Купить нельзя арендовать. Из-за высоких ставок по ипотеке, а также введенных Центробанком ограничений по выдаче кредита, спрос на аренду жилья в Москве значительно вырос, а предложение сократилось
На начало года в Москве было около 9500 объявлений по аренде жилья. Меньше всего - 500 - студий. Еще четверть - однушки. Двухкомнатные квартиры - это треть рынка. И еще примерно столько же, это жилье с тремя и более комнатами.
Рынок аренды квартир в Москве последние два года - извините за выражение, колбасило. В 2022 году правили бал арендаторы. Предложение было огромное, спрос минимален. Потенциальные квартиросъемщики торговались на своих условиях и весьма успешно. Но 2023 год изменил ситуацию. Часть релокантов потянулась обратно домой. Но главное, ипотека перестала быть доступной и аренда жилья вновь превратилась в самый простой способ решения квартирного вопроса. И вот он новый виток. Теперь и аренда малодоступна.
Согласно данным ЦИАН, средняя ставка месячной аренды однушки в Москве сегодня - 56 тысяч рублей. Это на треть больше чем год назад. По двушке стоимость почти вдвое выше - 99 тысяч, что на 42% превышает показатели начала 2023 года.
Справедливости ради отметим, что предложение на рынке растет. Если верить расчетам ИНКОМ-недвижимость, то с конца прошлого года квартир в экспозиции стало больше почти на 13%. Вот только спрос за тот же период подскочил на 15%. История простая. Ставка по ипотеке на вторичном рынке сейчас в районе 17% при цене однушки где-то в 10 миллионов. То есть при первоначальном взносе хотя бы 20% и сроке кредита в 30 лет ежемесячный платеж составляет порядка 115 тысяч рублей.
Естественно, снимать дешевле. Причем, в два раза. Поэтому самые адекватные предложения по соотношению цена/качество вымываются с рынка практически мгновенно. Разумеется, владельцы квартиры смекнули что к чему и на фоне такого спроса стали повышать цены.
Участники рынка считают, что ставки аренды близки к своему пределу, потому что потенциальные наниматели уже просто не смогут себе позволить снять квартиру по ценам еще выше. Да и выбить скидку с владельца квартир, как раньше, не получится.
Даже если исключить самый центр Москвы, то почти во всех районах города ставки аренды выросли в полтора раза. К примеру, по данным "Яндекс Аренда", в Марьиной роще и Раменках снять квартиру стоит, в среднем, от 70 до 80 тысяч рублей. До этого же уровня подтянулись и ставки аренды на Преображенке. Удивительно, но при этом в районах Строгино и Аэропорт цены остались неизменными. Все так же кусаются.
При прочих равных, в ближайшие месяцы ждать, что стоимость аренды пойдёт вниз - не стоит. Для этого нужно чтобы снизился спрос, а предложение выросло. Но предпосылок для этого нет. Скорее наоборот. Собственники квартир, которые полтора года сидели на голодном пайке, и только последние полгода стали зарабатывать на арендаторах, вряд ли откажутся от денег, которые сами идут к ним в руки.
Самый реалистичный сценарий для падения стоимости аренды - снижение ставок по ипотеке. В первую очередь - на вторичку. Но чтобы это случилось должны сойтись звезды. То есть, это замедление инфляции, которое приведет к снижению ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Участники рынка, правда, не исключают, что может сыграть еще один фактор - увеличение предложения за счет выхода на рынок множества инвестиционных квартир. Это квартиры в новостройках, которые инвесторы покупали еще на фундаменте с прицелом на перепродажу. Многие брали такие квартиры по льготной ипотеке. Учитывая как выросли цены и подорожала ипотека - перепродать их теперь сложно. Но вполне можно сдавать. Поскольку это прям свежая вторичка, стоимость будет на уровне рынка, но такое предложение может скорректировать цены на другие объекты - те, что постарше.
Единственное, вряд ли это хоть как-то отразится на самых элитных квартирах, которые сейчас предлагаются в аренду. Здесь, даже снижение цены процентов в 10-15 на стоимости не сильно отразится. Потому что ставки аренды по таким объектам шестизначные. И их в столице хватает.
200 квадратных метров на 56-м этаже башни "Меркурий" в Сити - всего за полтора миллиона в месяц. Пентхаус на Пречистенке в 700 квадратов может быть вашим на месяц за какие-то 2,3 миллиона. Ну и самый топ - двухуровневый пентхаус в Хамовниках. Почти 14 миллионов на бочку и он ваш. Опять таки на месяц.
Короче. Если серьезно, то пока ситуация на рынке аренды сложная. Тут остаётся только запастись терпением и ждать. Ну или проявлять настойчивость, торгуясь с арендодателями. Но помните, сейчас - их рынок. Поэтому в погоне за скидкой можно, к сожалению, упустить квартиру, на которую вы положили глаз.