Собственники считают, что по текущим договорам «упускают возможность заработать больше»
Практически все крупные владельцы складских комплексов стали пересматривать условия договоров, заключенных с арендаторами до 2021-2022 годов, пожаловались «Коммерсанту» несколько участников рынка.
История вопроса:
Директор по аренде Parus Asset Management Александр Ларин подтвердил изданию, что они пришли к соглашению с арендаторами о повышении арендной платы до уровня, соответствующего текущим рыночным условиям: средняя ставка аренды увеличилась практически вдвое, что позволяет обеспечить устойчивое функционирование бизнеса и поддерживать качество услуг.
Два года назад арендная плата за складской комплекс в Подмосковье составляла ₽5 тыс. за 1 кв. м ежегодно, а сейчас она почти достигла ₽10 тыс., подтверждает гендиректор Union Brokers Олег Григорьев.
Собственники считают, что по текущим договорам «упускают возможность заработать больше», добавляет эксперт. Руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин считает, что владельцы объектов вынуждены повышать ставки аренды, так как после резкого повышения ключевой ставки ЦБ вынуждены платить больше процентов по банковским кредитам.
В случае с контрактами, где предусмотрен односторонний выход, собственники могут без проблем расторгнуть контракт с арендатором, не согласившимся платить более высокую ставку, поясняет Григорьев.
По данным IBC Real Estate, к марту 2024 года теневая вакансия (объекты, где возможна смена арендатора) в логопарках Москвы и Подмосковья составила 237 тыс. кв. м, что в четыре раза больше год к году.
Если условия контракта не позволяют разорвать его в одностороннем порядке, то владельцы помещений грозятся не продлить его по истечении срока с арендаторами, которые сейчас не соглашаются на новую стоимость аренды, продолжает Олег Григорьев.
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов ссылается на случай, когда владелец недвижимости намеренно по разным поводам накаляет ситуацию с арендатором, чтобы получить возможность выйти из текущего договора и заключить контракт с новым партнером.
Чаще всего арендатору приходится соглашаться на условия арендодателя, так как найти другой склад сложно, уверяет Григорьев.
По данным NF Group, в Москве и Подмосковье вакантно не более 0,1% площадей в логопарке. Эта практика не всегда добросовестная, и она может прямо повлиять на репутацию компании и ее дальнейшие отношения с арендатором, предупреждает Станислав Ахмедзянов, добавляя, что в 70% случаев собственникам удается добиться повышения аренды или расторжения договора.
При дефиците складских площадей подобные случаи будут встречаться на рынке, уверен партнер NF Group Константин Фомиченко. Впрочем, рынок вряд ли справится с нехваткой площадей в ближайшее время. По подсчетам NF Group, из общего объема заявленных к завершению объектов на 2024 год более 70% из площадей 2,1 млн кв. м к концу 2023 года уже были законтрактованы.
Партнер CMWP Егор Дорофеев уверяет, что для роста конкуренции среди владельцев складской недвижимости за арендаторов и усиления переговорной позиции последних необходимо, чтобы уровень свободных помещений увеличился до 10%.
Напомним, в 2024 году ставки аренды на уже построенные склады в Москве и Московской области вырастут до 9 тыс. рублей за кв. метр в год, на строящиеся объекты и проекты в формате build-to-suit – до 8,5 тыс. рублей, прогнозируют аналитики IBC Real Estate. LR