Инвестиция в недвижимость остается одним из самых надежных вложений уже многие годы. Люди покупают квадратные метры, и перед ними оказывается два пути: сдавать и перепродать. Находясь на этапе выбора, важно учитывать многие моменты и держать руку на калькуляторе.
Рассказываем, как заработать больше, и что выбрать для инвестиций: апартаменты или квартиру?
В чём отличия
Основное отличие между апартаментами и квартирами заключается в их юридическом статусе и функциональном назначении.
Квартира — исключительно жилая недвижимость, предназначенная для постоянного проживания, с возможностью регистрации и оформления в собственность. А вот апартаменты относятся к нежилым помещениям. В них без проблем можно поселиться, как в квартиру, и в плане быта разницы никакой нет, но есть ограничения на регистрацию и получение постоянного статуса жилья. Также допустимо использовать по коммерческому назначению: собственник может открыть хоть фотостудию, хоть маникюрный салон.
При покупке квартиры в новостройке покупатель вправе воспользоваться государственными программами, если он подходит под их требования. На вторичном рынке таких привилегий нет ни для квартир, ни для апартаментов. В этом случае ипотечная ставка будет одинаковой.
Разница в налогах
Юридически апартаменты — коммерческая недвижимость, поэтому в отношении них действуют повышенные ставки налогов и более высокие тарифы ЖКХ. Например, в Москве налог на имущество для апартаментов составляет 0,5–2% в год по сравнению с 0,1–0,3% для жилых помещений.
Если планируете сдавать апартаменты как физическое лицо, не оформляя ИП, налоговая может признать вашу деятельность предпринимательской и доначислить НДС. Поэтому лучше заранее позаботиться и оформить статус индивидуального предпринимателя, тогда поделитесь с ФНС классическими 6% от дохода.
После покупки апартаментов нельзя получить налоговый вычет. Владельцы квартир могут претендовать на него только при подтверждении официального трудоустройства и отчислений НДФЛ. В иных случаях налоговый вычет получить не удастся.
Стоят ли апартаменты дешевле квартир
Несмотря на повышенный тариф на коммунальные услуги, есть существенный плюс — цена. Когда вы покупаете апартаменты, можете сэкономить порядка 20%, а в некоторых случаях значительно больше. Это может быть и 30, и 40% по сравнению с покупкой квартиры. Такая экономия позволит компенсировать все расходы как по переплате налога на имущество, так и по коммунальным платежам.
Ценообразование на апартаменты и квартиры зависит от множества факторов, включая расположение, класс жилья, инфраструктуру и качество строительства.
1-комнатная квартира 39,7м2 в черновой отделке
Для наглядности показываем однокомнатную квартиру в новостройке в том же районе, что и апартаменты в доме Модернист. Выгода — 16% только в цене. Если обратить внимание, квартира сдается без отделки. Стоит подумать, сколько придется потратить на ремонт и мебель. Поэтому итоговая цена стремится к 15 млн. При схожих характеристиках покупка квартиры кажется не самым оптимальным решением. В апартаменты заедете на всё готовое или раньше начнете получать пассивный доход со сдачи.
Что быстрее окупится
Инвестиционная привлекательность недвижимости во многом зависит от ее ценового потенциала.
Апартаменты в популярных туристических или деловых центрах могут демонстрировать более быстрый рост стоимости из-за высокого спроса и ограниченного предложения. Основной причиной является локация, где спрос на качественное жилье всегда высок.
Выше мы показали разницу цены на объекты возле Измайловского парка. Предложения в этом районе на Циан в долгосрочную аренду разные: начиная от 35 000 ₽ за квартиру без хорошего ремонта до 70 000 ₽ за однокомнатную квартиру с современным ремонтом. Среднее по цене — 50 000 ₽ в месяц. Очевидно, что переплата за квартиру не на руку инвесторам, ведь стоимость за аренду будет приблизительно одинаковой.
Что выгоднее сдавать
Апартаменты часто привлекают краткосрочных арендаторов, желающих проживать в центре города или рядом с туристическими объектами, и могут обеспечить высокий уровень доходности в туристический сезон. Однако это потребует больше внимания к управлению объектом. В сумме, доходность с краткосрочной аренды по статистике достигает 9–10% в год, при долгосрочной — 7–9%.
У квартир показатель несколько ниже — до 5%.
Это объясняется отсутствием сезонности. Как правило, квартиры пользуются спросом у семей и людей, ищущих постоянное место жительства, что обеспечивает меньшую текучку арендаторов и связанные с этим затраты. Туристическое место не играет особого значения, поэтому аренда может быть чуть меньше, и соответственно иметь ниже доходность. В пользу квартир играет стоимость коммунальных платежей. Сумма в платежном квитке ниже от 5 до 30% по сравнению с апартаментами.
Сегодня люди голосуют кошельком за качественное жилье. Если выбирать между новыми апартаментами с хорошей инфраструктурой и старым домом, конечно, люди выберут новые апартаменты. Там комфортнее, безопаснее и приятнее жить. Новостройка не так привлекательна в плане цены: окупаться будет дольше, а арендная ставка не выше, чем у апартаментов. При всех налогах на имущество и повышенной коммуналке, разница в стоимости покроет эти переплаты в разы. Что выбрать в итоге, каждый решает по своим задачам.