В современном мире рынка недвижимости, где каждая из сторон стремится к максимальной безопасности своих сделок, выделяются три ключевых банковских механизма, призванных оберегать интересы как продавца, так и покупателя: аккредитив и эскроу-счет. Хотя на первый взгляд их функции кажутся схожими, между ними существуют определенные различия.
Аккредитивы: Механизм защиты сделки
Аккредитив представляет собой уникальный банковский счет, на котором средства удерживаются до момента выполнения условий соглашения между сторонами. Банк, обслуживающий счет, гарантирует выплату средств продавцу и передачу имущества покупателю. В случае неисполнения обязательств применяются штрафные санкции.
Как функционирует аккредитив:
· Покупатель подает заявку в банк на открытие аккредитива, предъявив паспорт и договор купли-продажи и перечисляет средства на специальный счет.
· Банк блокирует эти средства на аккредитиве, временно ограничивая доступ к ним.
· Продавец, выполнив условия договора и предоставив все необходимые документы в банк, получает доступ к замороженным средствам.
Важно, что аккредитив должен быть безотзывным, чтобы исключить риски для продавца, связанные с возможностью его аннуляции или изменения условий без уведомления.
Счета Эскроу: Надежность и безопасность сделок
Счет эскроу служит аналогичной цели, обеспечивая безопасность финансовых переводов между продавцом и покупателем. Особенно актуален он в сделках с долевым участием в строительстве, где с 2019 года его наличие является обязательным. Банк-посредник контролирует выполнение условий договора, обеспечивая передачу средств застройщику только после завершения строительства и предоставления всех необходимых документов. Это способствует ускорению строительства и снижению рисков обмана дольщиков.
Принцип работы эскроу:
· Застройщик и банк заключают соглашение об открытии эскроу-счетов для участников долевого строительства.
· Дольщики перечисляют на эти счета средства, которые блокируются до момента выполнения всех условий договора.
· После завершения строительства и предоставления всех необходимых документов банк перечисляет средства застройщику.
· Если строительная компания не справляется с возведением объекта в сроки, банк производит отмену эскроу-счетов и осуществляет возврат финансов участникам проекта. Задержка в подготовке документов позволяет продлевать сроки исполнения контракта, но за это банк может наложить дополнительную плату.
· Средства, размещенные на эскроу-счетах для операций с недвижимостью, подлежат государственному страхованию вкладов. Максимальная сумма составляет 10 миллионов рублей.
Выявленное мошенничество и меры предосторожности
Центральный Банк России обнаружил мошеннические схемы, связанные с ипотечными операциями и аккредитивами. Одна из таких схем заключается в том, что, в противоположность счетам эскроу, обеспеченным Государственной гарантией на сумму до 10 миллионов рублей, деньги, размещаются на аккредитивах и не подпадают под страховое покрытие. Так банк может заработать больше денег на этих переводах, и иногда он делает скидку на ипотеку для покупателя, пока строят дом. Застройщику это тоже выгодно, потому что так банк помогает ему продавать больше квартир, выдавая ипотеки.
Если же у финансового учреждения, где держатся денежные средства на аккредитиве, будет аннулирована лицензия, владелец рискует их утратить. При этом он может оказаться в долгу перед кредитором по ипотеке и лишиться жилплощади, поскольку договор долевого участия в строительстве не был исполнен в полной мере.
Другой пример мошенничества связан с переуступкой прав требования по договорам долевого участия по заниженной цене аффилированным лицам, при которой реальная стоимость объекта не отражается на счете эскроу, а разница уходит продавцу. Это создает риски для покупателя в случае невыполнения обязательств застройщиком.
Рекомендации
· Внимательно изучайте условия договоров, особенно положения о порядке и сроках зачисления средств на счета эскроу.
· Остерегайтесь схем, предусматривающих использование аккредитивов вместо счетов эскроу, особенно если это связано с ипотечными кредитами.
· Следите за сроками нахождения средств вне счета эскроу, они не должны превышать необходимого минимума для завершения расчетов.
· Обращайте внимание на любые отклонения от стандартных условий, которые могут указывать на повышенные риски для покупателя.
Подробнее о мерах предосторожности и рекомендациях Центрального Банка можно узнать на официальном сайте регулятора.
-
Подпишитесь на "ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЛИКБЕЗ", чтобы не пропустить новые статьи. Это очень вдохновляет автора и помогает развитию канала.
Спасибо за поставленный "палец вверх"! Есть вопросы? - обсудим в комментариях.