Нам, риэлторам, часто приходят предложения «помощи» клиенту в его сложной ситуации, чаще всего эта помощь связана с кредитованием. Это могут быть предложения о кредитовании лиц с плохой кредитной историей, предложения дать им денег (под очень большой процент) на оплату первоначального взноса, а о предложениях фальсификации места работы и дохода можно умолчать — это повсеместно и т.д.
Недавно мне поступило предложение о продаже квартир в новостройках покупателям у которых нет первоначального взноса, т. е. с завышением цены и мнимым первоначальным взносом. Первой мыслью у меня было то, что такое предложение не новое, т. к. с завышением цены и показом фиктивного первоначального взноса на рынке вторичной недвижимости сделки проходят очень часто (хотя сам я против таких схем), но тут речь идет о новостройках, а значит в сделке должен присутствовать застройщик, а с ним такие схемы не пройдут.
Оказалось, что схема простая, но очень дорогая для покупателя.
Чтоб было более наглядно надо указать базовые вводные: стоимость квартиры 6 млн., необходимый первоначальный взнос 30% - 1,8 млн., итого банк может выдать клиенту кредит в размере 4,2 млн., при условной ставке 8% годовых покупатель в течение 15 лет будет платить примерно по 40 т.р. в месяц. Но что делать если у клиента есть желание купить квартиру в ипотеку, но нет 1,2 млн. на оплату первоначального взноса? Тут раскрываются все карты сомнительной схемы.
Покупатель получает одобрение банка на ипотеку с первоначальным взносом 30 % (которого у него нет), выбирает квартиру у застройщика, но ее бронирует не на свое имя, а на имя фирмы (от которой поступило такое предложение сотрудничества), назовем ее «Финанс», которая в последующем покупает у застройщика выбранную квартиру по договору уступки прав за ее реальную цену 6 млн. В этой сделке свой процент риэлтор реального покупателя уже может рассчитывать на комиссионное вознаграждение со стороны застройщика, т. к. привел покупателя в лице Финанса. Далее Финанс продает эту квартиру (передает права) реальному покупателю, но в договоре указывает стоимость не 6 млн., а 10,2 млн., т. е. цена квартиры в договоре взлетает на 4,2 млн. (70%).
Теперь покупатель показывает в банке стоимость квартиры 10,2 млн., ему Финанс «рисует» документы, что покупатель якобы внес 30% стоимости (примерно 3,1 млн.), а сумма 7,1 млн подлежит перечислению из банка в виде ипотечных денег. Таким образом из реальной стоимости квартиры 6 млн. клиент платит кредит за 7,1 млн. (по ставке 8% на 15 лет это 68 т.р. в мес.).
Финанс имеет реальную разницу между покупкой и продажей квартиры 1,1 млн. (на налоги, если конечно их платит, но комиссию риэлтору за клиента (это уже вторая комиссия риэлтора), плюс риэлтор может заложить сюда комиссию которую он должен получить от покупателя (это уже третья комиссия).
Я спросил у Финанса о рисках, которые они несут, ведь они сначала покупают квартиру, а потом продают ее покупателю, а ведь покупатель может не дойти до сделки и отказаться от покупки, или что делать, если банк просит показать наличие реального первоначального взноса на счете покупателя? Мне ответили, что в обоих случаях с покупателем сначала заключается нотариальный договор займа, по которому он в перовом случае обязан вернуть сумму, затраченную на покупку квартиры (при этом квартира ему не передается, а «продается» третьему лицу с дисконтом), а во втором — долг в размере первоначального взноса перечисляется банком со всеми кредитными средствами.
Но у меня возник следующий вопрос — как быть с возвратом долга, если у клиента ничего за душой нет? Этот вопрос мне пришлось задать дважды и оба раза Финанс уходил от ответа.
Допустим, что сделка состоялась, риэлтор и Финанс получили свои деньги, а что будет с покупателем их вообще не волнует. Когда придет время сдавать в банк отчет об оценке, то есть сомнения, что будет написана цена по договору, тогда банк попросит клиента срочно внести недостающую сумму в счет погашения (это в самом лучшем случае). Финанс в скором времени прекратит свое существование (скорее всего оно оформлено на подставное лицо) или просто брошено, т. к. с такой схемой просто невозможно законно вести бухучет. Потом откроется какой-нибудь «Финанс-проект» и продолжит работать по такой схеме с теми же сотрудниками.
Я когда-то работал в банке и занимался обслуживанием юридических лиц и прекрасно знаю, что работа по таким схемам чревата неблагоприятными последствиями не только для «владельцев» бизнеса, но и для лиц, которые с ними связаны.
Нельзя вступать в схемы с завышением стоимости (хоть на вторичке, хоть с новостройками (как в этом случае)). Брать кредит в сумме намного превышающей стоимость квартиры глупо и опасно, это приводит к огромным финансовым потерям покупателя. Если покупатель не смог накопить сумму на первоначальный взнос (или хотя бы большую его часть), то вероятность того, что он сможет платить ежемесячно из своего семейного бюджета огромный ежемесячный платеж сведена к минимуму.
В таких схемах выигрывают только недобросовестные риэлторы и посредники.