Документальный анализ в ЖКХ выявил причины катастрофического отношения управляющих компаний (УК) к содержанию и обслуживанию жилищного фонда. Примеры аварий на теплосетях городов России говорят о ненадлежащем отношении частного бизнеса к их содержанию и отсутствию госконтроля. Недостатки системы ЖКХ заложены в самой системе передачи многоквартирных жилых домов в управление частного бизнеса с контролем за его работой безграмотных в ЖКХ собственников жилых и нежилых помещений.
ПРИЧИНЫ
1. Полное отсутствие знаний у населения в системе ЖКХ. Директора управляющих компаний (УК) имеют квалификационные аттестаты от Госжилнадзора (ГЖН), лицензии на управление многоквартирными домами (МКД), приказы о их передаче в управление. Однако,требования
законодательных актов в сфере ЖКХ УК не выполняются. Собственники помещений МКД не знают ничего и пытаются контролировать профессиональную работу УК, добывая знания годами, если хватит терпения. За это время жилой фонд доводится УК до аварийного состояния. Пример.
А) Мастер по ремонту и обслуживанию инженерных систем ЖКХ – срок обучения 1год 10 месяцев.
Б) Техник по обслуживанию зданий и инженерных систем – по программе обучения 256 часов платно (от 14000 рублей).
В) Рабочий по комплексному обслуживанию и ремонту зданий 3 разряда – срок обучения 320 часов платно (это 40 дней по 8 часов).
Как правило в УК работают не обученные работники самоучки, имеющие навыки в выполнении простых сантехнических работ и зачастую не входящие в штат. И примерно таким уровнем знаний должны обладать члены совета дома. Способны ли они проверить качество выполнения работ УК без знаний? Способен ли совет дома проверить работу УК за пределами своего рабочего времени, когда в УК уже закончен рабочий день? Большинство членов совета МКД работающие люди, оторванные обстоятельствами от реальности.
Совет МКД во главе с председателем должен знать при таком управлении:
- основы теплотехники, понятие о метрологии и приборах учета;
- понимать и читать чертежи и схемы МКД, основы бухгалтерии, разбираться в сметах, юриспруденции;
- знать основы строительного производства и применяемые материалы при капремонте и текущем ремонте МКД, быть коммуникабельным;
- знать и применять более 40 законодательных актов, стандартов, ГОСТов в ЖКХ, без учета законодательных изменений (дополнений) Госдумой РФ, органами местного самоуправления и тарифного комитета;
- проводить (без знаний) осмотры общего имущества МКД для составления планов работы на предстоящий год;
- проверять (без знаний) после выполненных УК работ их качество, соответствие требованиям СНиП (СП),
разбираться в правильности составленных договоров с ресурсоснабжающими организациями, управляющей компанией и другое.
Есть ли такие люди? НЕТ. Поэтому, система ЖКХ приобрела форму стихийного управления жилыми домами со стороны жильцов и управляющих компаний, на базе полной безответственности и бесконтрольности, порождающей коррупцию. Понятие «качество предоставления услуг» зависит от знаний, здоровья людей, наличия времени, возможностей и желания заниматься этой негативной деятельностью. Цель УК - получить больше прибыли без
учета заинтересованной перспективы дальнейшего состояния инженерных коммуникаций многоквартирного дома и его жизнеспособности.
Негативный пример. В Башкирской Академии государственной службы и управления (г.Уфа) нет в программах обучения (включая факультет дополнительного образования) ни одного часа занятий для
понимания принципов и основ ЖКХ. Способны ли такие управленцы понять жалобы людей, оказать помощь и контролировать эту сферу в городском округе, муниципалитете, поселении?
Вывод: МКД доводятся управляющими компаниями до аварийного состояния и создается дисбаланс между финансовыми возможностями жильцов ( денег не хватает, они украдены, присвоены без выполнения работ) и возможностями УК содержать МКД за эти деньги. При этом ТАРИФЫ постоянно растут. Кому мы
постоянно должны? Рост тарифов можно рассматривать как «диверсию» для расшатывания социально-политического настроения граждан, порождающих противостояние из-за неспособности властей решить эти проблемы.
2. Отсутствие профессионального штата работников в УК. Штат УК не способен
обеспечить выполнение всех видов работ по надлежащему содержанию общего имущества дома, что ведет к сокращению перечня работ. Сегодня УК представляют собой управленческий «скелет», заключающий договоры с подрядными организациями на отдельные виды работ, качество которых не проверяется УК и собственниками, не имеющих возможностей и знаний.
Минимальный и обязательный штат сотрудников управляющей организации не определен Жилищным кодексом РФ и законодательством. Заключаемые УК договора со сторонними организациями жильцам (собственникам)не предоставляются под видом «коммерческой тайны». Как правило, работники УК не имеют профильного образования, знаний и должностных инструкций. Органы местного самоуправления (МСУ) не занимаются вопросами контроля
обслуживания МКД, несмотря на их полномочия, определенные ст.14 ЖК РФ и ФЗNo 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Система налогообложения не позволяет содержать полный штат работников в УК для надлежащего содержания МКД.
Вывод: государство самоустранилось от контроля за работой в ЖКХ, работники не имеют профильного образования и необходимый штат в УК при полном отсутствии знаний у жильцов.
3. Совет МКД обезличен в органах контроля, что влияет на достоверность информации.
Регистрации избранного совета МКД в органах местного самоуправления и других организациях (ст.1611 ЖК РФ ч.1) не производится. Фактически, обезличенный Совет дома обязан контролировать УК и управлять МКД. Это создает условия для мошенничества со стороны УК в вопросах законности подписания актов выполненных работ.
Такое положение создает невозможность построения схемы взаимодействия между УК, собственниками МКД, ресурсоснабжающими организациями и органами контроля, органами местного самоуправления, которые не способны вести диалог с конкретным советом МКД по вопросам качества управления.
Как правило, акты выполненных работ, составляемые УК, подписываются подставными лицами или любыми собственниками жилых помещений МКД без проверки качества и перечня выполненных плановых работ. Органы местного самоуправления не имеют достоверной информации о количестве
советов в МКД.
Таким образом, деньги собственников, оплаченные на содержание общего имущества МКД не законно присваиваются УК, что приводит жилые дома в аварийное состояние.
Этому способствует п.12 ст.162 ЖК РФ, разрешающий, оставшиеся денежные средства от оплаты за содержание жилого помещения оставлять в распоряжении управляющей компании при условиях выполнения всех работ (введено 31.12.2017г. ФЗ-485) и без решения собственников, не имеющих юридического образования и не способных проверить и оценить качество их выполнения, правильность составленного договора с УК. Совет жилого дома не имеет денежных средств и мест для размещения. Для организации общих собраний МКД нужны юридические знания, время на подготовку и денежные средства. Люди живут в состоянии хронического стресса и загнаны в
угол ипотек, кредитов, безработицы, неофициального трудоустройства, проблемами семьи, детей и родителей.
Желающих заниматься управлением МКД в свободное время без знаний, дающих уверенность и без достойной оплаты НЕТ.
Органы местного самоуправления не имеют актуальной информации о количестве избранных советов МКД на территориях городских округов, муниципалитетов, сельских поселений (количественный состав, фамилии, адреса МКД). Нет законной возможности влиять на частный бизнес в вопросах устранения недостатков и надлежащего выполнения норм и правил содержания
жилищного фонда. Ложные данные о наличии советов в МКД подаются управляющими компаниями (якобы советы есть), так как они заинтересованны в их отсутствии, что создает условия для приписок по работам, связанным с содержания общего имущества собственников, подделке протоколов общих собраний. Органы местного самоуправления не выполняют требования ЖК РФ
ст.1611 Введенный Правительством РФ мораторий на проверку бизнеса жестко ущемляет права людей на защиту своих прав и справедливость, создает условия для развития коррупционных проявлений и росту аварийного жилья.
Площадь аварийного жилья в России увеличивается примерно на 2 млн кв. м в
год. Сейчас такой статус имеет более 33,8 тыс. жилых домов общей площадью почти 10,4 млн кв. м. По оценке Счетной палаты, скорость признания домов аварийными превышает темпы их расселения. Уверен, что таких домов гораздо больше.
Введенные новые дома ожидает такая же участь, не говоря о низком качестве
строительства жилья и применяемых материалах.
Вывод: управление МКД со стороны жителей осуществляется стихийно, должный государственный контроль при этом отсутствует из-за чрезмерной самостоятельности частного бизнеса в вопросах ЖКХ, протоколы ОСС фальсифицируются. Люди узнают о нарушениях только после истечения срока (6 месяцев по ЖК РФ), предусмотренного на обжалование решений ОСС или по повышенным платежам за ЖКУ. Для обжалования таких решений нужны
услуги юриста, оплачиваемые из кармана жителей. Масса МКД незаконно попадает в руки мошеннических аффилированных управляющих компаний. Свежий пример незаконной передачи массы МКД в руки УК в г.Чехов.
По примерным подсчетам, за 19 лет со дня принятия ЖК РФ, управление жилыми домами УК и кое как собственниками МКД, достигло примерно 5- 7%. Не трудно понять, что для полного участия людей в управлении МКД потребуется ещё более 100 лет. Вовлечь население в управление
жилыми многоквартирными домами вместе с управляющей компанией цели не достигло. ТСЖ имеют те же проблемы и недостатки. Жилищный фонд приходит в не пригодное состояние для проживания. Диалог органов власти и контроля с советами многоквартирных домов для устранения негативных проявлений отсутствует, так как фамилии лиц, входящих в совет МКД неизвестны. Отсутствие такого диалога выгодно для УК с целью сокрытия всех проблем.
4. Низкий уровень информационного обеспечения населения с целью формирования правовой культуры и позитивного типа правосознания и поведения граждан (в 2011 году были утверждены Президентом РФ «Основы государственной политики в сфере развития правовой
грамотности и правосознания граждан»).
Общественные организации по контролю в сфере ЖКХ, не вступают в юридические и жесткие конфликты с УК в пользу собственников квартир, органы местного самоуправления самоустранились от контроля по причине запрета на вмешательство в работу малого и среднего предпринимательства, занимающегося ЖКХ.
Система обучения граждан в ЖКХ несовершенна и не может дать знаний по причине отсутствия знаний в обучающей системе, возможностей и времени у людей нет (работа, семья, семейные проблемы детей, родителей, отсутствие желания и хорошего здоровья, низкие доходы и прочее), нет готовности к восприятию новых знаниями без теории, практики и идеологии
ответственности не поддержанной государством.
Вывод: система контроля и проверки качества обучения в сфере ЖКХ (включая выделяемые гранты) со стороны государства отсутствует.
Такую систему по типу ЛИКБЕЗа выстроить невозможно. Из практики следует, что занятия для «галочки» могут быть организованы в течение 4-5 часов однократно.
В ВУЗах и факультетах государственного и муниципального управления не даются принципиальные понятия в сфере ЖКХ. Это порождает полную некомпетентность и не уверенность населения и должностных лиц, исполняющих обязанности в сфере ЖКХ. Нет преемственности в
передаче таких знаний молодому поколению, в связи с чем мотив для воспитания ответственности за коллективный жилой фонд отсутствует.
5. Система излишнего документооборота, отвлекающая органы государственного надзора в области ЖКХ от принятия эффективных мер по управлению МКД управляющими компаниями.
Разобщенность в работе УК и Советов МКД (старших домов) ведет к отпискам на обращения граждан, не знанию достоверной информации по вопросам каждого МКД.
Меры, за отсутствие ответов на обращения граждан и за ответы не по существу их обращений, к ответчикам не принимаются. Это порождает постоянную переписку, неверие людей в справедливость решения проблемных вопросов в ЖКХ. С момента выявления обсчета по коммунальным услугам и до решения суда о возврате излишне начисленных сумм жильцам проходят месяцы и годы.
В ЖК РФ (ст.20 п.7) указано, что Государственный жилищный надзор не осуществляется в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению МКД на основании лицензии на её осуществление (No255-ФЗ от 21.07.2014г). Человек обращается в
Государственный жилищный надзор, а он его отсылает в суд, в котором нужно участвовать, оплачивать услуги юриста и быть готовым к вынесению незаконных решений судом и к суду в вышестоящих инстанциях. Анализ статистики наказаний УК по наименованиям в судебном порядке
органами Государственного жилищного надзора в СМИ не печатается. Например, в Башкортостане на 1 жилищного инспектора приходится более 260 МКД. Штрафы на УК накладываются из денежных средств УК, предназначенных для целевого содержания общего имущества МКД, из-за чего часть работ УК не выполняется. Действует принцип: больше жалоб, хуже обслуживание дома.
Рост закрытых проблем приводит к аварийным ситуациям и социальному взрыву в обществе.
Роспотребнадзор РФ в регионах устранился от решения вопросов ЖКХ и не работает совместно с Государственными органами жилищного и строительного надзора не оказывая помощь жителям в устранении нарушений в сфере ЖКХ.
Вывод: несовершенство законодательства лишает человека прав на защиту своих интересов со стороны Госжилнадзора, Роспотребнадзора, органов местного самоуправления, прокуратуры и создает устойчивую криминальную систему нарушений со стороны управляющих компаний.
6. Мощная коммерческая монополия, разрушающая жилой фонд и расширяющая коррупцию в ЖКХ. В действительности при создании Управляющих компаний никакой рыночный механизм не закладывается, и они создаются на базе старых организаций коммунального комплекса
(акционирование бывших государственных и муниципальных структур). Предполагается передача акций (активов) созданных управляющих компаний в доверительное управление фирмам, аффилированных городским властям.
Таким образом, создается не рынок по предоставлению услуг населению, а мощная коммерческая монополия, разрушающая жилой фонд. Малый и средний бизнес здесь неуместен.
При государственной монополии государство само поддерживало жилищный фонд, т.к. оно само обеспечивало жильем население.
Коммерческая монополия умышленно разрушает жилищный фонд, в наиболее престижных районах для того, чтобы на месте старых домов строить элитное дома, а жителей старых домов переселить в некачественное жилье, расположенное в отдаленных районах. Это гораздо выгоднее ЖКХ. Часто жителей вновь построенных домов понуждают заключать договора на содержание и обслуживание с указанными застройщиком управляющими компаниями. Возникает ситуация, когда дом еще не сдан, жителей нет, а управляющая организация, за которую жители голосуют уже есть.
Согласно ЖК РФ (ст.45) должно проводиться общее собрание жильцов-собственников, которое принимает решение о выборе управляющей компании. Но в действительности общее собрание не проводится, решение жильцами-собственниками не принимается, а протокол общего собрания фальсифицируется. Договор на содержание и обслуживание дома составляется с максимальным учетом интересов управляющей компании, в котором роль совета (старшего дома) сводится к бездействию и отсутствию прав.
В таких случаях совет МКД законно не выбран, так как люди друг друга не знают и не способны оценить уровень знаний и желаний участвовать в управлении своим МКД без знаний.
Эта управляющая компания может установить любые тарифы на предоставляемые ею услуги, назначать дополнительные платежи – и все как бы по закону и никаких нарушений, а о коррупции и речи нет. Нарушено право человека на обоснование не утвержденных и предъявляемых тарифов для
оплаты.
Вывод: отсутствуют законодательные требования для управляющих компаний по
профессиональной подготовке, штату и мерам личной ответственности за их невыполнение.
7. Идеология государства в системе ЖКХ сводится к созданию условий для обогащения частного бизнеса, олигархов, включенных в систему ЖКХ, а не за сохранение жилищного фонда, благополучия граждан и идеологии развития сильной страны. Управляющие компании бесконтрольны в вопросах расходования денег собственников жилья. Не редки случаи, когда
директор УК одновременно управляет несколькими УК, включая и тех, которые им же подведены под банкротство.
Постоянный рост тарифов в ЖКХ, на энергоносители, на продукты питания, бытовые товары ведет к постоянно растущей инфляции и удорожанию всего, при снижении платежной способности населения, что влияет на качество питания населения и продолжительности жизни.
Мы поставлены на грань вымирания.
Вывод: бесконтрольность за работой УК со стороны государства, рост тарифов способствует обнищанию граждан, росту инфляции, не покрываемой государством в части роста цен на необходимые товары и продукты питания, неспособности граждан оплачивать услуги в ЖКХ, росту аварийного жилья и демографическому кризису, снижению чувства патриотизма.
8. Невыполнение законодательства в сфере ЖКХ управляющими компаниями,
ресурсоснабжающими организациями и отсутствие жестких мер наказания.
Дальнейшее сохранение системы управления и содержания многоквартирных жилых домов частным бизнесом при безграмотности населения приведет к катаклизмам в этой сфере. В сегодняшнее время обострения военного противостояния нет доверия к частному бизнесу.
Государственный жилищный контроль с ростом нарушений в сфере строительства и ЖКХ не способен проверить все и влиять на качество облуживания МКД, так как количество жалоб, нарушений и аварий неуклонно растет. Население, не имеющее необходимых знаний не способно
противостоять частному бизнесу, игнорирующего выполнение законов в различных вопросах ЖКХ.
Федеральный Конституционный закон (ФКЗ No4) «О Правительстве Российской Федерации» в сфере ЖКХ не выполняется управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями, органами местного самоуправления и другими (статья 5 п.6 Акты Правительства Российской Федерации обязательны для исполнения на всей территории Российской Федерации). Особенно это касается системы отопления. В большинстве нарушений есть признаки и составы уголовных преступлений, которым не дается правильная и всесторонняя юридическая оценка со стороны контролирующих органов и эти нарушения переводятся в ранг гражданско-правовых отношений между УК, РСО и собственниками помещений в МКД.
Вывод: отсутствие юридических знаний у населения в сфере ЖКХ и невозможность их быстрого приобретения для участия и применения в судах, создали благоприятную почву для коррупционных проявлений, включая органы контроля.
9. Наказания, применяемые к управляющим компаниям в соответствии с КоАП РФ со стороны Госжилнадзора влечет снятие денежных средств со счетов УК, которые внесены собственниками помещений МКД на содержание общего имущества дома. Это влечет за собой отъем этих денежных, предусмотренных на содержание общего имущества дома, инженерных коммуникаций и прочего. В этом случае работает принцип: больше жалуетесь, больше оплатите штрафов, меньше будет сделано для дома.
В нарушение требований ФЗ No 103 «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами». Денежные средства за ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги) вместо специального банковского счета попадают на расчетные счета управляющих компаний и РСО, которые перечисляются в дальнейшем на другие счета, офшоры и другие
незаконные цели. В платежных документах спецсчета указаны, но не применяются банками, не способными контролировать дальнейшее движение этих огромных денежных средств. Со специального банковского счета происходит снятие денежных средств только на цели ЖКХ. С
расчетного счета деньги можно направлять на любые цели, причем были установлены факты направления их в офшоры.
Вывод: контроль за деятельностью УК, получающих денежные средства от населения за ЖКУ никем не контролируются, включая и собственников в МКД, так как данная информация для них является закрытой. Ни банки, ни налоговая инспекция, ни прокуратура не занимается вопросом нарушения ФЗ No 103.
P.S. Ждите продолжения. Будут озвучены предложения