Весеннее половодье - символ обновления. Однако «вешние воды» несут с собой не только физические, но и юридические риски.
Метеорологи говорят: весна в этом году, скорее всего, будет дружной, а паводок - высоким. Значит, снова в зоне риска окажутся дома, построенные вблизи водоемов - в «зоне подтопления».
Тема подтопления в «Пригороде» освещалась недавно - в связи с конфликтом в поселке Синево (Приозерский район). Напомним вкратце: местные жители выступают против коттеджной застройки без согласованного проекта.
Стройка перекрывает дорогу к озеру; кроме того, участки, выставленные на продажу, находятся в «зоне подтопления». (Подробнее см. в статье «Рискованные дачи»).
«Пригород» попытался разобраться: что это за зона, и можно в ней строить или нет?
Вот что нам ответили в Управлении Росреестра по Ленобласти.
«…В границах зон затопления, подтопления, отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются:
1) размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления…
При проведении правовой экспертизы документов, представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав… регистратором осуществляется проверка оснований для приостановления государственного кадастрового учета и соответствия документов ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН».
При этом проверка на предмет обеспечения инженерной защиты таких объектов и (или) территорий, на которых они расположены, государственным регистратором прав не осуществляется».
Попробуем перевести с юридического на русский. При подаче документов (например, на регистрацию дома, построенного на участке) Росреестр ОБЯЗАН проверить их на ограничения в связи с ЗОУИТ. Ограничения, допустим, есть - значит, есть основания для приостановки. Но! Росреестр не обязан проверять наличие или отсутствие инженерной защиты.
Такой же позиции придерживается, например, паблик «Школа ЖКХ»: «Несмотря на то, что деятельность в зонах затопления и подтопления ограничена, строительство вести там можно. Однако при этом надо учитывать требования ст. 67.1 Водного кодекса (ВК) РФ.
Она предусматривает следующее: возводить капитальные объекты можно, но только при обеспечении инженерной защиты». К таким сооружениям относятся: дамбы, сооружения для укрепления берегов, дренажные системы, системы для откачки воды и т.д.
По мнению администраторов группы, «местные власти не вправе категорически отказывать в строительстве. И судебная практика, включая акты Верховного Суда РФ, подтверждает это. (См., например, определение №49-КАД22-11-К6).
Похожая позиция сформулирована в разъяснениях Росреестра по республике Коми.
Теперь вопрос. Кто устанавливает границы этих зон и как о них узнать? Формально - эту работу должны вести местные власти и чиновники из КПР. Фактически - на публичной кадастровой карте такие зоны обозначены, но далеко не во всех муниципалитетах.
На карте Комитета по природным ресурсам перечислены три десятка населенных пунктов, в основном - находящихся в Лужском районе. Самый надежный способ - заказать и получить выписку из ЕГРН, с подробными характеристиками участка.
По мнению «Пригорода», добиться запрещения строительства на спорной территории активистам, скорее всего, не удастся. А вот усложнить и затянуть процесс, привлечь к нему внимание общественности, заставить муниципалитет включить необходимые работы хотя бы в перспективный план - вполне реально.
С точки зрения покупателей, нахождение участка в зоне затопления - дополнительный риск.
Здесь возникает естественное противоречие. С одной стороны - вроде бы участки «на первой линии» ценятся дороже. С другой - такое местоположение может создавать проблемы.
Не только из-за разгула стихии, но и, например, из-за противоречий между правом собственности и правом неопределенного круга граждан на свободный доступ к водоемам. Но это - тема отдельного материала.