Пока американские фондовые индексы и золото обновляют исторические максимумы, наблюдается все больше признаков разрастающегося кризиса недвижимости, с эпицентром в коммерческих помещениях (commercial real estate, CRE). Опухоль уже достаточно сильно выросла в США: одна из ее жертв ― невероятно живучий New York Community Bancorp. Обычно банки вылетают с рынка за несколько дней или часов, этот же цепляется за жизнь уже несколько недель. В конце прошлой недели банк нашел инвесторов, готовых протянуть ему руку помощи и докапитализировать на 1 млрд долларов. Впрочем, при кредитах, завязанных на CRE на сумму порядка 45 млрд долларов, такая капитализация лишь отсрочит кончину банка.
Статья по теме: Джером Пауэлл: это конец. Но еще не совсем
Очевидно, что банку не дают упасть американские регуляторы и ФРС, так как очередное банкротство может вызвать панику и эффект домино. Проблема настолько острая, что ее даже прокомментировал МВФ, выпустивший на прошлой неделе целый доклад, посвященный рынку CRE в США. «Сохраняются опасения, что крах одного кредитного учреждения может спровоцировать более широкую потерю доверия ко всему сектору. Помимо нереализованных убытков, вызванных ростом процентных ставок, кредитный риск некоторых учреждений — особенно их риски, связанные с коммерческой недвижимостью, — находится сегодня в центре опасений инвесторов», — сообщил МВФ.
Поименно тех, кто готов «выйти из чата», назвало S&P Global. Агентство выявило десяток наиболее глубоко погрязших в кредитовании коммерческой недвижимости региональных американских банков; размер активов, связанных с такой недвижимостью, у большинства из них в три-четыре раза превышает их собственный капитал. Из крупных это Valley National Bancorp с активами 61 млрд долларов и отношением кредитов в CRE к капиталу 472%; Columbia Banking System (активы — 52 млрд долларов, кредиты CRE к капиталу — 317%), Bank OZK (34 млрд долларов и 399% соответственно).
О чем говорят эти цифры? Падение стоимости недвижимости на 20‒25% ставит для всех этих структур вопрос о банкротстве. При этом средняя стоимость CRE в США уже упала на 11%, и в ближайший год МВФ прогнозирует снижение цен еще как минимум на 10%.
По оценкам МВФ, небольшие и региональные американские банки, активно кредитовавшие сектор CRE, — это около трети всей банковской системы США, и она будет подвержена риску финансовых потерь, если выданные этими банками кредиты окажутся «плохими». МВФ надеется, что по мере снижения кредитных ставок ситуация наладится.
Однако позволим себе не согласиться с уважаемыми экспертами. Основная проблема рынка CRE в том, что это не циклический спад, вызванный ростом стоимости кредитования, а структурный. Рынок коммерческой недвижимости сильно изменился за постпандемийные годы, востребованность офисов и торговых площадей резко снизилась. Люди стали больше работать на удаленке и покупать товары онлайн.
Такое изменение общественного поведения снижает заполненность площадей. Арендаторы отказываются от лишних площадей. В итоге операторам такой недвижимости все сложнее обслуживать кредиты, взятые на покупку офисов и магазинов. Бизнес-модель, работавшая десятилетиями, рушится, и они готовы отдать эти залоги во владение банков. Однако для банка, когда он забирает залог, проблемы только начинаются. Продать такую недвижимость сейчас практически невозможно, как и перепрофилировать ее. В итоге она ложится мертвым грузом на баланс и постоянно требует денег на обслуживание: электроснабжение, поддержание технического состояния.
«Есть основания ожидать дальнейшего увеличения просроченных кредитов в ближайшие кварталы: например, в США число просроченных кредитов и убытки в секторе коммерческой недвижимости достигли пика только через девять кварталов после начала мирового финансового кризиса в середине 2007 года», — говорится в сообщении МВФ.
Но самое интересное, что власти США продолжают делать вид ,что ничего сверхъестественного не происходит и проблемы рынка CRE рассосутся сами собой. Хотя кризис уже перекинулся через океан и постепенно захватывает все большее число финансовых институтов. Традиционно инвесторы в недвижимость — это консервативные структуры: страховые компании, банки, пенсионные фонды. Текущий кризис недвижимости уже отправил в нокаут один из крупнейших пенсионных фондов Швеции Alecta с активами около 115 млрд долларов. Этот фонд управляет пенсионными накоплениями каждого четвертого шведа.
В прошлом году фонд был вынужден списать 1,78 млрд долларов из-за потерь в американских First Republic Bank, Silicon Valley Bank и Signature Bank из-за их банкротства. Разразился скандал, фонд был вынужден покинуть его глава, а вскоре ушел в отставку руководитель управления активами.
Спустя несколько месяцев возникла новая проблема: Alecta инвестировал около 4,5 млрд долларов в 38% акций шведского оператора недвижимости Heimstaden Bostad, который сейчас несет огромные потери. Рост ставок привел к значительному увеличению процентов по кредитам для Heimstaden. В итоге в балансе компании возникла дыра на 2,7 млрд долларов. В акции Heimstaden также вложили около 2 млрд долларов еще два шведских пенсионных гиганта — Folksam и Шведское пенсионное агентство. Капитализация оператора рухнула уже в четыре раза, обесценив вложения шведских пенсионеров. Теперь управляющие пытаются найти способ вернуть деньги.
Кризис недвижимости, как европейской, так и американской, охватывает все большее число фининститутов в разных странах ЕС и в Японии. Финансовый сектор уже вошел в штопор: падение банков начинает цеплять инвесторов, которые несут убытки и готовы засосать в трясину проблем уже своих кредиторов. Однако фондовый рынок делает вид, что ничего не происходит, в эйфории скупает акции японских компаний, бумаги Nvidia и биткоины. Ралли затеняет (до поры до времени) реальные проблемы, разгребать которые придется годами.