LawNow.ru: Главная вещь и принадлежность при продаже недвижимости
22 марта 202422 мар 2024
3
Согласно определению № 305-ЭС23-490 Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, продажа основного помещения отдельно от необходимого для доступа к нему коридора была запрещена. Это связано с тем, что согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, принадлежность предназначена для обслуживания главной вещи и должна быть нераздельной с ней.
В процессе рассмотрения дела о несостоятельности гражданина финансовый управляющий предложил объединить основное нежилое помещение и его вспомогательное помещение в один лот для продажи. В итоге суды первой, апелляционной и кассационной инстанций приняли различные позиции по этому вопросу.
Апелляционный суд согласился с аргументами управляющего о необходимости совместной продажи помещений, однако кассационная инстанция признала нарушение права других собственников на покупку доли в общей собственности.
В своем решении Верховный Суд указал на отсутствие прямого регулирования отношений собственников помещений в нежилом здании. Ссылаясь на нормы законодательства, регулирующие аналогичные ситуации, суд подчеркнул применимость этих норм к данному случаю.
Таким образом, было установлено, что вспомогательное помещение (в данном случае коридор) должно быть неотделимо связано с основным помещением для обеспечения его функциональности.
Когда оценивают техническую документацию с применением определенной терминологии, это подтверждает второстепенную роль помещения 2.
Согласно правилам статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, помещение 2 является объектом (принадлежностью), предназначенным для обслуживания помещения 1 (основного объекта) и должно соответствовать его статусу.
В данном случае помещение 2 обслуживает помещения организации и должника, поэтому должно подчиняться их статусу в рамках общей собственности.
Объединение основного объекта и принадлежности (в виде доли) для продажи в одном лоте соответствует интересам владельца основного объекта и не нарушает права других собственников.
Характеристика помещения 2, предложенная судами на основе технического плана, не соответствует содержанию самого документа.
Использование помещения 2 в иных целях, чем указано в технической документации и договоре, на которые ссылается организация, не может быть учтено без доказательств изменений в соответствующем порядке.
Апелляционный и окружной суды защитили права организации, не проверив возможность их осуществления в спорной ситуации, что противоречит процессуальным нормам и законам, поэтому их постановления должны быть отменены в соответствии со статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с отменой определения первой инстанции из-за нарушения процедурных правил, судебная коллегия признает необходимым направить спор на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2024 года № 305-ЭС23-490 по делу № А41-41906/2021
Согласно определению № 305-ЭС23-490 Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, продажа основного помещения отдельно от необходимого для доступа к нему коридора была запрещена. Это связано с тем, что согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, принадлежность предназначена для обслуживания главной вещи и должна быть нераздельной с ней.
В процессе рассмотрения дела о несостоятельности гражданина финансовый управляющий предложил объединить основное нежилое помещение и его вспомогательное помещение в один лот для продажи. В итоге суды первой, апелляционной и кассационной инстанций приняли различные позиции по этому вопросу.
Апелляционный суд согласился с аргументами управляющего о необходимости совместной продажи помещений, однако кассационная инстанция признала нарушение права других собственников на покупку доли в общей собственности.
В своем решении Верховный Суд указал на отсутствие прямого регулирования отношений собственников помещений в нежилом здании. Ссылаясь на нормы законодательства, регулирующие аналогичные ситуации, суд подчеркнул применимость этих норм к данному случаю.
Таким образом, было установлено, что вспомогательное помещение (в данном случае коридор) должно быть неотделимо связано с основным помещением для обеспечения его функциональности.
Когда оценивают техническую документацию с применением определенной терминологии, это подтверждает второстепенную роль помещения 2.
Согласно правилам статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, помещение 2 является объектом (принадлежностью), предназначенным для обслуживания помещения 1 (основного объекта) и должно соответствовать его статусу.
В данном случае помещение 2 обслуживает помещения организации и должника, поэтому должно подчиняться их статусу в рамках общей собственности.
Объединение основного объекта и принадлежности (в виде доли) для продажи в одном лоте соответствует интересам владельца основного объекта и не нарушает права других собственников.
Характеристика помещения 2, предложенная судами на основе технического плана, не соответствует содержанию самого документа.
Использование помещения 2 в иных целях, чем указано в технической документации и договоре, на которые ссылается организация, не может быть учтено без доказательств изменений в соответствующем порядке.
Апелляционный и окружной суды защитили права организации, не проверив возможность их осуществления в спорной ситуации, что противоречит процессуальным нормам и законам, поэтому их постановления должны быть отменены в соответствии со статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с отменой определения первой инстанции из-за нарушения процедурных правил, судебная коллегия признает необходимым направить спор на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2024 года № 305-ЭС23-490 по делу № А41-41906/2021
