«Объект в собственности более трёх лет…» Эту фразу видим почти во всех объявлениях о продаже недвижимости. Подразумевается, что раз три года с момента приобретения права собственности прошли – то можно покупать смело. А вот если тот самый вожделенный трёхлетний срок не истёк, покупатели настораживаются и в сторону такого предложения стараются не смотреть.
Истоки таких представлений понятны. В основном, они упираются в трёхлетний срок исковой давности. Который действительно предусмотрен статьёй 196 ГК РФ и в самом деле может быть применен к требованиям, заявленным за его пределами. Как иногда пишут в судебных постановлениях, истечение срока давности погашает материальное право на иск, независимо от его законности (например, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 17530/11 и другие).
Три года, предусмотренные пунктом 1 статьи 196 ГК РФ – это так называемый общий срок исковой давности. Кроме него, есть всякие специальные сроки, но они, как правило, короче. Или такой же продолжительности. Стало быть, если общий срок давности пропущен, то укороченные специальные исчерпаны тем более. И значит, после истечения общего срока давности вам уже нечего бояться и можно смело квартиру покупать? Никто уже её у вас не отберёт, раз не отобрал до сих пор у продавца в пределах трёх лет после приобретения собственности? Так это или не так?
В юриспруденции и конкретно в гражданском праве очень много мифов. О «трёх годах в собственности» – один из них. Ниже о том, почему эти три года ничего покупателю не гарантируют.
О применении срока давности придётся ещё попросить
Начнём с самого элементарного. В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Как правило, это означает, что такое заявление должен сделать ответчик (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности»).
Предположим, вы купили квартиру, которая и впрямь более трёх лет находилась в собственности продавца. На этот факт вы возлагали надежду. А потом вдруг появился иной претендент на имущество. Якобы квартира эта на самом деле его, а продавец её незаконным путем присвоил. А посему иск об истребовании у вас этой квартиры как приобретенной у лица, не имевшего прав на эту квартиру и в том числе не обладавшего полномочиями на её продажу.
Иск предъявлен в порядке статьи 301 ГК РФ (так называемый виндикационный иск). К нему применяется срок исковой давности (см., например, пункты 12 и 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»). Но только в том случае, если вы заявите о его применении. Без вашего заявления никак. Рассмотрят по существу, даже если давность заведомо истекла, и вполне возможно вынесут решение не в вашу пользу. То есть оставят без квартиры, которую, как вы полагали, потерять уже невозможно. Она ведь была в собственности продавца более трёх лет.
А это значит, просто отсидеться, не ударив пальцем о палец, уже не получится. Нельзя будет игнорировать судебный процесс, придётся в нём участвовать, как минимум, сделав соответствующее заявление. Вроде бы ничего сложного, но бывали случаи, когда по тем или иным причинам о применении срока давности ответчики своевременно не просили. Своевременно – это при рассмотрении по правилам первой инстанции. А если позже, то нарывались примерно на следующую формулировку: «Довод ответчика о необходимости применении срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку в суде первой инстанции ответчик о пропуске срока исковой давности не заявлял» (Апелляционное определение Московского городского суда от 14 января 2020 г. N 33-3/2020). Хотя бы элементарную бдительность придётся проявить и какие-то телодвижения всё же сделать.
Срок давности могут восстановить
О сроке давности вы заявили, суд согласился с вами и его применил. Считайте, вам повезло, вы обошлись минимальными усилиями. Но так бывает относительно редко. Представьте, что истец тоже пришёл в суд с заявлением о сроке давности. Но с заявлением иного рода: о восстановлении этого срока. И суд вполне может признать причины пропуска срока уважительными. И тогда, как предусмотрено статьёй 205 ГК РФ, пропуск срока давности не будет иметь значения. Начнётся рассмотрение по существу. Спасительная фраза про «более трёх лет в собственности» окажется ничего не значащей подробностью.
Бабушка («старушка – божий одуванчик», как говорил Глеб Жеглов в известном советском фильме) подарила квартиру в далеком 2004 г., и только в 2017 г. решила подать в суд. То есть квартира даже не три года в собственности ответчика находилась, а все тринадцать лет. Судей Московского областного суда это не остановило. В Апелляционном определении от 28 мая 2018 г. по делу N 33-11121/2018 они признали сделку недействительной, квартиру вернули бабушке. А что до срока давности, так бабушке его восстановили. По данному поводу судьи написали, что бабушка все тринадцать лет очень плохо себя чувствовала. В связи с этим мало что понимала и не имела сил что-либо предпринимать в свою защиту. А значит, причины пропуска срока уважительные.
В другом случае истец подарил свою квартиру в 2009 г., а в 2016 г. успешно дарение оспорил. Мотивы оспаривания были всё те же: старый, с психиатрическими проблемами, «не ведал, что творил», когда подписывал, притом у нотариуса, договор дарения. И суд опять же пошёл истцу навстречу. И срок давности ему восстановил, поскольку счёл эти самые психические проблемы уважительной причиной, по которой даритель не мог обратиться в суд (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 8 декабря 2017 г. по делу N 33-43454). Здесь квартира в собственности ответчика была семь лет. Даже такой срок не стал гарантией.
При оспаривании зарегистрированного права срок давности – не с момента его государственной регистрации
Про общий трёхлетний срок давности более-менее всем известно. А с какого момента его исчислять? Вы совершили сделку, зарегистрировали своё право собственности и всё, срок исковой давности для возможного оспаривания вашего права как будто пошёл?
Вовсе нет. По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. А насчёт государственной регистрации права в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано отдельно: сама по себе запись в ЕГРН о зарегистрированном праве не означает, что заинтересованное лицо должно о ней знать прямо со дня её внесения.
Итак, прикидываем. Допустим, квартира в собственности те самые вожделенные три года. Причем право собственности, за некоторым исключением, возникает с момента государственной регистрации такого права (пункт 2 статей 8.1 и 223 ГК РФ). То есть «три года в собственности» – это значит, три года право зарегистрировано. Но стоп: с момента регистрации права трёхлетний срок давности не отсчитывается. А отсчитывается сколь угодно позже, когда ваш оппонент узнал или должен был узнать об этой записи. Соответственно, к моменту, когда квартира уже три года в собственности, те же три года исковой давности совершенно точно ещё не завершились. И не факт, что вообще начались. Опять нет оснований для излишних упований на эти «три года в собственности».
Статьёй 208 ГК РФ предусмотрены требования, на которые срок исковой давности не распространяется. И среди них – требования собственника или иного законного владельца об устранении нарушения его прав, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Такие иски ещё называют негаторными. В отношении недвижимого имущества они предъявляются очень часто.
Как это работает в случае с квартирой? Предположим, вы её приобрели по договору купли-продажи. Причём вы знаете, что квартира в собственности продавца находится неимоверно долго, гораздо дольше пресловутых трёх лет. Но вот незадача: в квартире когда-то были осуществлены переустройство или перепланировка. И проведены они с нарушением норм безопасности. В результате возникла угроза не только вашей квартире (теперь уже вашей), но и другим помещениям дома.
Устранение угрозы безопасности имущества – один из разновидностей негаторных исков. Собственники квартир в доме владеют ими, следовательно, они защищают свои права, не связанные с лишением владения. А потому нет никакого срока давности. Даже если оспариваемые перепланировка или переоборудование состоялись, как сказал бы Остап Бендер, «до исторического материализма». И ответчиком по таким требованиям будет выступать нынешний собственник помещения. То есть не получится сослаться на то, что квартира уже была куплена в таком виде. Все нарушения мог допустить предыдущий собственник, но исправлять их придется нынешнему (пункт 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года»). Так и в жизни часто бывает, когда за грехи одних отвечают другие.
Или другой пример. Войдите в подъезд практически любого многоквартирного дома, поднимитесь по этажам. Везде увидите перед квартирами самостийно возникшие тамбуры, которыми отгорожены части лестничных клеток. Без согласия других собственников это делать незаконно, что недавно подтвердил Верховный Суд РФ в Определениях от 18 января 2022 г. N 5-КГ21-153-К2 и от 4 апреля 2023 г. N 46-КГ23-2-К6. Причём, как следует из этих же позиций Верховного Суда РФ, для устройства такого тамбура может понадобиться даже стопроцентное согласие других собственников, а не просто их значительного большинства.
Велика вероятность, что квартиру к приобретению вам предложат именно такую. С уже установленным тамбуром перед ней. И когда такие квартиры покупают, об этих тамбурах никто не задумывается. И вот, как показывает практика, собственникам таких квартир начинают прилетать иски от соседей. Лестничная клетка – это так называемое общее имущество собственников квартир. Если кто-то отгородил себе часть лестничной клетки – значит, занял часть общего имущества под единоличное пользование. И тем самым нарушил права других собственников на это же имущество. Опять же иск этот негаторный, то есть срок давности применению не подлежит. И опять иск к действующему собственнику, хотя тот первый раз этот тамбур увидел при осмотре квартиры перед её покупкой.
В этих случаях вообще никакой срок не спасет от неприятностей. Какой продолжительности бы он ни был и откуда бы не отсчитывался. Про «три года в собственности» неудобно тут даже и упоминать.
Спасёт ли десятилетний срок давности
В соответствии с пунктом 2 статьи 196 ГК РФ, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого установлен. То есть законодателем установлена ещё и другая исковая давность. В отличие от привычной трёхлетней, она отсчитывается прямо с момента нарушения, независимо от того, когда о таком нарушении узнало или должно было узнать заинтересованное лицо. По истечении десяти лет нарушенное право защите не подлежит, невзирая на возможные доводы о том, что не знал и не должен был знать.
Применяться этот абсолютный срок давности стал недавно: всего лишь с сентября ушедшего года. Так, может быть, в объявлениях о продаже надо писать про «десять лет в собственности»? Может быть, они служат гарантией, не в пример неоправдавшему ожиданий трёхлетнему сроку?
На самом деле это тема отдельного и очень обстоятельного разговора. А пока советы покупателям и продавцам. Первым следует, невзирая на уверения про «три года в собственности», тщательно изучать юридическую историю объекта недвижимости перед его приобретением. А вторым надо спокойно относиться к тому, что объект будут проверять. Лучше не препятствуйте проверке и предоставьте для неё необходимые документы.