Недавно мы с мужем купили квартиру нашей мечты. Но при покупке всплыло столько нюансов и проблем, что об этом можно было написать, наверное, целую книгу. Она из этих проблем - зарегистрированные люди в квартире, собственники и нет. И как назло кое-кого из них не было в России, что значительно усложняло выписку. И если в начале на вопрос "а можно ли купить квартиру с зарегистрированными людьми" мы отвечали отрицательно, то в какой-то момент мы с мужем начали рассматривать другие варианты.
В чем риск покупки квартиры с зарегистрированным человеком
Регистрация в квартире - это не просто штамп в паспорте для работодателя, что мол я тут живу, если что, ищите меня по данному адресу. Этот самый штамп дает человеку право жить в квартире не смотря ни на что, регистрировать в ней своих детей. И если человек зарегистрирован в квартире, платит за нее, может оказаться очень сложно его выселить. Отдельным категориям граждан может быть выгодно оставаться зарегистрированными в квартире в определенном населенном пункте если в нем лучше поддержка пенсионеров или детей при рождении. Но зарегистрированный человек при этом не получает никаких прав на объект недвижимости.
Если человек добросовестный, то он не будет пользоваться своей регистрацией, а недобросовестный может испортить очень много крови новому владельцу. Ну и опять же, сейчас законы одни, а завтра они могут и поменяться, поэтому лучше при покупке конечно снять всех с учета, но сделать это можно очень по-разному.
Покупка через аккредитив
Один из вариантов который мы рассматривали - это покупка квартиры с зарегистрированными людьми с оплатой через аккредитив, который будет открыт только после того как все зарегистрированные снимутся с учета. Это безопасный способ оплаты при котором в банке подписывается договор согласно которому я беру ипотеку, деньги кладутся на аккредитив, а банк переводит их продавцу только когда будет предоставлено 2 документа:
- Выписка ЕГРН подтверждающая переход права собственности к покупателю;
- Документ подтверждающий выписку всех людей.
Этот способ плох тем, что:
- Если квартирой владеют Иванов, Петров и Сидоров, то для всех них будут прописаны одни и те же условия по открытию аккредитива. И получается, что Иванов пострадает от того, что бывшая жена Петрова не хочет сниматься с регистрации. А согласится ли на это Иванов?
- Сбербанк дает скидку за использование его сервиса безопасных платежей, но не дает если осуществлять оплату через аккредитив. А через безопасную сделку оплата проходится автоматически и тут нельзя прописать какие-либо условия только после выполнения которых деньги будут переведены продавцу.
Этот механизм есть смысл рассматривать тем у кого поджимают сроки или, например, идет цепочка альтернатив и человек будет регистрироваться на новом объекте который еще не купил. Но! Тут уже надо начинать считать.
Выписать человека по суду
Человека из квартиры можно выписать по суду. Мой юрист который сопровождал сделку радостно предложил свои услуги в этом вопросе и попросил за это 50000 рублей. Он сказал, что процедура эта простая, но длительная. Я сама также изучала разные документы и поняла, что в суде можно будет легко доказать, что человек "утратил право пользования квартирой". Но опять же возвращаюсь к тому, что наличие зарегистрированных людей - это риск. Один разговор, когда перед вами стоит продавец и вы понимаете, что он сейчас купит новый объект и выпишется, ему нет смысла держаться за эту прописку. В моем случае все было немного не так, один из собственников продавал по доверенности, но в стране его не было и он не покупал ничего взамен. Мы с мужем проговорили про себя, что такой человек может вернуться и просто не захотеть сниматься с учета, так как регистрация в городе будет нужна для чего-то там.
Выписка человека который живет за рубежом
С самого начала мы с мужем настраивали продавцов, что нам надо, что бы все были выписаны из квартиры. Потихоньку она освобождалась, но дело доходило до абсурда, родители выписались, ребенок застрял. Но самая большая проблема была с человеком, которого нет в России. Есть подозрение, что риэлтор говорил мне не всю правда. Но насколько я поняла на сделке:
- В российском консульстве за рубежом было составлено заявление о снятии с регистрации. По доверенности оформленной на продажу этого сделать было нельзя;
- Полуподпольными каналами паспорт человека был доставлен в Россию. И уже тут его и заявление были отнесены в МВД. Дело в том, что пересылка паспортов запрещена законом, поэтому его нельзя было послать официально. А в то же время у МВД есть обязанность при выписке человека ставить штамп в паспорт, поэтому без него могут не снять с учета. Но из-за того, что паспорт доставляли не официально, риэлтор не могла мне пообещать, что завтра все сделаем, поэтому что-то не договаривалось и в какой-то момент у меня было ощущение, что никогда они не выпишут последнего жильца. А в то же время мой юрист повторял, что аналогичные проблемы сейчас встречаются очень часто. Он вообще утешал меня, что не бывает простых объектов на вторичном рынке.
Сейчас, когда сделка уже прошла, я могу сказать вот что. Очень важно для себя заранее решить границы дозволенного: вот на это можно закрыть глаза, а на это нет. У нас с мужем была принципиальная позиция, что мы этот объект берем, поэтому мы могли согласиться на условный аккредитив. Но это моя ситуация. Я понимаю, что наличие зарегистрированных людей в квартире - это большой риск, поэтому иногда от такого имущества проще отказаться.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.