В среднем в России каждый год банкротами признаются около 250 тысяч граждан. Эта цифра неуклонно растет.
По правилам закона о Банкротстве, сделки, совершенные должником за 3 года, предшествующие банкротству, могут быть оспорены.
По официальной статистике, ежегодно в суд направляется около 20 тысяч исков об оспаривании сделок, совершенных гражданами в преддверии своего банкротства. 40% таких исков (примерно 8 тысяч) удовлетворяется судом.
Как правильно оформить покупку квартиры, чтобы в случае банкротства продавца не попасть в эти 8 тысяч оспоренных сделок?
Ниже в этой статье будут приведены общие правила юридической проверки, а также конкретные действия, которые стоит предпринять, чтобы обезопасить покупку.
Проверка через риэлтора
Если вы приобретаете жилье через риэлторское агентство или с использованием ипотечных средств, проверка объекта недвижимости осуществляется непосредственно риэлторами, а также сотрудниками банка.
Тем не менее, не стоит забывать старую аксиому «если хочешь сделать что-то хорошо, сделай это сам». Для риелтора и сотрудников банка вы являетесь лишь очередным клиентом, их основная задача- как можно скорее закрыть сделку и получить деньги.
Потратив немного своего времени, вы лично сможете проверить текущую платежеспособность продавца, а значит правильно оценить риски.
Важно! Риски, связанные с наследством, приватизацией, материнским капиталом достаточно изучены и известны многим риэлторам. В этом тексте мы прежде всего сосредоточимся на рисках, связанных с последующим банкротством продавца.
Проверка продавца
Думаю, всем известно, что в первую очередь нам надо получить расширенную выписку из ЕГРН и убедиться, что человек, продающий нам недвижимость, действительно является её собственником.
Раньше выписку с данными владельца недвижимости мог получить любой человек. С 2023 года данные владельца доступны, только если выписку получает он сам, либо если он подаст заявление через МФЦ с просьбой открыть свои данные по конкретному объекту недвижимости.
После того, как нам стали известны данные продавца, мы можем начать его проверку .
1. Проверка на предмет долгов.
Сайт службы судебных приставов (https://fssp.gov.ru). Здесь можно получить данные не только о штрафах продавца, но и о наличии у него уже «просуженной» задолженности по кредитам.
2. Проверка на предмет судебных тяжб.
Сайт районного суда по месту регистрации Продавца. На таком сайте во вкладке «поиск информации по делам» мы сможем проверить, рассматриваются ли в данный момент в отношении должника судебные споры о взыскании задолженности.
3. Проверка на факт наличия у Продавца долей в юридических лицах.
Официальный сайт ФНС России (https://pb.nalog.ru/search.html). Здесь мы можем проверить, является ли продавец учредителем в коммерческих организациях. Если найдем у продавца юридические лица, в которых он является учредителем или директором, проводим такую же проверку по юридическим лицам. Важно понимать, что учредителей и директоров могут привлечь к финансовой ответственности по долгам юридического лица, а в последующем по этим долгам начать процедуру банкротства.
4. Проверка на наличие судебных тяжбы в арбитражных судах
Картотека арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru/). Здесь мы сможем проверить, открывались ли в отношении Продавца дела о банкротстве, а также наличие судебных споров с участием Продавца, (например, иски о привлечении Продавца к убыткам возглавляемых им юридических лиц).
5. Проверка на факт банкротства
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru/). Здесь мы также сможем проверить, открывались ли в отношении Продавца дела о банкротстве. Поиск можно осуществлять по ИНН или СНИЛС.
Если в результате проверки выяснится, что у продавца имеются большие долги, он является участником судебных споров на внушительную сумму или в отношении него или его фирм уже отрыто дело о банкротстве мы рекомендуем отказаться от такой сделки.
Внимание также должно привлечь, если Продавец владеет объектом недвижимости недолго или перед ним сменилась череда собственников.
Если же продавец успешно прошел первичную проверку, и вы заинтересованы в покупке объекта недвижимости – ознакомьтесь с нижеприведенными правилами оформления договора купли продажи, которые позволят свести риски оспаривания сделки к минимуму.
Общие правила
Чтобы сделка не была расценена судом как подозрительная, Вам будет необходимо доказать, что она возмездная, совершена по рыночной цене, вы никак не связаны с Продавцом.
Возмездность сделки – забываем, про наличные, в том числе про наличные, передаваемые через банковскую ячейку.
Банк не предоставляет данные о том, сколько денег было в ячейке. А расписка Продавца в получении наличных будет оцениваться судом критически.
Выход- только безналичный расчет. У большинства банков есть услуга «безналичной» ячейки – это так называемый аккредитив. Вы кладете деньги на счет, доступ к которому появляется у Продавца после регистрации договора в Росреестре.
Рыночная цена - практика показывает, что сделки, совершенные с дисконтом более 20% от рыночной цены, могут вызвать подозрение у суда.
Конечно, причины по которым тот или иной объект продается со скидкой могут быть различны и необязательно связаны с возможным банкротством Продавца.
Вот несколько советов, на случай покупки квартиры со скидкой. Применив их на практике, вы сможете доказать суду свою добросовестность как приобретателя:
· Полная стоимость в договоре.
Очень часто продавцы просят снизить цену в официальном договоре, а часть денег отдать наличными. Если вы согласитесь на такие условия, продавец сможет сэкономить на налогах, а вы создадите себе дополнительную угрозу по оспариванию сделки. Мы рекомендуем всегда прописывать полную стоимость имущества в договоре (это касается любого имущества, в том числе транспортных средств).
Не соглашайтесь на подписание дополнительных договоров на остаток суммы или на подписание продавцом расписки. Суд в первую очередь будет оценивать основной договор, копия которого сдается в Росреестр.
· Отчет об оценке
Если дисконт на квартиру вызван объективными причинами, мы советуем потратить немного времени и заказать официальный отчет об оценке в специализированной фирме, либо у частного специалиста, имеющего необходимые документы для проведения оценки. Отчет стоит в среднем 5-10 тысяч рублей и готовится от нескольких дней до недели.
Имея на руках такой документ, вам проще будет защитить свое имущество в суде.
· Фиксация недостатков приобретаемого имущества.
Если скидка на объект недвижимости вызвана его плохим состоянием, вам необходимо зафиксировать эти недостатки и указать их в договоре. Просто фотографий будет недостаточно. Постарайтесь внести список недостатков в текст основного договора. Если это будет затруднительно, составьте акт осмотра помещения совместно с продавцом.
Дополнительным доказательством плохого состояния приобретаемого объекта будут ваши затраты на исправление недостатков (например договор подряда со строительной бригадой) Но важно помнить, что вы должны доказать реальность понесенных затрат (помним, что расписки критически оцениваются судом).
Отсутствие аффилированности с Продавцом (реальность сделки)
В числе прочего в банкротстве сделка может быть оспорена, если она совершена гражданином в пользу Заинтересованного или аффилированного лица.
По правилам Закона о банкротстве заинтересованными лицами по отношению к должнику-гражданину признаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга
Аффилированность может доказываться различным способами, через наличие тесных экономических связей с банкротом, а также через совершение сделок на условиях, недоступных другим участникам оборота.
Отсутствие заинтересованности и аффилированности по отношению к продавцу вы доказывать не обязаны, это бремя истца.
Пытаясь доказать мнимость сделки, финансовый управляющий напишет в исковом заявлении, что квартира на самом деле не выставлялась на продажу, а договор заключен для вида.
Хорошей защитой в этом случае будет предоставление скриншота с сайта объявлений, на котором вы нашли приобретаемую квартиру, или справка из риэлторского агентства, в которой будет подтверждено, что объект недвижимости действительно выставлялся на продажу.
Также вы должны быть готовы подтвердить свою платежеспособность (проще говоря, объяснить суду, откуда у вас появились деньги на покупку квартиры).
Заключение
Еще раз приведем наиболее важные моменты в оформлении договора по покупке квартиры:
· Полная стоимость в договоре
· Безналичный расчет
· Отсутствие необоснованного дисконта более чем на 20 % от рынка
Покупка жилья важный момент в жизни каждого человека, к которому нужно подходить с должной степенью осторожности и осмотрительности!
Проверку юридической чистоты сделки всегда можно поручить юристам. Но контролировать работу специалистов всегда проще, когда сам разбираешься в предмете.
Если у вас остались вопросы по указанной теме вы всегда можете задать их в нашем Телеграм канале или связаться со мной по указанным контактным данным.
Задайте вопросы о своих правах Юристу бесплатно 👉 в telegram канале Юрист Филимонов Александр
С уважением, Александр Филимонов (юрист по банкротству, арбитражный управляющий)