Привет, меня зовут Руслан, и последние 10 лет я продаю недвижимость для инвестиций и инвестирую сам. В 2018 году я переехал в Таиланд и ни разу в нём не разочаровался. Вот несколько причин, почему:
Немного статистики по инвестициям в недвижимость Пхукета
Климат на острове курортный и комфортный для проживания. Температура воздуха редко опускается ниже 25°С, в среднем держится на 28-31°С. Температура моря в среднем — 28°.
Большинство туристов посещают Пхукет с декабря по март. В апреле-июне нагрузка средняя, июль-сентябрь – это низкий спрос. Но это не значит, что ваша недвижимость будет пустовать летом. В это время на остров приезжают туристы из восточных стран, а для китайцев Таиланд — это вообще что-то вроде нашего Сочи.
Трафик Пхукета в туристах за 2019–2023 годы
Турпоток Пхукета в 2019 году составил 14 млн туристов по данным Tourism Authority of Thailand.
За 2022 год, несмотря на постковидный стресс, Пхукет посетили 12 млн.
В 2023 году на остров приехало больше людей, чем до ковида. Такой бум на жилье я давно не припомню. В пик сезона было занято все, и с декабря по февраль спрос только рос. Собственники, которые оставили жилье на пик, сдавали его в пять раз дороже обычного. За декабрь или январь окупалось 3-4% актива.
В 2024 году ожидается еще больший турпоток, а новых объектов построили мало. Остров небольшой, вся прибрежная зона почти занята. Застройка теперь будет идти вглубь, осваивать «дикие» районы без инфраструктуры.
Весомый фактор дефицита хорошего жилья:
Большинство тех, кто прилетел в 2022 году, не улетели обратно и переехали на остров. Цены на аренду даже в низкий сезон с каждым годом становятся выше. Растут популярность и население острова, а власти ускоряют процесс.
Почему Пхукет будет развиваться
Таиланд делает большую ставку на остров. Скоро Пхукет станет также медицинским курортом. Здесь создают масштабный медицинский комплекс с институтами и исследовательскими центрами. Власти планируют использовать передовые технологии, привлекать профессоров и ученых. На комплекс правительство выделило 5 млрд бат, окончание строительства назначили на 2027 год.
Легализация марихуаны тоже разогрела интерес к Таиланду среди туристов, инвесторов и агро-сегмента. Отмечу: преступность и инциденты на почве марихуаны не зарегистрированы, я тоже не слышал ни о чем подобном. На острове наоборот стало еще спокойнее.
В 2023 году на Пхукете сменилась власть, и новое правительство уже стало улучшать комфорт острова. Цель — сделать из Пхукета международный хаб с огромной пропускной способностью. Монорельса от аэропорта через весь остров, ж/д транспорт в Старом городе, объекты архитектуры появятся совсем скоро.
Здесь не следят за активами жителей, используют криптовалюту, государство поощряет развитие бизнеса. Если у вас есть долгосрочная виза или недвижимость в стране, вы можете открыть счет в местном банке. Оплата Visa и Mastercard по всему миру, фиксирование прибыли от сдачи в аренду, операции с криптовалютой через местные биржи, да и просто хранение капитала в местной валюте — опция очень удобная и выгодная. Бат — одна из самых устойчивых валют в мире.
Рыночная капитализация недвижимости радует: общая стоимость жилья растёт с 2019 года в среднем на 5-7% в год. А земля за последние 2 года подорожала на 70-140%.
Показатели для расчета окупаемости инвестиций
Анализируя цены, которые сейчас дают ресейлы готовых объектов, получаем прирост 40-60% от пресейл цены за 3 года. Все это — совокупность общей рыночной капитализации, плюс заход в проект сильно дешевле рынка на старте.
Rental Income — 10% в год, это норма. Минимум 7-8%: такие цифры гарантированно дают сами застройщики. На мой взгляд, лучше всего работает пул 70/30, где 70% от прибыли идет собственнику, а 30% — управляющей компании.
Итог:
- С учетом раннего входа возврат по капитализации за 3 года составит 40-50%
- Общая рыночная капитализация плюс rental income — 15%.
Получаем окупаемость не больше 7 лет с рассрочкой платежей на 3 года.
Свяжитесь со мной, чтобы получить более детальную информацию и сходить на экскурсию по самым интересным инвестиционным проектам.