С конца прошлого года Тинькофф бомбит поляну рекламой ПИФа недвижимости с незатейливым названием Тинькофф Квадратные Метры. Мол, вот вам народная диверсификация: недвига по 5 рублей за пай. У меня с 2022 года рефлекс: если на рынке что-то яростно навяливают, значит где-то подвох. Полез разбираться и вот чего нашёл.
Небольшая справка
Есть БПИФы — биржевые паевые инвестиционные фонды. И ЗПИФы — закрытые ПИФы. Вроде похожие названия, но разница может быть критической.
БПИФ:
- Торгуется на бирже
- Имеет тикер — короткий код, например: TMOS, LQDT, SBGB и т.д.
- Ликвидность поддерживает маркетмейкер — специальная структура фонда, которая позволяет купить или продать паи по цене близкой к справедливой. Наличие такой структуры — требование биржи
- На российские фонды есть льгота долговременного владения — ЛДВ, если держать их три года платить НДФЛ при продаже с прибылью не надо
- Как правило, суммарные комиссии в пределах 2%
У ЗПИФ иначе:
- Может торговаться на бирже, а может — только через управляющую компанию
- Нет маркетмейкера. Выкуп паёв у пайщиков по адекватной цене — добрая воля УК, а не обязанность
- Таким фондам биржа не присваивает тикер, их можно найти по ISIN коду. Например, ЗПИФ Парус-СБЛ имеет код RU000A104172
- Нет ЛДВ, при продаже паёв с прибыли в любом случае придётся заплатить НДФЛ
- Существенные комиссии: за покупку и продажу паёв могут составлять 2% и более, 3% за управление и процент от положительного результата деятельности фонда
Собственно, к самому фонду
Тинькофф в приложении не пишет прямо: ЗПИФ это или БПИФ. Информацию можно найти только на страничке УК Тинькофф Капитал. И это — ЗПИФ. Причём, что интересно, в приложении Тинькофф Инвестиции у него стоит тикер TKVM, но на сайте Московской биржи поиск по нему результатов не даёт. Хотя тот же TMOS чудесно ищется. Аналогичная картина с фондами TRRE и TLCN. У Тинькова возможна только внебиржевая торговля паями фонда — получается, тикер это самодеятельность брокера.
Идея благая: дать возможность вложиться в недвижимость массовому инвестору. Обычно паи фондов недвижимости стоят довольно дорого: десятки и даже сотни тысяч рублей. Это кратно дешевле реальных объектов, но довольно дорого для портфелей до миллиона. И эту задачу как будто бы фонд выполняет.
С другой стороны, ставка сделана на активную торговлю. Купили дешевле, продали дороже, надеемся, что недвижимость всё время растёт в цене. Доходов с аренды, как я понял, не предусмотрено. А значит нет выплаты дивидендов. Получается, что фонд жёстко привязан к результатам торговли объектами.
Маркетмейкер необязателен, но УК сообщает, что выкупает паи фонда в неких объёмах со спредом до 15%. Это прям ничего себе как много. Наличие такого выкупа — добрая воля УК. Завтра она решит, что так делать не нужно и торговать будут инвесторы строго между собой. Это риск.
Ну и в целом, перечисленное на ликвидность влияет негативно. Видимо, ставка на рекламу среди клиентов популярного брокера. Если она не сыграет, то вкладываться в актив, который не формирует денежный поток и плохо торгуется бессмысленно.
Комиссия УК 2,9% стоимости чистых активов в год. Если покупать и продавать через Тинькофф комиссии за торговлю нет.
Что смущает ещё. Активы фонда 2,26 млрд рублей. 37% вложены в недвижимость, остальное в краткосрочных облигациях. Я настолько глубоко не копал, но подозреваю, что стратегия фонда разрешает сделки с иными ценными бумагами. Это создаёт соблазн косяки в управлении объектами недвижимости компенсировать яростным трейдингом. Что повышает риск получения отрицательной доходности.
Подведём итог
Плюс я вижу пока ровно один: недорогой способ вложиться в бумажную жилую недвижимость.
Минусов сильно много: прибыль здесь рождается от продажи подорожавших паёв между пайщиками. Проблемы рынка недвижимости и низкая ликвидность вторичного рынка паёв могут сложиться — инвестор может застрять здесь надолго.
Трудно прогнозируемые истории с торговлей иными активами, которые пока не вложены в недвижимость. Разориться фонд скорее всего не сможет, но убытки сгенерирует запросто.
И, да, это не БПИФ, а ЗПИФ. У него нет маркетмейкера и ЛДВ. И вот это лукавство тоже очень напрягает: мы тут серьёзными вещами занимаемся, а брокер нам загадки решать предлагает.
У меня был опыт с ЗПИФом, в 2021 году я покупал несколько паёв ПНК-Рентал. Ребята напугались, что после февраля 2022 года деловая активность серьёзно снизится, а их бизнес не сможет генерировать прибыль. И в 2022 году фонд ликвидировали. Паи выкупили по очень хорошей цене, что в сочетании с дивидендами дало приличную доходность. Но это мне скорее повезло. По уму стоило бы тщательно изучать стратегию фонда, что ему можно делать, а что нет. Считать комиссии. Плюс покупать сразу несколько фондов для диверсификации.
Покупать Квадратные метры я точно не буду. Как и в целом, ЗПИФы. Скорее, я добавлю инфляционные ОФЗ, а фонды — когда-нибудь потом, когда портфель подрастёт.