Давно я не писала ничего про срочный рынок, хотя сама можно сказать влюбилась в него сразу же после знакомства. И вот сегодня я решила совместить рассказ про инвестиции в недвижимость и срочный рынок. Эти инвестиции не требуют больших вложений, но при этом завязаны на цену квадратного метра. И где-то я даже читала слоган "копим на недвижимость с помощью фьючерса на нее". И что-то в нем есть разумное. Но я же предлагаю взглянуть на фьючерс еще и с точки зрения диверсификации рисков. Он подойдет таким инвесторам как я, у которых в недвижимость вложено уже много денег.
Что такое фьючерс?
Изначально фьючерс создавался как контракт на поставку: сегодня договорились, что в сентябре куплю у тебя пшеницу по 100 рублей, сейчас внесу аванс гарантийное обеспечение 30 рублей. Если пшеница подорожает до 110 рублей, то ты мне сейчас отдашь 10 рублей, а я потом заплачу 110, но цена для меня останется 110-10=100 рублей. Вот это вот "сейчас заплачу" - это вариационная маржа, которая выплачивается по фьючерсам 2 раза в каждый рабочий день. Но если пшеница подешевеет, то придется покупателю сейчас доплатить, об этом тоже не надо забывать, что финансовый результат не всегда бывает положительным. Не всегда котировки идут в ту сторону где мы надеемся их увидеть.
Чуть позже появились расчетные фьючерсы, по ним не происходит поставка пшеницы или акций, или квадратных метров. Просто дважды в день инвестор получает или уплачивает вариационную маржу. Вот фьючерс HOME он расчетный, с его помощью не удастся купить ни одного квадратного метра, но он создан для диверсификации рисков. У меня в блоге есть подборка статей про фьючерсы, там можно почитать поподробнее о них. Тут же я попыталась кратко передать смысл.
Что такое фьючерс HOME?
HOME - это расчетный фьючерс на индекс, показывающий среднюю стоимость квадратного метра в Москве (MREDC). Индекс MREDC придумал ДомКлик, он его и рассчитывает на основании сделок совершенных через их платформу, а таких проходит не мало. График этого индекса можно посмотреть на многих уважаемых ресурсах, он не является секретной информацией. Фьючерс же следует за основным индексом, а подталкивает его в этому маркетмейкер. Правда у маркетмейкера свои правила работы, поэтому он не гарантирует, что фьючерс будет 1 в 1 повторять базовый актив.
Поэтому в принципе цена фьючерса как и любого другого актива определяется спросом и предложением на него. Именно поэтому если вы сравните графики индекса и фьючерса, то увидите, что они не всегда идеально синхронно растут или падают. Данный фьючерс запустили только в 2022 году, поэтому я покажу графики за последний год. График фьючерса имеет провалы и резкие ступеньки, это следствие недостатка ликвидности... Для фьючерса маленькая ликвидность - это недостаток. Но в данном случае получается забавно: у основного актива - недвижимости низкая ликвидность и у второй производной тот же недостаток.
Но в целом можно сказать, что корреляция между индексом и фьючерсом достаточно высокая. То есть фьючерс можно рассматривать как аналог квадратных метров с учетом специфики данного актива.
Зачем нужен данный фьючерс?
Получается, что данный фьючерс в теории должен быть интересен и тем, кто копит на квартиру и тем, кто ее уже купил. Но это только в теории, сейчас объясню почему практика местами страдает.
Копим вместе с фьючерсом
Если человек копит на квартиру и боится, что цена квадратного метра будет дорожать, то ему интересно покупать фьючерс, что бы тот приносил вариационную маржу и рос в цене вместе с недвижимостью. Так получается, что человек накопил на один средний квадратный метр в Москве, вложил деньги во фьючерс и теперь ему при любых условиях денег хватит ровно на один средний квадратный метр в Москве. Только вот если квадратный метр подешевеет, то инвестору придется заплатить вариационную маржу и, таким образом, он потеряет деньги. И самое сложное, что эту маржу придется заплатить из собственного кармана. То есть купил фьючерс, а потом еще денег брокеру занеси. Не удобно, согласна. И у нас в новейшей истории были моменты когда квадратный метр заметно дешевел, например, в мае 2022 года, тогда вариационная маржа уплаченная инвесторами могла быть не маленькой. Правда этот тренд быстро закончился.
Но если индекс будет расти, то тут все красиво! Инвестор будет получать вариационную маржу. И в этот момент так приятно, что во фьючерс вшит аналог плеча, вложив как в 1 квадратный метр, инвест получит маржу как будто с 10. Но опять же, что бы узнать как работает это плечо, предлагаю почитать мою подборку статей про фьючерсы. И конечно же не забывать, что и убытки будут идти с плечом!
Хеджируем риски вместе со фьючерсом
Вот у меня сейчас большой процент денег оказался проинвестирован в недвижимость. К концу года я, надеюсь, что буду сдавать уже 3 квартиры:
- Студию, купленную под сдачу в аренду;
- Квартиру в которой мы раньше жили и из которой мы сейчас переезжаем;
- Мамину квартиру.
За счет этого мой инвестиционный портфель нельзя считать диверсифицированным и мне пора думать про добавление в него огромного числа других активов или инструментов, которые помогут не переживать, если цена квадратного метра начнет падать. Подобный активом может как раз стать фьючерс на недвижимость, но в данном случае мне надо будет его продать! Но плюс фьючерсов заключается в том, что если его продать, то все равно не надо платить комиссию за использование заемных средств. И тогда если цена квадратного метра будет падать, я буду получать вариационную маржу и мне не будет смысла переживать, что у меня столько недвижимости. И это все звучит очень красиво, но только если купить фьючерс на большую сумму, то в случае, если тренд пойдет против меня, придется уплатить не маленькую вариационную маржу. И вот как подумаешь про эту маржу, уже совсем не хочется хеджировать риски с помощью фьючерса, тут хочется купить какой-нибудь другой актив, который принесет гарантированную доходность. А фьючерсы после этого хочется оставить для спекуляций. С точки зрения диверсификации рисков это не верно, но с точки зрения простого инвестора это понятнее.
Но с другой стороны, смотрю я сейчас на фьючерсы семейства HOME с разными сроками экспирации (дожития) и вижу, что чем позже дата расчетов, тем дешевле актив. Это обозначает, что инвесторы на срочном рынке закладывают предстоящие понижение индекса, а значит и фьючерса на него.
Но срочный рынок вполне может и ошибаться. Все уже давно ждут обвала цен на рынке недвижимости, а он все не наступает и не наступает. И тут дело в том, что этот рынок очень инертный, продавцы еще явно не готовы давать скидки.
Покупать, продавать или обходить стороной фьючерс на стоимость квадратного метра в Москве каждый решает для себя сам. Я ни к чему не призываю, я просто решила сегодня рассказать о том, что на бирже есть и такой актив.
Если же говорить про меня, то мне очень не нравится маленькая ликвидность в стакане. Причем время идет, а она больше не становится. С такой ликвидность мне страшно заходить большой суммой. А с маленькой время тратить не хочется...
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
