Написать этот пост я решил после того, как увидел комментарий в одной из социальных сетей, где пользователь говорил о том, что к юристам или риелторам для проведения сделки обращаться не обязательно, поскольку «все проверяет МФЦ при сдаче документов».
Этот комментарий меня очень удивил, поскольку такая, на мой взгляд, наивысшая степень беспечности и безответственности может привести к очень негативным последствиям.
Что проверяет МФЦ при сдаче документов я напишу в конце этого поста, чтобы у вас была возможность сравнить это с теми проверками, которые должен проводить юрист на сделке, либо риелтор, который заказывает проверку у юриста.
Итак, проверка включает в себя три основных блока:
- проверку сторон Сделки (прежде всего продавца, а также покупателя, представителей по доверенности);
- проверка Объекта недвижимости;
- проверка правоустанавливающих документов.
Проверка сторон сделки (Продавец и Покупатель):
1. ПРОДАВЕЦ И ПОКУПАТЕЛЬ: Проверка сторон сделки на предмет Банкротства (Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве).
С момента введения процедуры банкротства гражданин не может заключать сделки – за него действует назначенный судом финансовый управляющий.
Также необходимо обращать внимание на факт предбанкротного состояния и если Объект недвижимости продается например с дисконтом (цена ниже рыночной на 10-15 %) - финансовый управляющий в случае введения в отношении гражданина процедуры банкротства вправе оспорить такие подозрительные сделки (срок оспаривания сделки финансовым управляющим – до трех лет до введения процедуры банкротства).
2. ПРОДАВЕЦ: обязательном порядке осуществляется расширенный поиск по базе Федеральная служба судебных приставов.
Если у продавца выявлены долги, в зависимости от суммы долга, решаем вопрос о выходе на сделку. В таком случае рекомендовано соблюдение безопасного расчета на сделке (это может быть аккредитив, банковская ячейка, когда продавец получает оплату по договору только после регистрации перехода права собственности).
3. ПРОДАВЕЦ И ПОКУПАТЕЛЬ: проверка на предмет действительности российских паспортов – проводится по сведениям Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Допуск на сделку возможен при действительности паспортов участников сделки.
4. ПРОДАВЕЦ: проверка по Государственной Автоматизированной Системе «Правосудие» на предмет судебных споров, в том числе в отношении объекта сделки.
Понятно, что споры могут быть разные, например, Продавец может восстанавливать в суде свое нарушенное право по какому-либо делу, не связанному с продаваемым объектом недвижимости. Поэтому, допуск на сделку возможен при отсутствии судебных споров Продавца, предполагающих оспоримость сделки.
5. ПРОДАВЕЦ: Также на предмет судебных споров проводится проверка Продавца по Картотеке арбитражных дел. Покупателя по указанной картотеке проверяем на предмет наличия банкротного дела.
Допуск на сделку возможен при отсутствии банкротного дела Продавца.
6. ПРОДАВЦ И ПОКУПАТЕЛЬ: если в сделке присутствует доверенность, обязательно проводим проверку доверенностей по реквизитам.
При передоверии также необходимо проверить первоначальную доверенность.
Кроме того, необходимо сверить собственника объекта и доверителя, проверить полномочия на подписание и расчеты, срок действия доверенности и др.
7. ПРОДАВЕЦ И ПОКУПАТЕЛЬ: Если стороной по сделке является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель – обязательно предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП.
Обязательные проверки Объекта Недвижимости
1. Проверяем по сведениям Росреестра:
1) описание объекта в представленных документах по сделке соответствует сведениям с сайта Росреестра;
2) собственник, номер права совпадает со сведениями сайта Росреестра, отсутствие запрещений, ареста или обременения.
Не каждое обременение не является препятствием для допуска на задаток. При составлении предварительного договора мы можем прописать каким образом и в какой срок снимается обременение.
Просим собственника объекта недвижимости заказать актуальную выписку из ЕГРН.
2. Если Предмет сделки – земельный участок или дом с земельным участком – обязательно пользуемся таким инструментом, как публичная кадастровая карта:
С помощью данного сервиса проверяем следующие характеристики земельного участка:
- установлены ли границы земельного участка (проведено ли межевание);
- наличие зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ);
- основные характеристики земельного участка (площадь, разрешенное использование, категория земель и т.д.).
Поиск земельного участка осуществляется по кадастровому номеру участка.
Допуск на сделку возможен при отсутствии зон с особыми условиями использования территории и если земельный участок размежеван.
Если земельный участок находится в какой-либо ЗОУИТ, то допуск на сделку возможен при включении пункта в Основной договор (например: Покупатель уведомлен, что земельный участок находится в Зоне с особыми условиями использования территории «Зона подтопления территории г. Горячий Ключ Краснодарского края при половодьях и паводках р. Псекупс 1% обеспеченности», с обязательным разъяснением Покупателю ограничений указанной ЗОУИТ.
3. По загородной недвижимости Обязательно проводим Проверку места размещения земельного участка в документах территориального планирования – например, Генерального плана Муниципального образования город Горячий Ключ (информация содержится на сайте https://gorkluch.ru и https://fgistp.economy.gov.ru ) и Правилах землепользования и застройки (приложение к ПЗЗ – карта функциональных зон).
Смотрим карту функциональных зон населенного пункта с выделением местонахождения земельного участка.
Проверке подлежит соответствие вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН функциональной зоне, указанной в ПЗЗ и Генплане.
Проверка правоустанавливающих документов
Правоустанавливающими документами могут являться договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, справка ЖСК о полной оплате пая, документ о приватизации и др.
Здесь обязательно смотрим какие средства использовались при покупке (собственные, кредитные), использовался ли материнский капитал в качестве способа расчета или гашения ипотеки (в таком случае обязательным является выделение долей в жилом помещении всем членам семьи).
Дополнительные проверки:
Приведенный выше перечень вовсе не является исчерпывающим – это лишь необходимый минимум, без которого выход на сделку невозможен. Приведенный список можно продолжить, например обязательной проверкой также является получение сведений о прописанных лицах в объекте недвижимости, среди которых могут быть лица, сохраняющие право пользования жилым помещением в случае его продажи (например, несовершеннолетние).
А теперь о том, «что проверяет МФЦ при сдаче документов» - максимум это грамматическое соответствие паспортных данных сторон в сделке тексту в договоре и правильное указание объекта в договоре (в соответствии с выпиской ЕГРН). И то лишь, при должной внимательности сотрудника МФЦ, хотя по факту, проверка такого соответствия не является его обязанностью.
Надеюсь, эта статья была убедительной и вы сделаете правильный выбор - обращаться ли к юристу для сопровождения сделки ! Удачных и безопасных вам покупок и продаж !