Всего за пять лет стоимость квартир в новостройках Екатеринбурга увеличилась в два раза. В конце 2019 года квадратный метр в среднем стоил 76-78 тысяч рублей, а к весне 2024-го дорос до 149 тысяч. Рассказываем, как это было и что повлияло на рост цен.
Первый этап: коронавирус и льготная ипотека
В конце 2019 – начале 2020 годов, по данным Уральской палаты недвижимости (в тексте использованы данные графиков роста цен УПН, а также собственных материалов из архива «Нового Дня») квадратный метр в новостройках Екатеринбурга в среднем стоил 76-78 тысяч рублей. Когда весь мир охватила пандемия коронавируса, аналитики опасались, что это нанесет серьезный удар по строительной отрасли: из-за снижения спроса стройки могли просто встать.
В апреле 2020 года в России появилась льготная ипотека – как мера поддержки на время пандемии. В тот момент квартиры в новостройках Екатеринбурга стоили в среднем 80 тысяч рублей за квадратный метр. И начался постепенный рост:
октябрь 2020 года – 85 тысяч рублей;
апрель 2021 года – 95 тысяч рублей;
октябрь 2021 года – около 100 тысяч рублей;
декабрь 2021 года – 105 тысяч рублей.
Эксперты отмечали: строительная себестоимость жилья в тот период увеличилась на 15%. Одна из главных причин – двукратное увеличение стоимости металлопродукции. Вторая – нехватка и удорожание кадров (многие мигранты в пандемию уехали). Третья – девальвация рубля. Девелоперы фиксировали рекордный на тот момент рост цен на квартиры – на 20-25% за год.
«Сегодня в Екатеринбурге почти невозможно найти квартиру [экономкласса] дешевле 80 тысяч рублей за квадратный метр. Еще год назад такая же стоила 60 тысяч за метр», – отмечали представители застройщиков. Сейчас эти цены кажутся сказкой.
Второй этап: СВО, скачки ключевой ставки, инвестиции
К февралю 2022 года в Екатеринбурге метр в новостройках дорос до 110 тысяч рублей. После начала СВО и роста ставок до 20% рынок начало лихорадить: часть застройщиков убрали квартиры с продажи. Часть ЖК резко подорожали, на 3-30%. Люди, которые боялись потерять деньги в инвестициях и на вкладах, перекладывали их в недвижимость, благо льготные программы продолжали действовать. Спрос подогревала и обсуждаемая на тот момент отмена льготной ипотеки.
Тем не менее резкого роста числа сделок и цен (после марта-апреля) не было: покупателей пугала неопределенность, постоянные скачки ставок. Кроме того, большую долю занимали сделки на вторичном рынке.
Как итог:
февраль 2022 года – квадратный метр в новостройке стоит 110 тысяч рублей;
апрель 2022 года – 120 тысяч рублей;
октябрь 2022 года – 122-123 тысячи.
Третий этап: рекорды по количеству сделок и выданной ипотеке
В 2023 году рынком, можно сказать, правила льготная ипотека. По итогам 12 месяцев банки в Свердловской области выдали ипотечных кредитов на рекордные 256 миллиардов рублей (+34% за год). Причем на фоне заградительных ставок по рыночным программам (к концу года они превысили 17%) локомотивом стали программы с господдержкой. В январе 2023 года доля таких ипотек составляла 56%, а в январе 2024 года – уже 66%.
Кроме того, покупателей подгоняло постепенное ужесточение требований к заемщикам: отсутствие большой долговой нагрузки, увеличение первоначального взноса. В результате по итогам 2023 года было заключено рекордное за всю историю число договоров долевого участия.
И вот итог – цены выросли, особенно во второй половине года:
февраль 2023 года – квадратный метр в новостройке стоит в среднем 123 тысячи рублей;
апрель 2023 года – 125 тысяч рублей;
октябрь 2023 года– 130 тысяч рублей;
ноябрь 2023 года – 138 тысяч рублей;
февраль 2024 года – 144 тысячи рублей;
март 2024 года – 149 тысяч рублей.
Упадут ли цены в 2024 году, не могут сказать даже эксперты. Риэлторы говорят, что повышательный тренд не прекращается как минимум 15 лет. Соответственно, серьезных оснований для снижения нет. Однако отдельные застройщики могут использовать акции и скидки для привлечения клиентов.
Екатеринбург, Ольга Тарасова