Санкт-Петербург - крупнейший город России, один из важнейших центров промышленности, торговли и логистики. В городе присутствует значительное количество индустриальной и складской недвижимости (11% российского рынка). Являясь вторым экономическим центром страны, город находится только на начальном этапе развития рынка Light Industrial. Если учесть, что отставание рынка недвижимости Петербурга от Московского составляет порядка 3-5 лет, эксперты ожидают активный рост сегмента Light Industrial в северной столице в 2023-2024 годах.
По состоянию на середину 2023 года готовых современных объектов Light Industrial в Санкт-Петербурге единицы, а их суммарная площадь всего 30 тыс.м2. Учитывая тенденции столичного рынка по разным оценкам объём Light Industrial в Петербурге составит 150-250 тыс.м2 к 2026 году. (источник: Деловой Петербург)
В целом же объём складского рынка северной столицы по всем сегментам, включая Big Box, мультитемпературные склады, Light Industrial и другие индустриально-складские объекты, на текущий момент оценивается ведущими брокерскими агентствами в диапазоне от 4,1 до 4,8 млн м2. Основные показатели складского рынка представлены в сводной таблице ниже.
Таблица 1. Основные показатели складского рынка Санкт-Петербурга на первое полугодие 2023 г.
Прогнозируемый объем ввода по итогам 2023 года года составит более 465 тыс. м2 , что сопоставимо с рекордными 2014 и 2022 годами, когда было введено в эксплуатацию 419 и 555 тыс. м2 соответственно. 53,7% или 250 тыс. м2 из запланированного объема ввода составляют спекулятивные объекты. Более 80% спекулятивного ввода ожидается во второй половине года. (источник: NF expert)
Эксперты отмечают, что в регионе продолжает накапливаться отложенный спрос, а сформировавшийся дефицит свободных площадей на рынке сохранится до середины 2025 года. За шесть месяцев 2023 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 62,6 тыс. м2 складской недвижимости, это на 9,5% меньше, чем за аналогичный период 2022 года. Во втором полугодии ко вводу заявлено 283 тыс. м2. Склады, заявленные к вводу в 2023–2024 годах, не окажут значительного влияния на уровень вакантности, поскольку в настоящее время проекты начинают контрактоваться уже на уровне котлованов и велика вероятность, что к моменту сдачи эти объекты будут заполнены. В регионе продолжает накапливаться отложенный спрос: если сейчас в Санкт-Петербургской агломерации запустить складской комплекс площадью от 50 тыс. до 100 тыс. кв. м с блоками, кратными 5 тыс. кв. м, он будет экспонироваться на рынке не больше нескольких месяцев, а скорее, площади арендуют еще в процессе строительства.
Как и предполагалось, в отсутствие новых спекулятивных объектов сохраняющийся спрос на рынке Санкт-Петербурга привёл в 2023 году к снижению объема свободных площадей, предлагаемых в прямую аренду. Как итог, по всем макропоказателям мы вернулись в ситуацию конца 2021 года, т.е. рынка арендодателя. Ситуация может начать меняться лишь во второй половине года, в случае если будут освобождаться площади компаний, ушедших с российского рынка, а в запланированных к вводу спекулятивных объектах сохранятся свободные площади.
В складских комплексах класса А пиковые значения арендных ставок на предложения в наиболее востребованных локациях Санкт-Петербурга достигают отметки в 900 руб./м2 в месяц. (источник: Марис)
Наиболее полную картину по распределению спроса на арендные блоки в Санкт-Петербурге с привязкой к площадям дает консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC International. Традиционно для сегмента индустриальной и складской недвижимости Петербурга свыше половины запросов на аренду поступают на блоки площадью от 500 до 2500 м2. Что подтверждает высокий потенциал для развития рынка Light Industrial в городе, который направлен на удовлетворение таких запросов. Подробнее на рис. 1.
По данным тех же аналитиков южное направление Санкт-Петербурга (Московское, Пулковское, Киевское и др. шоссе) является наиболее популярным направлением среди арендаторов и покупателей складской недвижимости. За период с ноября 2022 года по май 2023 года 53% поступивших в компанию запросов на поиск складских помещений приходились на южное направление. (источник: Bright Rich)
По итогам I полугодия 2023 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области наблюдается рекордно низкая вакансия в складских объектах. Свободного всего 0,3% площадей от всех построенных объектов. Эксперты из NF expert отмечают, что даже строящихся площадей не хватит, чтобы удовлетворить текущий объем запросов, так как с таким рыночным дефицитом все объекты будут сданы арендаторам еще до их ввода в эксплуатацию. (источник: NF expert)