(обзор гражданского дела по спору управляющей компании с жильцами о допуске в квартиру сотрудников коммунальных служб)
Судя по обзору судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда России, дело было сложное: две судебные инстанции вынесли постановления, основанные на разных оценках фактических обстоятельств. Коллегия по гражданским делам Верховного Суда России поставила точку в этом судебном споре управляющей компании и собственника квартиры, постановив, что управляющие компании имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются. В обзоре по этому делу отмечено, что Высшая судебная инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним «в гости» в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца.
Как развивались события
Управляющая компания затребовала у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, поскольку подозревала, что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния помещения и аварийности оборудования. Документы собственник не предоставил, без объяснения причин.
Собственнику квартиры было направлено требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был. Управляющая компания вынуждена была обратиться в суд.
Решением Красногорского городского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций. И собственник квартиры не должен препятствовать этому посещению: коммунальные службы работают в интересах жильцов и по отношению к ним следует проявлять гостеприимство.
У апелляции – свои доводы
Однако апелляционная коллегия Мособлсуда отменила это решение и отказала коммунальщикам в доступе в квартиру. При этом, апелляционная коллегия постановила, что снования для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования. Никаких аварийных ситуаций в доме не произошло. Также коллегия судей указала на отсутствие жалоб собственников других квартир на результаты перепланировки. Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц.
Позиция Верховного Суда России изложена в обзоре следующим образом (приведу только ключевые тезисы):
- Собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ);
- Долг собственников - соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ;
- Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию;
- При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты "д" и "и" пункта 10), указывает Верховный Суд РФ.
Что такое благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества?
Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся:
- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении.
Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34).
"По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт "е" пункта 3 Правил №354)", - отмечает Верховный Суд РФ.
Высшая судебная инстанция, таким образом, отметила, что суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС.
"Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем", - подчеркивается в определении Верховного Суда РФ.
В связи с чем инстанция отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей управляющей компании в квартиру.
Выводы автора статьи:
1 Правовая позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда России, в значительной степени, основана не содержании Правил пользования жилыми помещениями, утверждённых постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25;
2. Федеральный конституционный закон от 17.12.1997 N 2-ФКЗ (ред. от 28.12.2016) "О Правительстве Российской Федерации" (статья 23) устанавливает, что Правительство Российской Федерации на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. Федеральными законами эти постановления и распоряжения не являются;
3. Согласно содержанию статьи 25 Конституции Российской никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании вынесенного в соответствии с ним судебного решения, принятого на основании этого федерального закона.
4. Правовая позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда России в этом случае противоречит требованиям статьи 25 Конституции Российской федерации.
Да, так бывает. шесть статей написано на эту тему, а главный вывод сформулировать удалось только сейчас. Правда, нет уверенности в том, что этот вывод является правомерным и обоснованным. Перечитайте еще раз предпоследний абзац статьи (пункт 4). Как вы считаете, действительно ли позиция Верховного Суда России в этом случае противоречит Конституции Российской Федерации? Или я просто переутомился, пока работал над этими авторскими статьями?
Благодарю всех, кто читал статьи. Если мои выводы вам понятны и статьи понравились – ставьте «лайки». Особая благодарность тем, кто станет моими подписчиками на Дзене и на ВК https://vk.com/id386696397
Буду стараться оправдать ваше доверие.
Завтра намерен опубликовать свои рекомендации, в отдельной статье. Решение неожиданное, но понадобился «тайм-аут», так бывает, когда тема получила резонанс, что меня, как автора, разумеется, радует.
Продолжение следует. Завтра будет седьмая статья. Обещаю, это будет интересно.