В одной из предыдущих статей нашего популярнейшего канала уже была кратко рассмотрена история развития отношений, складывающихся между застройщиком и участником долевого строительства. Как там было указано, правовое регулирование ДУДС постепенно ужесточалось. Однако случаи обмана дольщиков сохраняются и по сей день. В связи с этим, перед заключением договора о покупке воздуха, который затем станет квартирой, желательно знать, на что вы имеете право и что застройщик должен сделать в целях соблюдения надлежащего порядка заключения договора.
Итак, на настоящий момент каждый застройщик может иметь только одно разрешение на строительство. Это значит, что он не будет разрываться между несколькими объектами. И это одно разрешение на строительство, а вместе с ним проектную документацию, свою отчетность, правоустанавливающие документы на земельный участок, информацию о генподрядчике и много другой информации застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). В ней можно все проверить: имеет ли он право на заключение ДУДС, какие объекты он уже строил и строит и так далее, что только вас не заинтересует. Даже можете проследить ход строительства, потому что каждый месяц в этой системе размещаются фотографии объекта.
Справочно. Оператором ЕИСЖС является Банк Дом.рф, который является правопреемником Агентства ипотечного жилищного кредитования, а сто процентов акций банка принадлежат Росимуществу.
Вот вы проверили, все в порядке. Далее можно перейти к заключение договора (именно договора участия в долевом строительство; договоры бронирования, предварительной купли-продажи вам не нужны, лучше избегать посредников). Посмотрите условия ДУДС, в том числе период ввода МКД в эксплуатацию, передачи объекта. Конечно же посмотрите цену, может ли она изменяться в период строительства из-за инфляции или других факторов. Важно, в ДУДС должны быть включены характеристики квартиры, ее площадь, количество комнат, содержание работ, какие должны быть проведены в отношении жилья, схема расположения на этаже и другое, в общем и целом, квартира должна быть достаточно идентифицирована.
Кроме того, посмотрите срок гарантии, который должен быть не менее 5 лет, предельные отклонения от площади (в последнем случае имеется в виду, что фактическая площадь квартиры может быть больше или меньше проектной, и застройщики устанавливают пределы отклонения, в которых цена остается неизменной).
Условия проверены, все возможные лазейки застройщика, которые он хотел втайне включить в договор, устранены. Теперь вы подписываете договор. Помните, документ обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Государственная регистрация позволяет контролировать застройщика. Кроме того, она делает невозможным двойные продажи. И только после регистрации, можно говорить о расчете по ДУДСу.
Вы создаете счет-эскроу в уполномоченном банке, и только на этот счет осуществляется оплата по договору. Банк будет зорко следить за вашими средствами непосредственно до долгожданного ввода МКД в эксплуатацию, пока застройщик не предъявит кредитной организации подтверждающие это событие документы. Застройщик же осуществляет строительство, как правило, на кредитные деньги. Банк смотрит, по каким договорам производится расчет, за что, не завышена ли цена. Вы в надежных руках.
Помните. Если застройщик направит вам уведомление о продлении срока строительства, а соответственно и срока передачи объекта, то это не уведомление! Это предложение о продлении срока. В одностороннем порядке застройщик условие о сроке изменить не может, поэтому еще нужно ваше согласие. Следовательно, вы вправе отказаться от такой затеи. Решайте по факту, может внешнеэкономическая ситуация действительно наделала проблем бедняге, зачем еще усугублять ситуацию возможной неустойкой. К слову, за нарушение сроков вы можете взыскать неустойку, которая зависит от цены договора, а потому может быть неплохих размеров.
При приемке квартиры возможные недостатки указывайте в акте приема-передачи. В случае необходимости, вы можете отказаться от подписания передаточного документа.
Таким образом, в этой статье кратко были рассмотрены ваши права, которые в действительности гораздо шире. Однако зачем все замешивать в кучу. Если какой-либо этап интересует в подробностях, пишите. И не злоупотребляйте своими правами. Застройщики, как правило, стараются, зачем усложнять им жизнь.
PS: Статья подготовлена на основе ФЗ №214, личного опыта и, конечно же, мнения.
by: Anthony