Недвижимостью считаются земельные участки, участки недр, здания, помещения, сооружения, объекты незавершённого строительства, предприятия, единые недвижимые комплексы, машино-места в помещениях парковок, а также (будете смеяться) воздушные и водные суда.
Указанные объекты отнесены к недвижимости прямым указанием закона, что следует из норм статей 130, 132-133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
Недвижимость характеризуется следующими обязательными признаками в совокупности:
- прочной связью с землёй;
- невозможностью перемещения без критического ущерба для назначения;
- самостоятельным назначением для использования объекта недвижимости.
Так, раздевалка на стадионе, парковка возле здания, забор, система полива, системы хранения и подачи топлива автозаправочных станций, туалетная кабинка с теплицей на даче и подобные улучшения земельных участков недвижимостью не являются, хотя внешне, если судить по первым двум названным признакам, очень похожи.
Между тем, автомобильная дорога, взлетно-посадочная полоса признаются недвижимостью в судебной практике.
Дело в наличии в совокупности всех трех признаков, характерных для недвижимости, включая возможность самостоятельного использования объекта материального мира вне связи с другими зданиями или сооружениями.
По дороге могут перемещаться транспортные средства, взлетно-посадочная полоса используется для взлета и посадки самолетов и вертолетов. Тогда как парковка используется только при использовании здания, возле она расположена, и является не более, чем благоустройством подъезда к такому зданию.
Такая логика применима при квалификации статуса заборов, сооружений, в которых расположены раздевалки на стадионах, насыпные холмы (забавно, но было такое знаковое для практики дело в Южном федеральном округе) и прочим вещам, которые неразрывно связаны с земельными участками, но самостоятельного назначения для полезного использования не имеют.
В Российской Федерации в правовом регулировании недвижимости принята концепция «единства судьбы» земельного участка и здания, расположенного на таком участке, в соответствии с чем:
- все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
- исключительное право на приобретение государственных и муниципальных земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках;
- право собственности на созданный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное;
- собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению, если иной объем и порядок пользования не предусмотрен законом или договором между ними;
- покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (продавец собственник земельного участка);
- покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (продавец не является собственником земельного участка).
Идентификация объекта недвижимости при заключении любого договора производится посредством внесения следующих сведений:
- кадастровый номер (присваивается любому зданию/строению/сооружению или земельному участку при постановке на кадастровый учёт);
- адрес расположения;
- план расположения, на основе кадастрового паспорта, межевого плана, технического плана. Особенно нужен в отношении помещений в здании или части земельного участка, которые отдельно не поставлены на кадастровый учёт.
Рекомендуется внести в текст сделки все указанные сведения в совокупности для исчерпывающей идентификации объекта недвижимости.
А узнать большинство сведений можно по выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), доступ к которому предоставлен, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (https://www.gosuslugi.ru/) и многофункциональные центры.
Недвижимость выступает одним из основных объектов гражданского оборота посредством сделок купли-продажи, аренды, залога (договор ипотеки особенно широко известен), сервитута, доверительного управления и ряда иных сделок.
Переход права собственности на объект недвижимости или передача прав владения, пользования на срок год и более подлежит регистрации в ЕГРН.
Без внесения записи об изменении собственника или обременении недвижимости права и обязанности по такой сделке возникают исключительно у ее сторон. Защиту прав нового собственника или пользователя объектом недвижимости от требований иных лиц государство по такой сделке не предоставляет.
Тема правового регулирования недвижимости в рамках цивилистики неисчерпаема. Всегда найдутся нюансы и пробелы в регулировании. Эта статья носит ознакомительный характер. И, надеюсь, она Вам, дорогие читатели, понравилась.