28 февраля в рамках Российской строительной недели-2024 состоялась сессия «Лучшие практики КРТ по инициативе власти», в ходе которой участники представили эффективные практики реализации проектов КРТ по инициативе власти. Свои доклады представили застройщики и представители региональной и местной власти, которые непосредственно готовили и реализовывали проекты КРТ, а также ответили на вопросы.
Модераторами выступили Максим Федорченко, Координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по СФО, вице-президент Российского Союза строителей по Сибири, руководитель аппарата АСОНО и Валерия Мозганова, обозреватель Business FM.
Открывая мероприятие, Максим Федорченко подчеркнул, что КРТ – это основной тренд жилищного строительства на ближайшие десятилетия. Он рассказал, что по данным Минстроя России на конец 2023 года общий градостроительный потенциал в РФ составил 403 млн кв.м., в рамках КРТ – это 76,3 млн кв.м., а к 2030 году градостроительный потенциал должен составить 502 млн кв.м., а в рамках КРТ – 198 млн кв.м. (40%). То есть доля КРТ должна увеличится с 19% сегодня до 40% в 2030 году.
«Это огромные масштабы. Чтобы придать существенное ускорение процессу внедрения механизма КРТ в практику жилищного строительства, необходимо принять комплексные меры, направленных на стимулирование всех участников этого процесса – и граждан, и частных инвесторов, и региональных органов государственной власти.
И в первую очередь, как нам представляется, необходимо стимулировать именно региональные органы государственной власти. Именно от них зависит направление пространственного и градостроительного развития региона. У них у самих должно быть четкое видение такого развития и точный расчет экономического эффекта. Все это должно быть отражено в планах социально-экономического развития и в градостроительной документации, и имея такое представление и соответствующие документы, уже выходить с предложениями к бизнесу с проектами по КРТ. Сейчас чаще всего наблюдается обратная картина, когда власти бездействуют, а бизнес сам вынужден выходить с предложениями на свой страх и риск, не видя при этом долгосрочную картину развития региона», – сказал М.В. Федорченко.
Отдельно Максим Владиславович остановился на законе № 627-ФЗ, отметив, что пока не все предложения профессионального сообщества удалось в него включить, и выразил надежду на то, что озвученные в рамках мероприятия предложения найдут свое отражение во второй итерации закона.
Он также выделил ряд предложений по КРТ, в частности, по территориям, полностью занятым ИЖС; по снижению рисков для застройщиков, по вовлечению большего объема земельных участков, подлежащих развитию, в том числе на сельхозземлях; по доступному банковскому обеспечению проектов КРТ, получению проектного финансирования и доступным кредитам на ранней стадии реализации проектов; а также по созданию оптимального механизма распределения затрат при строительстве социальных объектов.
Кроме того, отметил М.В. Федорченко, нужно активнее работать с гражданами, так как сегодня их противостояние, зачастую из-за непонимания, тормозит развитие городов. «Противостояние и непонимание связано с тем, что обеспечение гарантий их прав также требует усиления и доработки. Законодательство должно быть построено таким образом, чтобы граждане были однозначно уверены, что в результате реновации они получат лучшие жилищные условия и лучшую городскую среду. Нужно дать права голоса собственникам объектов ИЖС за включение территорий, на которых располагаются такие объекты, в границы КРТ, а также предоставить им такие же жилищные гарантии, как собственникам помещений в расселяемых МКД в соответствии с Жилищным кодексом», - подчеркнул Максим Владиславович.
Мария Синичич, директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России, в своем докладе на тему «Практика реализации механизма КРТ по результатам мониторинга Минстроя России: региональный разрез», отметила, что сегодня из 500 проектов КРТ 319 инициированы властью, что свидетельствует об активной деятельности органов власти. При этом в регионах остается много нерешенных задач. «У нас есть Стратегия развития строительной отрасли, задача по расселению аварийного жилья, а также по вовлечению неэффективно используемых земельных участков. Но количество проектов в области жилой застройки сегодня оставляет желать лучшего. Есть 200 решений, для страны это мало с учетом того объема аварийного фонда, более 22 млн кв.м., которые необходимо расселить. Доля КРТ с расселением жилой застройки составила за прошедшие два года всего 6 тысяч. Это ничтожно мало. Но работа ведется, и тот задел, который сегодня выполнен, нацелен на то, чтобы мы вовлекали как можно больше земельных участков непосредственно с расселением ветхих и аварийных участков в центре городов для решения социальных задач».
Мария Синичич рассказала о работе в части мониторинга регионов для определения текущего положения и проделанной работы. Есть регионы-лидеры, такие как Новосибирская область, Тюменская область, Москва и Челябинская область. Есть и такие регионы, которые обладают потенциалом, но еще не реализовали его. «Задача заключается в том, чтобы поддержать более тысячи территорий, которые были заявлены регионами, что подразумевает наличие мастер-планов. Регион понимает, что эти территории запустятся тогда, когда появятся меры поддержки. Важным этапом, если мы говорим про органы власти, является не только запуск и учет предложений застройщиков, но и наличие грамотного, квалифицированного заказчика, без него эта работа выполняться не может, если мы говорим про КРТ», - подчеркнула М.В. Синичич.
В своем выступлении Мария Владимировна также затронула тему обязательств по учету интересов в размещении социальной инфраструктуры, а также возможности создания операторов КРТ в рамках Федерального закона №627. «Сегодня мы завершаем работу по федеральному оператору, разрабатывая правила проведения торгов, участия и заключения соглашений. Аналогичная работа проводится и в регионах, где устанавливаются соответствующие правила в соответствии с региональными полномочиями. Некоторые регионы активно используют возможности операторов КРТ, особенно важно это для крупных проектов площадью более 100 гектаров, где необходимо планировать инфраструктуру и привлекать федеральные средства. На сегодняшний день уже 17 субъектов работают с операторами КРТ. Но необходимо развивать эту функцию, чтобы застройщики могли строить, а город – эффективно управлять».
О практике реализации проектов КРТ с участием ДОМ.РФ рассказал Анатолий Азизов, управляющий директор ДОМ.РФ. Как институт развития жилищной сферы, ДОМ.РФ охватывает весь цикл мероприятий, связанных с развитием жилищного строительства, начиная от предоставления земельных участков и заканчивая поддержкой спроса и улучшением жилищных условий граждан. В рамках 161-го ФЗ, ДОМ.РФ занимается вовлечением в оборот федеральных земель, и за 15 лет эта показала свою эффективность. Федеральные земли представляют собой значительный ресурс развития, который необходим как для запуска проектов КРТ, так и для осуществления крупных инфраструктурных проектов, необходимых для развития городов.
«Мы осознаем, что за эти годы была создана серьезная законодательная база. В рамках нашей долгосрочной программы развития мы установили целевой показатель: к 2030 году обеспечить инструментами ДОМ.РФ вовлечение 100 миллионов квадратных метров федеральных земельных участков. Надо отметить, что мы перешли на новый уровень целеполагания, сосредотачиваясь не только на объеме строительства, но и на его качестве. В этом контексте ключевым инструментом стал механизм КРТ. При его создании были предусмотрены особенности, необходимые для оперативного включения федеральных территорий в процесс развития городов. Среди этих особенностей важно выделить обязательную разработку архитектурно-градостроительной концепции будущего развития территории, предложение новых целевых функций для территории и установление предельных параметров развития территории, а также обязательное согласование этой концепции с высшими органами исполнительной власти субъектов. Без такого согласования мы не можем производить КРТ территории через решение правительственной комиссии, которая обладает соответствующими полномочиями», - рассказал А.А. Азизов.
Докладчик также отметил работу в части стандарта комплексного развития территории, над которым ДОМ.РФ работал совместно с Минстроем России, а также программе «Архитектор РФ».
В планах на текущий год – гармонизация 161-го ФЗ, в рамках которого есть возможность передачи федеральных участков в управление регионов с возможностью дальнейшего использования регионами этих земельных участков в мультиформатных по форме собственности проектах КРТ.
«Механизм КРТ является одним из ключевых инструментов для достижения поставленных целей. Все наши продукты и инструменты, включая управление земельными ресурсами, финансирование проектов, инфраструктурные облигации и меры поддержки спроса, тесно связаны и ориентированы на проекты КРТ. Мы готовы стать партнерами для регионов и застройщиков, поэтому наши двери всегда открыты для сотрудничества», - заключил Анатолий Азизов.
Доклад и презентацию на тему «Финансово-экономическая проработка проекта КРТ как основа привлечения крупных инвесторов в регионы (на примере проекта КРТ жилой застройки ГК «Самолет» в Нижнем Новгороде)» представил Михаил Генин, директор ГБУ Нижегородской области «Институт развития агломерации Нижегородской области».
Он рассказал, что на территорий Нижегородской области с 2021 года «Институт развития агломерации Нижегородской области» занимается подготовкой мастер-планов, и выступает организатором торгов и реализацией мероприятий по сопровождению КРТ.
Директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК «Самолет» Виктор Ведехин поделился опытом и практиками, используемыми при реализации проектов КРТ. Группа «Самолет» реализует строительство многоквартирных домов, обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой. «Самолет» является оператором программы развития 22 застроенных территорий (РЗТ) в Санкт-Петербурге. Расселение осуществляется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайона, в которых расположены многоквартирные дома. Спикер обозначил предложения в части улучшения механизма КРТ, в части распространения действия норм Налогового Кодекса Российской Федерации на жителей КРТ, а также корректировки 185-ФЗ относительно компенсации застройщику от ФРТ по аварийному жилищному фонду.
Директор Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени Дмитрий Иванов рассказал о практике реализации КРТ жилой застройки в регионе. За последние 10 лет было введено в эксплуатацию порядка 10 миллионов квадратных метров жилого фонда. За последний год введено более 1,350 млн квадратных метров. Активно развивается и социальная инфраструктура, вводятся культурные, спортивные и оздоровительные объекты.
Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов представил региональный опыт создания и работы регионального оператора КРТ на примере реализации проектов в Новосибирской области.
Новосибирская область в прошлом году поставила личный рекорд, ввела в эксплуатацию 3 миллиона квадратных метров жилья, суммарный ввод жилья за последние 5 лет составил почти 13 миллионов квадратных метров. План ввода до 2030-го года – еще 12 миллионов квадратных метров. Под выданными разрешениями на строительство находится 5 миллионов квадратов. Градпотенциал в настоящий момент 4,5 миллиона, к 2030-му году 11 миллионов квадратных метров.
Центральной темой прошедшего и наступившего года для жилищного строительства в регионе стал вопрос социального обеспечения строительства жилых комплексов. «С 2019 года мы построили 61 объект образования в регионе, в том числе 22 школы. В трехлетнем периоде одновременно ведется проектирование строительства 32 объектов образования, в том числе 28 школ. Для закрытия особенно острого дефицита школьных мест на территории Новосибирска и ближайшего пригорода необходимо строительство еще 20 объектов образования. Решение вопроса социального обеспечения мы видим в применении механизма комплексного развития территории для всех проектов жилищного строительства, в том числе заключение таких договоров с правообладателями земельных участков. В Новосибирской области достаточно успешно работал механизм РЗТ, мы снесли большой объем аварийных домов. Можно сказать, что за два года мы этот процесс перезапустили и сейчас эта практика уже тоже активно внедрена», – рассказал спикер.
Говоря о внедрение управления регионального оператора КРТ, Дмитрий Сергеевич отметил, что градпотенциал регоператора на сегодня составляет 3 млн кв. метров жилья будущего. На примере проекта Клюквенный, где кроме жилья и социальных объектов предусматривается и объекты торговли, крупные объекты спорта, а также политехнический колледж, он представил механизмы, применяемые для эффективной реализации КРТ.
Тему продолжил Александр Савоськин, заместитель генерального директора АО «АРЖС НСО». Он подробно рассказал о деятельности «Агентства развития жилищного строительства Новосибирской области» - регионального оператора КРТ, основных функциях, среди которых – комплексная подготовка земельных участков для передачи их застройщикам в целях жилищного и иного строительства, и какие действия при этом осуществляются.
О реализации программы комплексного развития территорий в городе Москве говорил Алексей Тарасов, директор ГБУ «Агентство промышленного развития города Москвы». «Сейчас у нас порядка 228 проектов КРТ, с градостроительным потенциалом более 45 млн кв.м. недвижимости. Площадь, пригодная для КРТ, составляет 2,7 га. Что нас отличает, во-первых, механизм КРТ включает в себя рабочую группу Штаба по КРТ, на рабочих группах учитывается мнение всех представителей. Решения проходят двухстадийную проработку, первая стадия включает в себя формирование границы КРТ, и вторая стадия – это согласование градостроительного потенциала со всеми участниками».
Григорий Алексеев-Малахов, заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области - главный архитектор Ростовской области, представил преимущества КРТ применительно к региону. «Мы получили возможность консолидировать интересы власти, населения и бизнеса, а также возможность связывания территорий режимных и городских. Кроме того, появились объекты общегородского значения, и появилось агломерационное развитие. Применение механизма КРТ стало толчком для развития прилегающих территорий. Сегодня рассматривается реализация еще трех площадок КРТ, 80 га, 30 га и 100 га», - рассказал докладчик.
Завершая мероприятие, Максим Федорченко отметил актуальность докладов, презентаций и выступлений, он поблагодарил организаторов и участников мероприятия, а также подчеркнул, что все озвученные практики и предложения будут внесены в резолюцию мероприятия и проработаны в рамках строительных объединений, в том числе Российского Союза строителей.