Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодняшняя тема - фонд капитального ремонта, за счет каких средств формируется, где размещаются денежные средства фонда капитального ремонта, и куда направляются средства фонда капитального ремонта многоквартирного дома.
1.Что такое капитальный ремонт и что входит в понятие капитального ремонта.
Капитальный ремонт многоквартирного дома - проведение и (или) оказание работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме (Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства").
В ч.1 ст. 166 ЖК РФ дан перечень работ и услуг, которые входят в понятие капитального ремонта, это:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
(Конкретный, предметный перечень упомянутых услуг и работ, согласно ч.1ст.166 ЖК РФ, устанавливается регионом в соответствии с Методическими рекомендациями Минстроя РФ, эти рекомендации, в том числе рекомендуемый перечень работ/услуг по капитальному ремонту общедомового имущества многоквартирного дома, утвержден приказом Минстроя РФ от 29.12.2022 N 1159/пр).
Субъекты РФ своими нормативными правовыми актами могут дополнять общий перечень работ и услуг работами и услугами по (ч.2 ст.166 ЖК РФ), например,:
1) утепление фасада дома;
2) переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
3) устройство выходов на кровлю;
4) установка общедомового прибора учета тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа;
5) установка узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;
6) установка автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг.
В перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества могут также включаться дополнительные работы и услуги из числа работ и услуг, предусмотренных приложением 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 .
2.Оплата расходов собственниками помещений многоквартирного дома на капитальный ремонт
Оплата расходов на капитальный ремонт дома является обязанностью всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
ВАЖНО!!! При переходе такого права собственности на помещение к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт. Компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт отдельным категориям граждан может быть предусмотрена законом субъекта РФ.
Например, согласно ст.1 Закона г. Москвы от 23 марта 2016 г. N 10 "О мерах социальной поддержки по оплате взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в городе Москве компенсация предоставляется следующим категориям граждан:
- одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50 процентов, 80 лет - в размере 100 процентов;
- проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50 процентов, 80 лет - в размере 100 процентов.
Кроме того, инвалидам I и II групп, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, но не более 50 процентов указанного взноса, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации").
3.Фонд капитального ремонта и способы его формирования
Средства, которые образуют фонд капитального ремонта:
- взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме;
- пени, уплаченные собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
- проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта;
- доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта;
-кредитные и (или) иные заемные средства привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
-финансовая поддержка, предоставленная государством и муниципальная поддержка.
Порядок и условия предоставления мер государственной и муниципальной поддержки устанавливаются федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.
Меры государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта в рамках реализации региональных программ капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта.
Размер фонда капитального ремонта представляет собой разницу между денежными поступлениями в него из всех вышеупомянутых источников и расходами по оплате стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и авансов за указанные услуги и (или) работы.
4. Способы формирования фонда капитального ремонта.
Согласно ч.3 ст.170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих двух способов формирования фонда капитального ремонта:
1) Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет, открытый в банке управляющей компанией, ТСЖ, жилищным кооперативом.
Специальный счет открывается в банке с особенностями, установленными ЖК РФ. Его средства используются исключительно для оплаты капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
2) Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, то собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.
Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений многоквартирного дома в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
5.Финансирование капитального ремонта
В соответствии с ч.1 ст.174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:
1) оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества;
2) разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);
3) оплаты услуг по строительному контролю;
4) погашения кредитов и займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества;
5) уплаты процентов за пользование указанными кредитами и займами;
6) оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по указанным кредитам и займам.
Делитесь своим опытом проведения капитального ремонта в вашем доме, я думаю многим будет интересен ваш опыт.
В следующей статье рассмотрим участие управляющей компании в организации капитального ремонта, следите за публикациями.