Рынок недвижимости начали «хоронить» еще в марте 2022 года. Ожидалось, что он будет погребен под санкциями так же, как и экономика страны и покупательная способность населения. Однако обещанной катастрофы не случилось, и цены на жилье в прошлом году росли выше официальной инфляции. Очередной крах рынку предрекли после резкого повышения ключевой ставки. Что происходит в сфере недвижимости Казани в первые месяцы 2024 года и сбываются ли мрачные прогнозы — в обзоре аналитической службы «Реального времени».
Спрос на вторичку ослаб почти на 30%
По данным «Авито Недвижимости», на вторичном рынке жилья Казани объем предложения квартир по итогам февраля сократился на 33% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Спрос на квартиры на вторичном рынке за год ослаб на 29,5%, рассказал «Реальному времени» Сергей Еремкин, руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости». Причина — в ставшей практически недоступной ипотеке.
В сегменте новостроек Казани квартиры, напротив, стали продаваться быстрее, чем в прошлом году — средний срок продажи сократился на 10,2% — со 177 до 159 дней. Особенно заметно уменьшился срок экспозиции однокомнатных объектов — на 26,5% (со 196 до 144 дней), отметил Еремкин. На рынке новостроек Казани объем предложения за год увеличился на 4,2%. Однако спрос за указанный период почти не изменился (-0,4%).
Вторичный рынок в 2023 году в цене рос динамичнее. Средняя стоимость вторичного жилья в Казани за год, по данным «Авито Недвижимости», выросла на 22% — с 6,1 млн рублей до 7,4 млн рублей. Средняя стоимость квартир в новостройках повысилась с 7,8 млн рублей до 9 млн рублей, или на 15,7%.
Средняя стоимость квартир на вторичном рынке Казани в феврале 2023 и 2024 годов
Исключение составляют только квартиры-студии в новостройках — за год они подорожали на 56,5%. Для сравнения, на вторичном рынке рост цен на студии составил 24%.
Средняя стоимость квартир на рынке новостроек Казани в феврале 2023 и 2024 годов
«Никакой катастрофы нет»
— Рынок недвижимости первые месяцы 2024 года переживает абсолютно также или даже лучше, чем в январе 2023 года. Никакой катастрофы нет. Ничего страшного по статистике Росреестра не происходит, — говорит руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. — Количество сделок больше, чем в январе 2023 года. Если мы сравниваем январь 2024 года с декабрем 2023, то, конечно, каждый январь сделок всегда в 2 раза меньше, чем в декабре.
«Цены, конечно, с прошлого года повысились. Но недвижимость — это не единственный «продукт», который у нас подорожал, — подчеркнула Гизатова. — Повысились цены на продукты, работы, ремонт, строительство домов. Если вы захотите купить велосипед ребенку или лыжи, то увидите, что они тоже подорожали. Все группы товаров подорожали. Квартиры не остались в стороне, на них тоже влияла инфляция».
На цены влияют три фактора — инфляция, издержки застройщиков и спрос, отметила она. Спрос сегодня, по ее словам, может быть сдерживающим фактором и не давать рост цен, по крайней мере, на вторичном рынке.
«Цены на квартиры в 2024 году расти будут, но в диапазоне официальной инфляции, потому что спрос с учетом политики банков и ставок по ипотеке будет уменьшаться, — считает эксперт. — Спрос сосредоточится исключительно на первичном рынке и на определенных программах — ИТ и семейной ипотеке». Спрос, по мнению эксперта, не будет носить сильного инвестиционного характера, как это было в 2022—2023 годы.
Цены на «вторичку» снижаются второй месяц подряд
— Средняя цена продажи вторичной недвижимости в России снижается второй месяц подряд. Этот показатель мы считаем по средней проданной цене за квадрат в текущем месяце в базе «Этажей». Данные точно репрезентативные: наша доля в России приближается к 10%, поэтому выборка более чем достаточная, — говорит Марат Галлямов, учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань». — Этот итог логичен: влияют высокая учетная ставка, резкий рост объема предложения вторичного жилья и что-то незримое, что, уверен, многие ощущают, также влияет.
Галлямов считает, что сейчас давать прогнозы невозможно: многое будет зависеть от изменения ключевой ставки, ближайшее заседание по которой намечено на 22 марта, а также динамики реальных доходов граждан. Объемы продаж начинают потихоньку, но некритично, отставать от динамики прошлого года.
— Рынок недвижимости чувствует себя значительно хуже, чем в прошлом году. У нас примерно 60% покупателей ушли с рынка. Ипотека стала очень дорогой после повышения ключевой ставки. Пока не снизят ставку, ситуация будет такая же. Я думаю, что ближе к лету начнется плавное снижение, — рассчитывает Андрей Савельев, вице-президент Гильдии риелторов Республики Татарстан, директор «НЛБ-Недвижимость».
«В январе и феврале роста цен на квартиры не было, на многих объектах появились скидки и предложения, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. — Ипотека дорогая, и в ближайшем будущем она вряд ли будет дешеветь. Поэтому я думаю, что в 2024 году цены на квартиры в Казани будут снижаться», — прогнозирует он.
— Застройщики явно снижать цены не станут. Они будут делать скидки в виде акций, рассрочек и субсидий. А на вторичном рынке будут появляться скидки для того, чтобы не упустить тех немногих покупателей, которые еще остались, — считает Руслан.
Спрос на квартиры в Казани уже упал, поэтому цены на недвижимость будут корректироваться. И эта корректировка остановится только тогда, когда ЦБ РФ снизит ставку рефинансирования, резюмировал эксперт.
Спасибо за внимание!
БОЛЬШЕ ИНТЕРЕСНЫХ СТАТЕЙ И СВЕЖИХ НОВОСТЕЙ НА КАНАЛЕ "Реального времени"
Еще материалы на канале: Татарстан — в тройке лидеров по вводу жилья в Поволжье