Закон сейчас позволяет собственнику недвижимости запретить государственную регистрацию всех сделок со своей недвижимостью, в которых он лично не участвует, подав соответствующее заявление в МФЦ (ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
На основании такого заявления Росреестр вносит в ЕГРН отметку о невозможности регистрации прав на данный объект недвижимости, после чего он будет отказывать во внесении сведений в ЕГРН, если заявление на регистрацию подписано не самим собственником объекта, а его представителем по доверенности.
Этот механизм был введен для того, чтобы защитить собственников недвижимости от мошенников, которые виртуозно умеют подделывать доверенности и продавать по ним чужое имущество.
Однако примеры из судебной практики показывают нам, что далеко не всегда отметка о запрете регистрации сделок без личного участия собственника действительно позволяет защититься от продажи недвижимости по доверенности.
Так, в прошлом году в суд поступил иск от некоего гражданина, который требовал призвать к ответу Росреестр за то, что он зарегистрировал переход права собственности на два его нежилых помещения по сделке, которую подписал его представитель по доверенности.
В 2015 году мужчина приобрел эти помещения и тогда же оформил нотариальную доверенность на право управления и распоряжения ими.
А в 2019 году он подал в Росреестр заявления о включении в ЕГРН запрета на регистрацию сделок с этими помещениями без его личного участия, но доверенность почему-то не отменил.
И в 2021 году у нотариуса были заключены две сделки по продаже этих помещений: от имени собственника действовал тот самый представитель. Нотариус проверил все документы, убедился в подлинности доверенности и удостоверил сделки, после чего направил электронное заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
Там заявление приняли и включили в ЕГРН сведения о новом собственнике объектов, несмотря на имевшуюся в реестре отметку о недопустимости регистрации без личного участия собственника.
В суде собственник пояснил, что не давал согласия на продажу, цена сделок была намного ниже реальной рыночной стоимости его объектов недвижимости, а в ЕГРН была отметка о недопустимости регистрации сделок без его участия. Однако суд отказался признать действия Росреестра незаконными.
Дело в том, что закон запрещает Росреестру при осуществлении регистрации прав на недвижимость на основании нотариальной сделки проверять законность такого документа (ст. 59 Закона № 218-ФЗ): раз нотариус удостоверил сделку — значит, он уже проверил ее законность (ст. 163 ГК РФ).
На момент заключения спорных сделок Закон № 218-ФЗ предусматривал, что даже при наличии отметки о запрете регистрации сделки без участия собственника документы на регистрацию принимаются, если они поступили от нотариуса на основании удостоверенной им сделки (ч. 4 ст. 25 в редакции 2021 года).
И только в июле 2022 года были внесены поправки, которыми нотариусам запрещается передавать документы на регистрацию в Росреестр, если в ЕГРН есть отметка о запрете регистрации без личного участия собственника, а сделку подписал его представитель по доверенности (ч. 6 ст. 36.2 Закона №218-ФЗ).
Поскольку на момент заключения сделок регистрация была проведена в соответствии с действовавшими на тот момент нормами закона, суд отклонил иск собственника, признав обе сделки действительными. Апелляция оставила это решение в силе (определение Санкт-Петербургского горсуда №33а-6463/2023).
Как видно, отметка в ЕГРН о запрете регистрации сделок с недвижимостью без личного участия ее собственника, не является 100%-ной гарантией защиты.
Законодательные поправки 2022 года, безусловно, усилили этот механизм, но нельзя утверждать, что в дальнейшем не проявятся другие его слабые места. Поэтому защищать свою недвижимость нужно комплексно, а не одной лишь отметкой о запрете регистрации в ЕГРН.
О том, какие еще способы можно использовать, рассказывается в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty.