Часто бывает, что к продавцу квартиры обращается потенциальный покупатель и просит указать в договоре завышенную стоимость, т. к. у него не хватает собственных средств на оплату требуемого банком первоначального взноса. В этом случае сумма завышения это мнимый первоначальный взнос (по документам он есть, а по факту нет).
К такой схеме на вторичном рынке прибегают часто, но продавец в данном случае несет очень большие риски:
1. Если продавец владеет квартирой менее установленного налоговым кодексом срока, то продажу квартиры он должен задекларировать и уплатить налог на доход, при этом для определения налогооблагаемой базы применяется наибольшая из сумм (кадастровая стоимость или стоимость по договору купли-продажи), а чем больше будет указана стоимость в договоре, тем больше будет насчитан налог.
2. В случае если сделка будет оспорена, то продавец обязан будет вернуть покупателю сумму указанную в договоре, а доказывать потом, что реальная сумма была меньше будет сложно.
3. Если продавец находится в браке и у него намечается развод, то вторая половинка будет требовать половину средств от суммы, указанной в договоре (если это совместно нажитое имущество оформленное на одного из супругов), также могут быть другие случаи в которых продавец должен отдать часть вырученных денег другому лицу (например два брата и сестра унаследовали квартиру по 1/3 и решили ее продать, братья дали сестре доверенности, чтоб она от их имени продала их доли, тогда после продажи квартиры они будут требовать по 1/3 от цены указанной в договоре).
4. Риск потери покупателя без нюансов. Пока идет подготовка к сделке с текущим покупателем может появиться другой покупатель, который не будет просить завысить стоимость, но ему придется отказать, т. к. уже есть письменные договоренности с первым покупателем.
С продавцом понятно, но покупатель тоже несет риски:
1. Риск недооценки. Если сильно завысить стоимость, то есть вероятность того, что оценочная компания не сможет указать в отчете такую стоимость, ведь она обязана указать именно реальную стоимость, а банк при рассмотрении возможности кредитования покупателя будет исходить из наименьшей стоимости (оценочная стоимость и стоимость по договору).
2. Вопросы со стороны налоговой. Маловероятно, но вопросы не исключаются. Человек покупает дорогостоящее имущество по завышенной цене, при этом будет документ подтверждающий, что покупатель передал продавцу часть денег (сумма завышения в договоре), хотя в реальности этих денег не было, но налоговики будут считать, что эти деньги были и могут попросить объяснить их происхождение, а объяснения, что это накопления прошлых лет, могут быть не приняты.
3. Если покупатель не сможет выплачивать кредит, то квартира будет продана по рыночной цене (а может и ниже) и будет риск, что вырученных денег не хватит на полное погашение кредита.
4. Чем выше стоимость квартиры по договору, тем выше может быть стоимость ипотечных страховок, а это дополнительные расходы.
Покупать или продавать квартиру по завышенной в договоре стоимости это решение каждого из сторон сделки, но я всегда стараюсь отговаривать людей от таких схем, хотя для одних это может быть единственный способ продать квартиру (если объект малоликвидный), а для других единственный вариант для приобретения квартиры без фактического первоначального взноса.