«Сейчас ко мне вошли четверо, из них одна женщина, переодетая мужчиной, двое вооружены револьверами, и терроризировали меня в квартире с целью отнять часть ее...»
Булгаков М.А. «Собачье сердце»
Вместо предисловия
Судя по обращениям за юридической помощью, тема изъятия для муниципальных нужд сверхактуальная для собственников всех категорий недвижимости (квартир, домовладений, нежилых помещений и зданий). За последние два года резко увеличилось количество решений администрации МО «Город Саратов» об изъятии земельных участков и объектов недвижимости для муниципальных нужд. Это хорошо, город развивается.
Плохо другое. Практика показывает, что в результате ошибок чиновников и бездействия собственников нарушается принцип равноценного возмещения при изъятии. Простыми словами, вы получаете меньше денег за свою собственность, чем должны.
В качестве примера. Первоначальный размер возмещения всей изымаемой недвижимости на территории Предмостовой (Славянской) площади оценивался чиновниками в размере 189 млн. руб.*. Исходя из этой общей суммы предлагалось заключение соглашений по конкретным объектам. Суммы за жилье в среднем составляли 600-800 тыс. руб. Хватит только на переезд в дом престарелых, а не на покупку квартиры. Часть собственников (все имели другое жилье) согласилась с предложенной суммой. Другая – заняла активную позицию. Конечный результат после всех судебных разбирательств увеличение бюджетных затрат на изъятие с 189 млн. на 394 млн. 756 тыс. руб.**
Ваш покорный слуга за 20 лет работы побывал по обе стороны баррикад. Как федеральный и муниципальный чиновник успел поучаствовать как в формировании нормативной базы, регулирующей механизм изъятия, так и в реализации первых решений об изъятии. В 2022 году представлял интересы 4 семей (домовладение и квартиры) и собственника нежилых помещений при изъятии Предмостовой (Славянской) площади. Все остались довольны. Минута саморекламы направлена на формирование убеждения читателя в том, что автор немного разбирается в вопросе, а не просто блогер)
Единый механизм изъятия
Основания для изъятия разнообразны: аварийность многоквартирного дома, строительство дороги или иного объекта инфраструктуры. Причина изъятия влияет на то, кто принимает решение об этом: Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Сам же механизм един. Он определен главой VII.1. Земельного кодекса и статьей 32 Жилищного кодекса (для жилых помещений в многоквартирном доме).
Немного упрощено его этапы выглядят следующим образом. На примере администрации нашего города.
- Принятие решения об изъятии (распоряжение администрации МО «Город Саратов).
- Определение размера возмещения независимым оценщиком на основании муниципального контракта с КУИ города.
- Направление в адрес собственника соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с указанием размера возмещения.
- Суд. В случае неподписания собственником соглашения, через 90 дней (3 мес.) администрация обращается в суд. Размер возмещения определяется судом на основании результатов судебной экспертизы.
Вот вам первая ошибка собственника. Обжалование решения об изъятии (фактически обжалование целесообразности изъятия и компетенции органа принявшего его) в 90% приводит только к пополнению счета вашего юриста.
Размер возмещения
Если МКД внесен в программу, предусмотренную Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», взамен изымаемой квартиры вам предоставят новую. В остальных случаях частному собственнику положено денежное возмещение, у него нет права требовать предоставление объекта недвижимости взамен изымаемого.
Под размером возмещения понимается рыночная стоимость изымаемого объекта недвижимости плюс убытки, связанные с изъятием. Звучит неплохо. У многих в голове сразу возникают образы героев романов Драйзера и других американских авторов начала XX века. Предприимчивые литературные персонажи удачно покупали земли, по которым в будущем должны идти железнодорожные пути. Инсайд, немного удачи, хороший адвокат и… по результатам изъятия земли — литературный герой становился миллионером.
«Оставь надежду, всяк сюда входящий» — надпись на вратах ада в «Божественной комедии» Данте. Забудьте о возможности нажиться (грубо получилось, заменим на улучшение) за счет бюджета при изъятии. Система так не работает. Идеал — остаться при своих, фактически покупка муниципальным образованием вашего объекта по реальной цене для собственника нежилого объекта и возможность покупки новой равнозначной квартиры — для собственника жилья.
Серия заметок (как много ошибок)
Следующие заметки в моем блоге будут посвящены теме: изъятия недвижимости для муниципальных нужд. Вернее, ошибкам чиновников и собственников. Эти ошибки очень разные, но в них есть одно общие — они приводят к уменьшению стоимости изымаемого имущества. Убежден, любую тему лучше понять на примере ошибок, как не надо делать. Одна проблема — одна заметка.
Мы не будем касаться ситуации, когда аварийный МКД включен региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (ФЗ от 21.07.2007 № 185-ФЗ). Как отмечалось выше, в этой ситуации вы получите квартиру взамен изымаемой. Квартира скорее всего будет территориально далеко от изымаемой, но все же это жилье. Стоимость предоставленной квартиры будет больше стоимости аварийного жилья.
Предмостовая площадь
Основные ошибки будут показаны на примере изъятия недвижимости на Предмостовой площади (решение об изъятии – постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 28.02.2022 № 562).
Почему именно это пример:
- Впервые в новейшей истории нашего города изъятие осуществлялось не на основании аварийности МКД, а для реконструкции линейного объекта – автомобильной дороги.
- Одним решением изымались разные объекты: жилые и нежилые помещения в составе МКД, домовладения, нежилые здания.
- Само решение об изъятии одобряло большинство жителей. Изъятие и расширение дороги в данном месте обсуждалось еще при принятии генерального плана Саратова в 1974 году (Постановление Совмина РСФСР от 22.11.1974 № 606 «О генеральном плане г. Саратова»). Как минимум один из собственников специально переехал сюда в 1968 году в надежде получить новую квартиру при расселении. 54 года ожидания. Долгоиграющая инвестиция получилась…
- Ситуация видится лучше издалека. Изъятие завершено. Можем посмотреть на основные проблемы без эмоций.
Буду надеяться, что последующие заметки помогут вам не только понять работу юриста, но и избежать собственных ошибок.
Примечание
МКД — многоквартирный дом
* ведомственная целевая программа утверждена постановлением администрации МО «Город Саратов» от 17.05.2022 № 1968
** постановление администрации МО «Город Саратов» от 28.09.2023 № 4456 «О внесении изменений в постановление администрации МО «Город Саратов» от 17.05.2022 № 1968…»
Автор: Кузьмин Дмитрий Аркадьевич (Саратов)