О проблеме рассказал слушатель Business FM. И с ней столкнулся далеко не он один. Все из-за того, что права граждан, приобретающих жилую недвижимость, защищены гораздо лучше, чем права тех, кто покупает коммерческие площади в том же доме
В 2017 году слушатель Business FM решил открыть магазин мяса и овощей. Он продал свою однокомнатную квартиру и в 2018-м по договору долевого участия приобрел нежилое помещение площадью 76 квадратных метров на первом этаже ЖК «Видный город» в Подмосковье от компании Urban Group.
Примерно через полгода застройщик обанкротился. ЖК перешел к Фонду развития территорий. В декабре 2018-го были приняты поправки к закону о банкротстве, согласно которым гарантии для покупателей нежилых помещений стали распространяться только на помещения площадью до 7 квадратных метров. То есть это машиноместа, кладовки и так далее. В итоге коммерческие площади больше 7 «квадратов» фонд стал распродавать сам, не выплачивая компенсаций добросовестным приобретателям.
Продолжает слушатель Business FM Александр:
«На данный момент, спустя пять лет, дома достроены, сданы, но мне и таким, как я, фонд не намерен ничего передавать, мое помещение перепродали. Там сейчас открыт магазин «Красное и белое», в частности в моем помещении. Такая ситуация сейчас по всей стране, таких пострадавших несколько сотен по России. Мы покупали до введения поправок про 7 квадратных метров и даже до введения эскроу-счетов (это было в 2019-м). Поэтому просим амнистию хотя бы для тех, кто покупал до введения эскроу-счетов, это уязвимый, ничем не защищенный слой населения. Любой юрист вам скажет, что закон не имеет обратной силы и есть закон во времени. То есть человек, купивший до поправок про 7 метров, не должен пострадать от этих поправок, введенных после покупки».
Позиция Фонда развития территорий: вы не дольщики, вы инвесторы, а значит, понимали риски, которые влечет за собой предпринимательская деятельность. И по закону фонд прав, указывает адвокат, глава юридической компании AVG Legal Алексей Гавришев:
Алексей Гавришев адвокат, глава юридической компании AVG Legal «Гражданский кодекс прямо указывает, что предпринимательская деятельность осуществляется на собственный риск. Эти предпринимательские риски, к сожалению, вынуждены нести люди, которые в коммерческих целях для осуществления своей деятельности и извлечения прибыли покупают те или иные помещения, выступая инвесторами. Соответственно, для того, чтобы сейчас каким-то образом защищать права, они вынуждены входить в банкротные дела, вставать в свою очередь. Конечно, это более туманная перспектива, нежели у тех, кто претендует на жилой фонд, тем не менее этот механизм есть».
Но это четвертая очередь должников. Шансов мало, признают эксперты. И таким предпринимателям остается лишь идти в суд. Продолжает адвокат Московской областной коллегии адвокатов Гаджимурад Магомедгаджиев:
Гаджимурад Магомедгаджиев адвокат Московской областной коллегии адвокатов «Они могут только обратиться в суд за соответствующей компенсацией и вернуть в денежном выражении свои деньги — с учетом процентов, неустойки и пользования чужими деньгами. Вот так решается на сегодняшний день этот вопрос».
Очень важно, что если с принятием закона об эскроу-счетах права дольщиков, которые покупают жилые квартиры, стали защищены гораздо лучше, то на покупателей нежилых квадратных метров эти гарантии не распространяются. Это касается в том числе апартаментов, напоминает юрист, руководитель агентства недвижимости «МТИ Realty» Оксана Майстровая:
Оксана Майстровая юрист, руководитель агентства недвижимости «МТИ Realty» «В отношении дольщиков, которые покупают квартиру, изменилось законодательство — ввели эскроу-счета, при этом закон о банкротстве для дольщиков, покупающих коммерческие помещения либо апартаменты, остался неизменным. Коммерческие помещения, так же как и апартаменты, которые являются по законодательству коммерческими помещениями, площадью более 7 квадратных метров очень труднооспоримые в случае банкротства застройщика. Максимум, на что могут претендовать дольщики, — это на деньги, на расторжение договора долевого участия, если это был договор долевого участия, первично заключенный непосредственно застройщиком. И возврат денежных средств не в полном объеме. Все будет зависеть от того, насколько много людей, претендующих на возврат. И уже в порядке очереди — а такие дольщики пойдут в четвертую очередь реестра банкротства — они смогут понять, могут ли они получить какую-то часть денежных средств, которые они уплатили».
По словам экспертов, на практике в случае с четвертой очередью кредиторов удовлетворяется лишь 7% их требований.
Если вы предприниматель и вам есть что рассказать, пишите нам в редакцию.