Когда приходится изучать многочисленные обзоры судебной практики, на завершающем этапе такого изучения возникает желание делать выводы, давать читателям советы. Анализировать судебную практику, в том числе – уголовные дела, связанные с незаконным присвоением прав собственности на объекты недвижимости, можно бесконечно. Во-первых, материалов этих очень много, всегда есть, из чего выбрать. Во-вторых, тематика материалов самая разнообразная, обзоры читаются легко и с удовольствием.
Для каждой разновидности объектов недвижимости характерна своя специфика, каждое уголовное дело по мошенничеству в сфере недвижимости – особый сюжет, по-своему интересный и познавательный. Но и комментариев юристов в интернете, видимо, больше, чем на любые другие темы. Поэтому, когда пишешь о защите от преступлений в сфере недвижимости, желательно писать только то, о чем до тебя писали не часто, либо не писали вообще. Ну, уж это – как получится, буду стараться вас не разочаровать.
Предпосылки преступлений в сфере недвижимости
Можно разделить незаконные действия в сфере недвижимости на следующие категории, в зависимости от использования «уязвимых мест» потерпевших:
- неосведомленность потерпевшего, отсутствие у него специальных знаний и наличие склонности к авантюрным действиям (неоправданным рискам);
- отсутствие возможностей (чаще всего – финансовых) использования помощи профессионалов;
- ощущение грозящей опасности, инстинкт самосохранения, естественное желание человека предотвратить угрозы жизни и здоровью родных и близких, сохранить собственное имущество, репутацию, должностной статус и положение в обществе;
- неоправданное стремление потерпевшего к получению прибыли любой ценой, в том числе – ценой риска потери денег, прав собственности, здоровья или даже жизни (паталогическая жадность в сочетании с авантюрным складом характера);
- сложные жизненные обстоятельства и личностные качества потерпевшего, способствующие совершению по отношению к нему противоправных действий (возраст; одинокая старость; отклонения в психическом состоянии; другие проблемы со здоровьем, склонности к антисоциальному поведению).
Видимо, примерно такими мотивами руководствуются мошенники, когда выбирают свои потенциальные жертвы. Если собственник жилья наделен такими качествами, если у него имеется недвижимость и он беззащитен, такой человек с наибольшей вероятностью станет объектом преступных посягательств.
Есть, правда, юристы, которые считают, что жертвами «черных риелторов» становятся либо по собственной глупости, либо в результате проявленной трусости. Но я не считаю такую позицию удачной.
Риелтор в силу сложившихся обстоятельств
Иногда, посредничеством при купле-продаже недвижимости гражданин занимается периодически, или в разовом порядке, в силу жизненных обстоятельств, просто потому, что знакомые предложили поучаствовать (подстраховать) при совершении сделки с недвижимостью, тем более, что каких-то специальных знаний посредничество с недвижимостью не требует. Некоторые специалисты рассматривают такие действия, как профессиональное посредничество. Но оснований для этого не вижу, даже если такой посредник получает денежное вознаграждение. Интернет переполнен объявлениями о продаже объектов недвижимости, а также объявлениями о желании потенциальных покупателей недвижимость приобрести. Но считать профессиональным посредничеством попытки человека заработать какие-то деньги таким образом – нормальное явление, объяснимое и распространенное.
Совершение мошенничества и иных преступных деяний в сфере недвижимости предусматривает, как правило, наличие фирмы, основным разрешенным видом деятельности которой является оказание посреднических услуг при купле и продаже недвижимости, либо юридической компании, которая специализируется в этой области. Наименование «черные риелторы» возникло именно потому, что нужно было отделить добросовестных профессионалов от мошенников в сфере недвижимости. Со временем, благодаря телевизионным сюжетам, возник стереотип, типичный образ «черного риелтора», жестокого преступника, который присваивает чужую собственность (чаще всего – квартиры. Но такой телевизионный образ «черного риелтора». Преступники, действующие в сфере недвижимости – элита криминального мира, умные, расчетливые и предусмотрительные. И, при этом, крайне жестокие и безжалостные, что обусловлено, чаще всего, размерами результатов преступного промысла - многомиллионной «добычей» от каждой противозаконной комбинации.
Как найти нужного специалиста
Выбирая специалиста для сопровождения сделки по купле-продаже квартиры, человек обычно не пользуется услугами «одиночек», даже если это индивидуальные предприниматели или адвокаты. Если законопроект о риелторской деятельности, обсуждаемый в Госдуме уже полтора года, будет одобрен и обретет статус федерального закона, фирмы, оказывающие такие услуги, обязаны будут страховать свою ответственность. Если будет создан государственный реестр риелторов (наименования отрасли обсуждаются разные) тогда клиенты вообще перестанут обращаться к одиночкам, если у них нет свидетельств о внесении в государственный реестр, если они не используют страховку и на имеют положительной репутации на рынке недвижимости..
Но особенность подбора специалиста для сопровождения сделки с недвижимостью заключается в том, что любая сделка с квартирой, например, может быть предъявлена потенциальному клиенту, как подтверждение наличия профессионального опыта и квалификации риелтора. Моя рекомендация – найдите информацию о сделках с участием вашего кандидата и поинтересуйтесь мнением его бывшего клиента, а еще лучше – мнением юриста, который был представителем второго участника сделки. При этом необходимо искать не только оценки профессионализма кандидата, но и негативные последствия его ошибок и просчетов.
Рекомендации по выявлению и предотвращению преступлений
в сфере недвижимости
Наиболее эффективной мерой, позволяющей обезопасить свою недвижимость от преступных посягательств, считаю оформление собственником квартиры запрета в ЕГРН на любые сделки с его недвижимостью, если сделки осуществляются без личного участия собственника. Мера эффективная, причем имеющая сопутствующие полезные последствия: при наличии такого запрета нотариус не имеет права направить документы по сделке в Росреестр. Запрет исключает любые действия с недвижимостью, осуществляемые представителем по нотариальной доверенности. Отменить такой запрет может только собственник жилья, лично. Обойти указанный запрет преступники могут лишь с использованием поддельного паспорта, но предъявлять паспорт придется неоднократно и вероятность выявления подделки очень высока. По-прежнему используется подделка нотариальных доверенностей и свидетельств о рождении, но дополнительные меры защиты (нотариальных доверенностей, прежде всего) существенно сократили количество таких эпизодов мошенничества в сфере недвижимости.
Электронно-цифровая подпись
Какое-то время отмечался рост количества преступлений в сфере недвижимости с использованием электронной цифровой подписи, которую мошенники довольно быстро научились использовать в преступных целях. В связи с этим, был установлен запрет на сделки с недвижимостью с использованием электронной подписи в случае, если собственник не приедет предварительно в Росреестр и не оформит разрешение на конкретную, планируемую сделку с его недвижимостью. Тенденция, когда криминал «осваивает» технические новинки быстрее, чем официальные государственные службы, к сожалению, все еще очень заметна.
«Черные риелторы» бывают и не совсем «черные»
В поле зрения правоохранительных органов часто попадают мошеннические действия с недвижимостью, непосредственными участниками (а иногда и организаторами) которых являются государственные служащие, по роду своей профессиональной деятельности связанные с недвижимостью, а также нотариусы, адвокаты, юристы, коммерсанты, для которых посредничество при купле-продаже жилья является дополнительным источником прибыли. Известны, например, ситуации, когда заказчик и застройщик элитного коттеджного поселка создали для себя доходный сопутствующие бизнес, предлагая потенциальным покупателям домов и участков, в качестве обязательного условия сделки, обязательное сопровождение, осуществляемое одной единственной юридической фирмой. Юристам и риелторам «с улицы» вход на территорию поселка был запрещен, отказ от «местных» юридический услуг создавал потенциальному покупателю серьезные проблемы.
Одним из самых распространенных способов мошенничества в сфере недвижимости является попытка выдать себя за хозяина объекта недвижимости и продажа недвижимости от имени законного собственника. Такие махинации отличаются быстротой исполнения, поскольку объект недвижимости нужно успеть оформить на себя, продать, а полученные деньги надежно спрятать. Кроме традиционной подделки документов, о которой уже упоминалось, судебная практика показывает, что иногда объекты недвижимости присваиваются и продаются (в ускоренном режиме) полным тезкой законного собственника жилья.
Продажа по доверенности. Возможны варианты
Следует разделить мошенничества в сфере недвижимости, при котором используются нотариальные доверенности, на две категории:
- Мошеннические действия с использованием поддельной нотариальной доверенности;
- Использование нотариальной доверенности, оформленной по всем правилам, с полномочиями распоряжаться недвижимым имуществом, с одновременным введением собственника в заблуждение относительно объема полномочий и порядка использования нотариальной доверенности (характерно для жертв мошенников, являющихся людьми преклонного возраста). Преступники предпочитают второй вариант, поскольку специальные технические меры защиты, которые применяются сегодня, позволяют выявлять подделки достаточно надежно защищая интересы собственников жилья. Но достаточно сложно убедить здравомыслящего человека в том, что он должен передать кому-либо право распорядиться собственной квартирой. Мошенничество с использованием доверенности применяется обычно при обмане престарелых людей, которых легче ввести в заблуждение. Мошенники дают пенсионерам подписать такую доверенность под видом малозначащего документа, пользуются их ограниченными возможностями, возникшими в результате преклонного возраста и болезней, неизбежных в старости.
Буду рад, если вы прочитали эту статью, если мои рекомендации пошли на пользу. Тему противодействия преступлениям в сфере недвижимости не зарываю, будет еще много интересного и познавательного.
Присылайте свои комментарии, подумайте о возможности стать моим подписчиком. Буду вам за это признателен. Постараюсь своих читателей не разочаровать.