Вторичная недвижимость в Батуми пользуется высоким спросом как среди местных жителей, так и среди иностранцев. Квартира в Батуми — это бюджетная возможность переехать жить к морю или иметь дополнительный доход от сдачи собственности в аренду.
При покупке квартир на вторичном рынке важно знать о нюансах и неочевидных проблемах, чтобы избежать неприятных ситуаций и остаться довольным покупкой жилья. Рассказываем о 14 подводных камнях на рынке вторичной недвижимости в Батуми.
1. Недостроенная инфраструктура и обманутые ожидания
Представьте: вы купили квартиру мечты в Батуми. Думали, что заедете и будете наслаждаться прогулками по зелёному парку возле жилого комплекса, ходить в бассейн по выходным, а после работы в тренажёрный зал на первом этаже здания.
Собственник отдаёт вам ключи, вы въезжаете, а там 3 скамейки и клумба вместо зелёного парка, тренажёрный зал в 4 раза «скромнее», чем на сайте ЖК, а басейном пока что даже и не пахнет.
Да, застройщик ввёл комплекс в эксплуатацию не достроив всю инфраструктуру и да, грузинское законодательство позволяет застройщикам так делать.
Например, в доме «DS Mall» люди жили без отопления 3 года, прежде чем его провели.
2. «Речка-вонючка»
В районе Нового Батуми протекает канал Жилина. Местные называют его «речка-вонючка», потому что в канал сбрасывают неочищенные сточные воды, и он источает неприятный запах по всему району.
Мало кому захочется жить в такой среде, мы бы тоже не захотели :)
3. Плесень — невидимый враг в квартирах
Влажный климат Батуми — рай для плесени. Поэтому плесень — частый гость в квартирах. Причём это не зависит от того, насколько далеко от моря она находится.
Опасность в том, что она может спрятаться в самых укромных уголках квартиры, что её сначала даже и не заметить. Живёшь, живёшь себе спокойно, а потом начинаешь мучиться от головных болей. Делаешь чекап здоровья — всё нормально, а потом оказывается, что дело в грибке. И это не пугалки, а реальные истории.
Больше всего риску появления плесени подвержены помещения, которые долго не проветривались, здания без отопления и плохая вентиляция.
4. «Карточные» дома Батуми
Проблемы с коммуникациями, трещины в подъездах, обшарпанные фасады — не редкость на рынке недвижимости Грузии.
Часто можно встретить здания, которые ввели в эксплуатацию 5-7 лет назад, но они уже находятся в плохом состоянии. Например, ЖК Магнолия, один из худших домов с точки зрения качества строительства.
Иногда это происходит, потому что застройщик изначально строит дома и использует некачественные материалы.
Есть и другая причина — законодательство Грузии разрешает физическим лицам заниматься строительством жилых зданий. Строительство дело дорогое, поэтому нередко бывает, что у застройщиков-физ. лиц. возникают финансовые проблемы или другие сложности. Чтобы снизить стоимость строительства они прибегают к более дешёвым материалам.
5. Плохая звукоизоляция в многоэтажках
Первое, на чём экономят застройщики, которые возводят 30,40,50 этажные жилые здания, — внутренние перегородки. Из-за этого в квартирах без преувеличения слышен каждый шорох соседей.
Особенно не завидуем жителям комплекса многоэтажек «Orbi City». Шумоизоляции там нет от слова совсем.
6. Щели в окнах
Во многих домах Батуми на вторичке в принципе есть проблемы с окнами. Мало где установлен качественный стеклопакет. Люди до сих пор живут со старыми деревянными окнами. На этой почве возникает и другая проблема — щели, в которые задувает ветер и затекает вода во время осадков. В общем приятного мало.
Щели не всегда можно выявить во время визуального осмотра квартиры, так что нужно внимательно проверять объект. В идеале — со специалистом.
7. Свалка в районе аэропорта
Недалеко от аэропорта находится городская свалка, куда свозят отходы с города и ближайших районов. Конечно же запах разносится на близлежащие территории. Думаем, что объяснять, какой дискомфорт это доставляет жителям, не нужно.
Сильный ветер и туман усугубляют ситуацию и разносят запах на более дальние расстояния.
8. «Холодильник» вместо квартиры
Примерно 30-40% домов в Батуми не отапливаются. Ну потому что город южный и зима нехолодная, — думают застройщики.
На самом деле из-за высокой влажности зимой даже в плюсовую температуру в квартире бывает зябко. Поэтому жильцам приходится обогреваться кондиционерами или кармами, — газовыми конвекторами.
Цены на электричество в Грузии высокие, поэтому чтобы обогреть стандартную двушку кондиционером зимой, придётся выложить около $200.
Ещё один минус — кондиционер сильно сушит воздух в помещении. Все, у кого проблемы с сухостью кожи точно понимают боль жителей таких домов. Кроме этого сухой воздух высушивает слизистые оболочки, а это снижает иммунитет.
9. Платные лифты
Почти во всех домах Грузии лифты платные. В зависимости от того, насколько старый дом, платить за лифт можно электронным чипом или «копилкой». «Копилка» — специальная железная коробочка, в которую нужно бросить монету, чтобы лифт поехал.
Иногда оплата за лифт включается в квартплату.
В целом это нельзя назвать большим минусом, но для особенно прагматичных в финансах может стать неприятной неожиданностью.
10. Нюансы жизни у моря
Жизнь рядом с морем — мечта многих людей: красивый вид, пляж в 5 минутах ходьбы и свежий морской бриз ранним утром.
Но есть и недостатки: сильные штормы, которые могут «доставать» до окон на первых этажах; высокая влажность из-за которой постиранное бельё будет сушиться 3-4 дня; постоянный шум волн. Не всем это по душе. Если вы цените тишину и комфорт, поищите варианты подальше от моря.
11. Плотная застройка: плохой вид и «убийство» приватности
В Батуми дома строят близко друг к другу. Некоторые дома стоят настолько близко, что вместо вида на улицу жильцы смотрят друг другу в комнаты.
Бывает и такое, что изначально человек покупает квартиру с красивым видом, а через пару лет у него на глазах «вырастает» многоэтажный дом, и вместо моря по утрам приходится смотреть на фасад здания.
Если вам важна приватность, ищите квартиры в ЖК с просторными дворами.
12. Проблемы с парковкой
В Батуми есть проблемы с транспортной системой и инфраструктурой для автомобилей. Складываем эти нюансы, добавляем сюда изобилие автомобилей в городе: у местных жителей по 2-3 машины на семью, — и получаем большие проблемы с парковкой.
Найти свободное место для автомобиля в Батуми — сравнимо с выигрышем в лотерею.
Мы рекомендуем искать квартиру в доме с внутренним паркингом, чтобы не приходилось кружиться по пол часа после работы и искать место, куда поставить автомобиль.
13. Удалённость инфраструктуры
В некоторых домах и ЖК слабо развита инфраструктура или её нет совсем: мало магазинов, ресторанов, зон для отдыха. На это тоже важно обращать внимание.
Какие-то жилые районы находятся в удачных локациях, и у собственников всё самое важное находится в шаговой доступности.
Некоторые локации не очень удачные с этой точки зрения, и чтобы, например, добраться до торгового центра или аптеки, нужно идти 30-40 минут или использовать транспорт.
14. Странные и неудобные планировки
Да, с планировками тоже есть проблемы. Например, кухня может располагаться в прихожей, а в спальне вообще может не быть окон или только 1 маленькое окошко. Ещё часто встречаются ванные без поддона. Для русскоязычного населения это непривычно и неудобно.
Как не ошибиться в выборе недвижимости
Что-то из перечисленного легко распознать самостоятельно, если подробно изучить район, инфраструктуру дома и квартиру. Сложности возникают, когда покупатели сталкиваются с недобросовестными застройщиками, некачественной постройкой здания, проблемами с отоплением и звукоизоляцией. Покупателю не распознать эти нюансы самостоятельно: они не знают рынок и лазейки в грузинском законодательстве, к которым часто прибегают строительные компании и частные застройщики Батуми.
Кроме этого есть ещё и недобросовестные продавцы, которые приукрашивают характеристики квартиры.
Поэтому мы рекомендуем обращаться к частным риэлторам или в агентства недвижимости. Они выступят как независимый участник сделки и помогут объективно оценить качество квартиры и выявить все недостатки.