Рынки сейчас очень тревожит судьба банков, активно работавших на рынке коммерческой недвижимости. Но и это, считает Business Insider (BI), не самая большая неприятность кризиса на этом рынке. Еще более серьезная проблема — «выросшее в прошлом году более чем втрое количество просрочек возврата кредитов, обеспечивающих коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием (CMBS*)», — пишет в своей аналитической записке глава Rosenberg Research Дэвид Розенберг.
Статья по теме: Кризис на рынке недвижимости все больше затрагивает региональные банки США
Стоимость офисных помещений на крупнейших американских рынках недвижимости в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе и Нью-Йорке резко снизилась из-за высокого уровня вакантных офисных площадей. Как считается, в немалой степени это следствие получившей большое распространение во время коронавирусной пандемии работы на дому.
«В то время, как инвесторы все больше “заражаются” “интеллектуальной лихорадкой” (AI), в экономике все отчетливее видны признаки напряженности, — цитирует BI Дэвида Розенберга. — Это (ситуация на рынке коммерческой недвижимости) один из них. Когда все кажется идеальным, для того, чтобы пузырь лопнул, достаточно какого-то одного события. Причем, не самого крупного. Многочисленные данные свидетельствуют о том, что именно здесь может сейчас созревать следующая инфекция».
Главные американские банки в последнее время столкнулись с мощным всплеском просрочек — длительностью более 30 дней — выплат кредитов по коммерческой ипотеке. Суммарный объем просрочек по долгу уже превысил объем заготовленных банками резервов, страхующих просроченные кредиты.
Однако Дэвид Розенберг уверен, что куда большую проблему представляет рынок CBMS. В то время как суммарный уровень просрочек вырос с 2,94% в январе 2023 года до 4,66% в январе 24-го, рост просрочек офисного долга — именно того, которым обеспечены облигации, выглядит еще более впечатляющим: за год он вырос с 1,86% до 6,3%.
«Это (статистика) наглядно показывает масштаб проблемы,- пишет Дэвид Розенберг в своем анализе обстановки на рынках. — Быстро растущие банковские резервы [под плохие кредиты] могут оказаться только верхушкой айсберга. Волна дефолтов по CMBS может стать для инвесторов следующим упавшим домино».
По аналогии можно сказать, что есть опасность ипотечного кризиса наподобие кризиса 2007-2008 годов, только «офисного». Если тогда глобальной проблемой стали не столько просрочки по самим ипотечным кредитам и падение стоимости домов, сколько обесценение обеспеченных этими ипотеками ценных бумаг, наполнявших, как оказалось, банковские портфели, то сейчас в этих портфелях истлевает стоимость производных бумаг, обеспеченных ипотеками на коммерческую недвижимость. Масштаб проблемы, по-видимому, ешё предстоит просчитать.
*Commercial mortgage-backed securities (CMBS). — представляют собой активы с ипотечным покрытием коммерческой недвижимостью. CMBS считаются более сложными и волатильными, чем ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, из-за специфического характера лежащих в их основе активов недвижимости. Обычно ценные бумаги, лежащие в основе CMBS, представляют собой ряд различных коммерческих ипотечных кредитов разной стоимости и разного характера, таких как многоквартирные дома и коммерческая недвижимость. Выпуски CMBS обычно состоят из нескольких траншей, подобно ипотечным облигациям (CMO) (источник: cbonds.ru)