Если Вам интересно: что страховать, когда и как, то обязательно дочитайте эту статью до конца. Расскажу вкратце о нюансах и подводных камнях.
Недавно я столкнулась с обсуждением в чате новосёлов про страховку квартиры по ипотеке. Соседи рьяно предлагали посчитать варианты на сайтах различных страховых или сразу обратиться в ту же страховую, где оформлена страховка жизни при оформлении кредита. От непрофессиональных рекомендаций можно серьёзно пострадать, и ниже я подробно объясню почему.
Кто-то склонялся к мнению, что нужно придерживаться одной и той же страховой компании, когда закрываешь одну ипотеку и берешь следующую. Кто-то меняет страховую каждый год даже с первой ипотекой. Давайте разберемся: как дешевле и всегда ли есть смысл бежать за скидкой?
При оформлении кредита, банк прописывает в Кредитном договоре все ключевые условия, связанные со страхованием. Поэтому в первую очередь открываем именно этот документ и читаем раздел «Страхование». Там написано:
- как рассчитывается страховая сумма,
- кого и что страховать,
- какие риски должны покрываться,
- как долго нужно страховаться,
- когда можно менять страховую компанию и нужно ли об этом сообщать в банк заранее (или по факту),
- что будет, если не делать страховку на следующий год.
Давайте пройдемся по этим пунктам.
Как определяется страховая сумма?
- Остаток долга на последнюю оплаченную даты.
- Текущий остаток долга + ежемесячный платеж.
- Текущий остаток долга + процент по кредиту.
- Текущий остаток долга + защитная ставка (устанавливается в процентах и не привязана к проценту по кредиту).
Важно соблюдать это условие, чтобы не оказалось, что Вы оплатили страховку, а банк отказывается её принимать из-за несоответствия страховой суммы требованиям Кредитного договора. В таком случае придётся или аннулировать тот договор и срочно делать новый, или оформлять доп.соглашение с корректировкой суммы и доплатой по страховке.
Что требуется застраховать?
Обращаю Ваше внимание, что набор требований может отличаться как от банка к банку, так и от клиента к клиенту в рамках одного банка.
Жизнь: Заёмщика, Созаёмщика, Поручителя. Иногда только одного, иногда всех или в сочетаниях. При страховании нескольких человек, указывается процент от остатка долга, на который нужно застраховать каждого конкретно. Бывает, что кредит берётся на двух супругов, а страховать требуется только одного из них (так называемого «Титульного заёмщика»)
Квартиру: Если отдаётся в залог имеющееся жильё или приобретаемая квартира, то страховать их нужно при заключении Кредитного договора в пользу банка. Если объектом залога будет строящееся жилье, то после сдачи объекта Вы получите выписку о собственности и тогда нужно будет предоставить в банк страховку.
Дом: Если объектом залога выступает дом, то банк может потребовать застраховать только дом (если его оценочная стоимость превышает остаток долга) или дом+землю (если цена дома меньше остатка долга). Если дом строится, то страховать его будет необходимо тоже после окончания строительства.
Титул. Он же риск утраты права собственности. Его требуют страховать далеко не все банки, берут далеко не все страховые компании и практически никогда не распространяется на новостройки. Добровольно застраховать этот риск, если его нет в требованиях банка настолько сложно, что согласуют лишь единичные случаи.
Какие риски покрывают эти страховки?
Жизнь: страхуется на случай смерти от несчастного случая и заболевания, а так же на случай инвалидности 1 и 2 группы от несчастного случая и заболевания. Все заболевания покрываются при условии, что оно было диагностировано впервые в период действия конкретно этого года страхования и не было известно клиенту на момент заключения и оплаты страховки. Бывает, что страховая компания берет на страхование людей с хроническими заболеваниями (при условии указания их в заявлении на страхование, а так же предоставлении мед.заключения о состоянии здоровья), но тариф для них выставляется гораздо выше, так как одно заболевание может «потянуть» за собой целую цепочку других заболеваний. Чаще всего, страховая выдаёт направление и оплачивает для своих клиентов прохождение специальной комиссии для оформления такого мед.заключения, так как она прямо заинтересована в корректном андеррайтинге (приёме на страхование с учетом повышенного риска и определении адекватного тарифа).
Определяется тариф для каждого застрахованного, который умножается на страховую сумму (о ней написано выше). Чем старше клиент, тем больше у него хронических заболеваний или риска их обнаружения. Поэтому тариф объективно растет с каждым годом. При этом тарифы для женщин ниже, чем тарифы для мужчин, а тарифы для людей со средним индексом массы ниже, чем для излишне худых или склонных к полноте. Это не дискриминация. Страхование основывается на статистике, а по статистике женщины в среднем живут дольше мужчин, а излишне худые или полные чаще имеют проблемы со здоровьем.
Квартира или дом: Страхуется «коробка». То есть пол, стены, потолок/перекрытия, оконные и дверные проёмы. При этом не страхуется отделка, инженерное оборудование и домашнее имущество. По факту, Вы сможете претендовать на выплату только при полном уничтожении конструкции или при таком повреждении конструктива, при котором будет признано, что жить в этом объекте больше нельзя.
Титул: Страхуется на случай обнаружения собственника, без которого Вам была продана данная квартира/дом. Например, наследник, который не знал о смерти отца/матери/любимого дядюшки, а остальные наследники умудрились быстренько продать недвижимость без него. Или осужденный, который тоже претендовал на данный объект. Или администрация поселения, если Вы покупаете дом с землей, которая была выделена и оформлена на мужа, а жена скончалась более 3—х лет назад и документы не переоформляли на всех наследников. Это только единичные примеры, с которыми я сталкивалась.
Что будет, если не сообщить о заболевании, которое было на момент страхования и привело к страховому случаю?
Будет отказ в выплате. В заявлении на страхование мы гарантируем правдивость данных , а также соглашаемся на проверку наших мед.данных (но ими интересуются исключительно, когда клиенты обращаются за выплатой).
Как долго нужно страховаться?
Жизнь и объект залога (квартира/дом/дом+земля) страхуют весь срок кредитования. Титул страхуют не более 3-х лет от даты сделки, т.к. в нашей стране действует срок исковой давности 3 года.
Бывает, что есть требование о заключении Генерального (Многолетнего) договора, а бывает, что требуется оформлять очередной Договор страхования каждый год. Многолетние договора, как правило, оплачиваются ежегодно (подтверждением будет или Полис+Чек, или только Чек). Но бывает, что страховку, содержащую риск утраты права собственности, оплачивают сразу за первые три года. Это важно, если Вы планируете заняться поисками более дешевого варианта в следующем году.
Пусть Вас не пугают огромные цены на страховки в будущем, которые прописаны в графике. На своём почти 20-тилетнем опыте могу сказать, что ни один постаревший за это время ипотечный клиент не платит ровно то, что было прописано в начальном договоре, так как в отдалённой перспективе кредит всё-таки погашается досрочно, пусть и только частями.
Если у Вас Многолетний договор, и Вы погашаете часть кредита досрочно, то необходимо предоставить данные из банка в страховую для корректировки суммы на очередной год. Ведь наша задача сделать всё в рамках требований и при этом не переплачивать, верно?
Хороший агент обязательно спросит у Вас на очередной год о досрочном погашении и поможет в оформлении документов. Обычно составляется доп.соглашение с новым графиком, если в начальном договоре прямо прописаны суммы на весь срок кредитования. Или будет только ссылка на оплату/счет + чек об оплате, если в начальном договоре график содержит только тарифы с привязкой к каждому году.
Есть и ещё один нюанс: при досрочном погашении можно уменьшить ежемесячный платеж, а можно уменьшить срок кредитования. В первом случае об этом страховую извещать не обязательно, если этот платеж не влияет на расчет страховой суммы. Во втором случае необходимо уведомить об этом страховую компанию при корректировке договора, так как график изменится не только по текущей строке, но и по количеству строк в остальном графике.
Когда можно менять страховую компанию и нужно ли об этом сообщать в банк заранее (или по факту)?
Если у Вас строится жильё, и при оформлении кредита Вы страхуете в одной из страховых компаний, то это совершенно не значит, что построенный объект обязательно страховать именно там же. Главное зайти на сайт банка и ознакомиться со списком разрешенных страховых компаний. Договор любой из этих страховых будет принят с минимальной проверкой только на соответствие условиям кредитного договора.
Вы имеете право оформить страховку в ЛЮБОЙ страховой компании. Но, если она не подходит под озвученный выше перечень, банк будет рассматривать этот договор до 30 дней. Как бы и отказать не имеет права, но затянет до последнего и мозг точно выносить будет.
В кредитном договоре прямо прописаны сроки предоставления страховки (например, новостройка через … дней от сдачи объекта, а просто очередной годовой договор – не позднее очередного годового срока). Если эти сроки не соблюдать, то банк автоматически без уведомления имеет право увеличить Ваш процент по кредиту. Размер увеличения прописан в самом кредитном договоре и может отличаться в разных банках и для разных заёмщиков.
На сделке и после оформления новостройки в собственность я рекомендую всё же не экспериментировать с поиском самого дешевого варианта, а взять приемлемый из тех, что прямо разрешены банком.
Вы же не хотите переплачивать за кредит ни дня? А в самом начале ипотечного кредитования суммы очень большие, как и иные сопутствующие расходы.
Хотите экономить – озаботьтесь этим хотя бы за полтора месяца со второго года, если нет риска утраты права собственности (титул), или хотя бы за полтора месяца с четвертого года, если этот риск обязателен к страхованию.
Дело в том, что большинство клиентов не могут собрать весь пакет документов, который требуется для страхования титула, так как не общаются с прежними собственниками и не имеют копии их личных документов. А банк не сможет манипулировать сроками по рассмотрению «недружественной страховой». Забавно, что даже аккредитованные страховые компании могут быть «быстро приняты» или «рассмотрим через 30 дней», то есть комиссию с Вашего договора банк всё равно запросит у Страховщика и получит, к какой бы категории не относилась страховая.
Что будет, если не делать страховку на следующий год?
Банк в одностороннем порядке и, возможно, даже без уведомления, поднимет процент по кредиту. Размер увеличения прописан в самом кредитном договоре и может отличаться в разных банках и для разных заёмщиков.
До следующих публикаций!
Другие мои публикации, которые могут быть Вам полезными:
1. Страховая насчитала выплату по ОСАГО 95000 рублей. Но мы получили 308000 руб без суда. ТАК МОЖНО!
2. Анекдоты. Женщины и деньги.
3. Что делать если случилось ДТП?