Приветствую на канале «Просто о сложно (юридические советы»!
Сегодняшняя тема - участие управляющей компании и собственников помещений в организации капитального ремонта.
1.Согласно п.21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, капитальный ремонт общего имущества проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
В соответствии с п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ разрешение вопроса о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в том числе о его видах и источниках финансирования, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.
Существует два способа формирования фонда капитального ремонта:
- на специальном счете конкретного многоквартирного дома; или
- на счете регионального оператора.
Владельцем специального счета может быть региональный оператор, ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая компания, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления. Рассмотрим, как управляющая компания участвует в организации капитального ремонта.
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
2.Участие управляющей компании в организации капитального ремонта
Участие управляющей организации в организации и проведении капитального ремонта общего имущества ограничено и заключается в следующем:
а) По предложению управляющей компании может быть инициировано общее собрание собственников по принятию решения о проведении капитального ремонта общего имущества (ч.2 ста.189 ЖК РФ). Указанное решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (п.1 ч.2 ст.44, ч.1 ст.46, ч.1 ст.189 ЖК РФ).
б) Если ремонт должен быть проведен по региональной программе, а фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в котором будет проведен капитальный ремонт, управляющая компания представляет собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения (ч.3 ст.189 ЖК РФ).
в) Решением общего собрания собственников управляющая компания может наделяться полномочиями на участие от имени всех собственников в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п.3 ч.5 и п.5 ч.5.1 ст.189 ЖК РФ).
г) Управляющая компания может быть владельцем специального счета (п.3 ч.2 ст.175 ЖК РФ). При этом на основании ч.1 ст.177 ЖК РФ управляющая компания вправе совершать по специальному счету следующие операции:
1) списывать денежные средства по расчетам за оказанные услуги и выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества
Важно знать, что согласно ч.4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию управляющей компании в адрес лиц, выполняющих работы/оказывающих услуги по капитальному ремонту при предоставлении документов:
-протокола общего собрания собственников, в котором содержатся решения собрания об оказании услуг/выполнении работ по ремонту общего имущества;
-договора об оказании услуг/выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;
-акта-приемки оказанных услуг/выполненных работ.
2) списывать денежные средства в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и работ, связанных с проведением капитального ремонта, уплату процентов за пользование такими кредитами и займами, оплачивать расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам;
3) в случае смены специального счета на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета;
4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта на основании решения собственников, осуществлять перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора;
5) списывать денежные средства во исполнение вступившего в законную силу решения суда;
6) зачислять взносы на капитальный ремонт, пени за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
7) зачислять средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии с осуществлением мер государственной или муниципальной поддержки капитального ремонта;
8) начислять проценты за пользование денежными средствами и списывать комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета;
В письме Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 со ссылкой на п. 1 ст. 174 ЖК РФ изложено мнение о том, что уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.
9) перечислять собственникам денежные средства, находящиеся на специальном счете, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
10) размещать денежные средств (части денежных средств) на специальном депозите и зачислять их со специального счета на специальный депозит, осуществлять возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;
11) списывать и зачислять денежные средства по иным операциям, связанным с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта.
д) Управляющая компания с её согласия может наделяться собственниками полномочиями на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет. В этом случае управляющая компания обязана будет представлять владельцу специального счета (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, региональному оператору) в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт (ч.ч. 3.1, 3.2 ст. 175 ЖК РФ).
е) Собственниками на управляющую компанию могут возлагаться полномочия по согласованию с техническим заказчиком технических вопросов, возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества (п.7.3 ГОСТ Р 56193-2014)*.
*Национальный стандарт РФ ГОСТ Р56193-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования" (утв. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27 октября 2014 г. N 1445-ст)
Согласно п.7.1 ГОСТ Р 56193-2014, собственники, принимая на общем собрании решение о проведении капитального ремонта общего имущества, определяют также лицо, на которое возлагают обязанности по выполнению функций технического заказчика и заключают с ним соответствующий договор.
Техническим заказчиком является лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением капитального ремонта (п.3.1 ГОСТ Р 56193-2014).
На технического заказчика возлагаются обязанности по выбору подрядных организаций и взаимодействию с органами местного самоуправления, на территории которого находится многоквартирный дом. Взаимодействие технического заказчика с органами местного самоуправления осуществляется совместно с лицом, управляющим этим домом (управляющей организацией) (п.7.4 ГОСТ Р 56193-2014).
Технический заказчик разрабатывает и предлагает на утверждение собственникам порядок согласования возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества технических вопросов и формирования приемочных рабочих комиссий. При этом собственники определяют лицо, которому предоставляют полномочия по согласованию технических вопросов (эти полномочия могут возлагаться на управляющую организацию), а также производят отбор лиц, которые будут участвовать в работе приемочной рабочей комиссии (п.7.3 ГОСТ Р 56193-2014).
3. Контроль капитального ремонта собственниками помещений многоквартирного дома
Помимо управляющей компании собственники помещений многоквартирного дома обязательно должны контролировать капитальный ремонт. В противном случае, ремонт могут сделать некачественно/ затянуть его по времени, а в подъезде будет много шума и грязи.
Ответственные за осуществление контроля капитального ремонта собственники помещений, могут найти подрядчика, предъявить претензии в случае, если ремонт делают некачественно или нарушают сроки или не делают те работы, которые должны делать по условиям договора.
Контактная и иная полезная информация (протокол общего собрания собственников о проведении капитального ремонта, выбор контролеров со стороны собственников, контакты подрядчика) размещается на порталах ГИС ЖКХ или Реформа ЖКХ.