Добрый день друзья!
Меня зовут Евгений Куйдин, и я директор агентства недвижимости в Краснодаре Южане LIFE.
В 2022 году начались известные события, которые кардинально изменили жизнь нашей страны. Разберëм эти изменения в разделе недвижимости и ипотеки.
ВВЕДЕНИЕ
С началом СВО запад обрушил на нас санкции и торговые ограничения.
Соответственно застройщики столкнулись с удорожанием всех материалов и проблемами в сфере банковских переводов, что неизбежно сказалось на цене и скорости строительства.
КАК ВСЁ НАЧИНАЛОСЬ
Чтобы исправить ситуацию, государство, в срочном порядке, даже не просчитав все риски и последствия, применило беспрецедентный ход, запустив две программы льготной ипотеки, практически обнулив ставки.
В 2022 ставка была 0,01%
Застройщики и банки, видя, что государство с пылу с жару, не просчитав последствия, дало им такую уникальную возможность заработать, мгновенно запустили в массы ипотеку БЕЗ ПЕРВОГО ВЗНОСА. То есть застройщик завышал цену на квартиру и вносил за покупателя взнос, а банк благополучно закрывал глаза на завышение.
Например, у нас в Краснодаре можно было купить квартиру БЕЗ ДЕНЕГ ВООБЩЕ, с ежемесячным платежом 7 000₽ на весь срок (30 лет), а переплата составляла, вы только вдумайтесь, 100 000₽!
И НАЧАЛОСЬ...
Народ хоть и не быстро, просто у нас в головах не помещалось, что такое возможно, но повалил хватать всё подряд.
К концу 2022 государство опомнилось и немного поменяло условия.
Ставку 0,01% убрали и разграничили ипотеку на:
1) Семейную, ставка была 2% плюс минус, это зависело от застройщика.
2) Гос поддержку, где ставка была от 2% до 4%.
Это чуть чуть увеличило платежи, но было так же выгодно и проходило без первоначального взноса.
Ежемесячный платеж в среднем составлял 12 000₽
2023
С началом 2023 государство уже пришло в себя, включило калькулятор и решило поэтапно льготную ипотеку прикрутить.
Ставки подняли до 3% по семейной (январь февраль), по гос поддержке 4-5%.
Но людей было уже не остановить, они вошли во вкус и сметал квартиры этажами.
Однако главная проблема была не в этом. Застройщики, видя, что удорожание не только не останавливает спрос, но и подстегивает тех кто не успел, стали кратно поднимать цену. В один момент, разрыв со вторичкой составлял 50%.
Начал образовываться ипотечный пузырь, суть которого была в следующем: квартира, которая стоит к примеру 4 000 000₽ за наличку, продавалась по льготной ипотеке за 6 000 000₽, ведь люди не смотрели на цену, им был нужен маленький платеж в 12 000₽ за неë. А если бы брали не новостройку и без льготной ипотеки, то платеж составлял бы 40 000₽ за старое, ну и что, что стоит 4 000 000₽.
Однако если покупатель, который приобрëл квартиру за 6 000 000₽, при рыночной в 4 000 000₽, принимал решение обанкротится, то банку доставалась бы квартира, за которую он отдал 6 000 000₽, а продать сможет только за 4 000 000₽, и это в лучшем случае. Как вы понимаете, последствия для банка будут катастрофическими.
Но так как банки были на кураже и ослепли от выгоды, государство, с 1 января 2024, закрутило гайки по всем гос программам, оставив возможность купить выгодно только платежеспособным гражданам.
ТАК ЧТО МЫ ИМЕЕМ НА МАРТ 2024?
Ставка семейной ипотеки 6%
Обязательный первый взнос 20%
Ставка гос поддержки 8%
Обязательный первый взнос 30%
На примере Краснодара
Платежеспособный гражданин, у которого есть первый взнос 1 200 000₽ может купить квартиру стоимостью 5 000 000₽ с платежом 23 982₽.
Что тоже очень выгодно, но доступно только тем у кого есть этот самый миллион.
ИТОГ
Так как на вторичное жильё от собственника ставка ипотеки составляет 17%, что дает и огромный платеж и безумную переплату, выгодным остается покупать только новостройки (касается ипотеки, за наличку стоит наоборот брать вторичку).
Но чем больше у вас денег, тем меньше переплата и тем выгоднее платëж.
Подробно просчитать и открыть ипотеку, подобрать недвижимость в Краснодаре, или просто поговорить на эту тему вы можете у меня в любое рабочее время по мск.
Телефон:
+7 918 374 74 88