Участники рынка полны оптимизма: ипотека в коме, но квартиры продолжают раскупать за наличку
«Это часть общей программы по снижению спроса на недвижимость с целью охлаждения рынка и уменьшения ожидаемого уровня инфляции», — говорят на рынке жилой недвижимости о тревожном начале 2024 года. Вот только цены на первичное жилье не падают, а для конечного клиента еще и растут до 9% из-за новой комиссии банков. Не лучше ситуация и на вторичке. На оживление участники рынка рассчитывают к началу третьего квартала, ждут и смягчения политики Центробанка. А пока ЦБ закручивает гайки — с 1 марта взять ипотеку станет еще сложнее. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Разбираем итоги января
Сумма продаж квартир в новостройках Татарстана за месяц упала в 2,5 раза с декабрьских 18,7 млрд до 7,8 млрд рублей. Столько денег покупатели положили на эскроу-счета застройщиков в банках, говорится в статистике «Дом.РФ». Число проданных объектов по РТ за месяц снизилось в 2,7 раза до 900 квартир.
«Просадки для января — явление естественное, — оценивает ситуацию генеральный директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — После декабрьских продаж в первые месяцы года рынок недвижимости традиционно не дотягивает до планового коридора. Уточню, что мы называем плановым коридором. Это степень наполняемости эскроу-счетов, при которых проект сохраняет минимальную маржинальность. По нашим проектам в январе недобрали примерно 50 процентов. Февраль пока соответствует ожиданиям, но просадку января он покрыть не сможет».
Спад к декабрю на рынке новостроек фиксирует и татарстанский Росреестр. Там по региону зарегистрировали 1,3 тыс. договоров долевого участия, что в 2,5 раза ниже показателя декабря.
«Традиционно из года в год в январе – феврале застройщики продают квартир меньше, чем в ноябре – декабре, — спокоен заместитель генерального директора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — В декабре работает ажиотаж, все стараются инвестировать сбережения и купить квартиры по „нынешним“ ценам, потому что после Нового года будет дороже. Наша компания не исключение. В январе количество сделок по нашим объектам на 60 процентов ниже, чем в декабре, в феврале — на 80 процентов. Не могу назвать подобное просадкой. Это норма для рынка».
По Казани количество проданных квартир за месяц сократилось в 2,5 раза до 530. Сумма реализации уменьшилась в 2,2 раза до 5,7 млрд рублей, говорится в статистике «Дом.РФ». Не лучше ситуация и в крупнейших городах Закамья. Застройщики Набережных Челнов продали 122 квартиры на 700 млн рублей, в Нижнекамске — 19 квартир на 136 млн рублей, в Елабуге — 2 квартиры на 11,5 млн рублей.
«Да, на рынке Челнов есть признаки торможения. Выбирают в основном квартиры по низкой цене, где предусмотрен торг. Торможение в объемах и в новостройках, и на вторичном рынке», — описывает обстановку в Набережных Челнах генеральный директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов.
Упал рынок новостроек РТ и в сравнении с январем 2022 года. Продажи в денежном выражении снизились на 9%, а число реализованных квартир — на 44%. На ту же самую сумму за январь 2024 года по Татарстану купили уже не 1,6 тыс. квартир, а только 900. Покупательная способность денег за два года ощутимо снизилась.
Не все потеряно, считают в татарстанском Росреестре: здесь сравнивают январские продажи новостроек с 2023-м, отмечая рост. «Этот год начался более активно, чем 2023-й: и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости», — заявляет заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова. Вот и «Дом.РФ» отмечает, что в сравнении с январем 2023 года сумма продаж в новостройках РТ за первый месяц 2024-го выросла на 56% до 7,8 млрд рублей, а количество реализованных квартир увеличилось на 22% до 900.
Десятка застройщиков месяца
Приглядимся к десятке лидеров по итогам января 2024 года. Суммарно лидирующие строительные компании РТ реализовали в Татарстане 615 квартир на 5,4 млрд рублей. Ядро продаж приходится на Казанскую агломерацию. Подчеркнем: данные «Дом.РФ» по состоянию на 15 февраля и касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже возведены, поэтому на самом деле банкиры и девелоперы заработали больше.
На 1-м месте «Унистрой», который за месяц продал 122 квартиры на 1,2 млрд рублей. На 2-й строчке «Ак Барс Дом» — покупатели 98 квартир положили на эскроу-счета этого застройщика 1 млрд рублей. Замыкает тройку питерская группа компаний «Эталон», которая реализовала 74 квартиры на 0,9 млрд рублей. Четвертая строчка у СМУ-88 которое продало 41 квартиру на 0,5 млрд рублей. Замыкает первую пятерку «Новастрой» — за минувший месяц группа компаний реализовала 87 квартир на 0,4 млрд рублей.
6-е место у ТСИ, который реализовал 64 квартиры за 0,4 млрд рублей. На 7-й строчке челнинский «Евростиль»: 44 квартиры за 0,3 млрд рублей. 8-я строчка у подмосковного «Садового кольца» — за месяц компания продала 17 квартир на 0,3 млрд рублей. Следом идет московский ПИК: 38 квартир за 0,2 млрд рублей. Замыкает десятку #Суварстроит — реализовано 30 квартир за 0,2 млрд рублей.
Остальные застройщики РТ продали 285 квартир на 2,4 млрд рублей. Часть девелоперов за минувший месяц не реализовала ни одной квартиры.
Вторичный рынок в упадке
Количество сделок на вторичном рынке Казани сократилось на 25% до 2,3 тыс. сделок, по Татарстану — на 20% до 4,8 тысячи. Напомним, в статистику договоров купли-продажи Росреестра попадают не только «бабушкины квартиры», но и объекты в только что сданных домах – новостройках.
«Рынок в целом жив. Мы видим, что по вторичке тренд положительный, но пока, конечно же, до прошлого года далеко», — говорит учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов. За минувший месяц компания недосчиталась 45% продаж к уровню января прошлого года.
Вторичку в 80% случаев покупают за наличный расчет, а квартиры по цене свыше 10 млн — в 99% случаев. «Продажа дорогого сегмента увеличилась», — отмечают тенденцию начала года по Казани в «Этажах».
Все было так хорошо, пока не вмешалась Набиуллина: рынок жилья Казани тонет в сугробах
Сегодня ипотечная ставка для вторичного жилья в банках продолжает колебаться от 16% до 19% годовых, говорится в аналитике госкомпании «Дом.РФ». В среднем получается 17% годовых.
«Для горожан это высокий процент, — говорит Сабирзянов. — Если выбирают вторичку, то берут небольшие суммы в доплату. То есть продали двушку — надо купить трешку, использовали маткапитал, какую-то минимальную сумму взяли в ипотеку. В основном такие клиенты. Редко за наличку — в январе только 5–7 процентов сделок прошли за наличный расчет».
Участники рынка отмечают наличие трудностей с продажей вторички при покупке новостроек. «Это проблема последних лет, и тенденция сохраняется, — отмечает коммерческий директор девелоперской компании „Авторы“ Елена Фаттахова. — Доля клиентов, которые просят продлить срок бронирования квартиры до двух месяцев из-за затянувшегося процесса продажи вторички, выросла в 1,5 раза».
Ипотека барахлит
Двигатель рынка недвижимости снижает обороты. За месяц число сделок с ипотекой в Казани сократилось на 43% до 2,1 тыс., а по республике снизилось на 40% до 3,9 тысячи. Ипотечный рынок охлаждается под воздействием высокой ключевой ставки — за три месяца число ипотечных сделок по Татарстану с учетом столицы РТ упало на 60% до 6 тысяч.
Снижать ключевую ставку не стали и 16 февраля — совет директоров Банка России оставил этот показатель на уровне 16% годовых.
Вдобавок с 1 марта снова ужесточатся условия выдачи ипотеки. Центробанк повышает коэффициенты рисков, а это значит, что требования к заемщикам станут еще жестче, получить ипотеку будет сложнее.
Разумным выглядит решение правительства РФ продлить семейную ипотеку, действие которой истекает 1 июля. Огорчает только ограничение по сумме кредита в 6 млн рублей, которая уже неактуальна для Казани. При этом комбинированные схемы сейчас тоже под запретом.
«Семейная ипотека хоть и остается ключевым инструментом продаж, но видим сокращение ее доли», — говорит Галеев. Он приводит такие показатели: до 10% в сделках сегодня занимает IT-ипотека, а рассрочка от застройщика превышает 25% от количества продаж.
Главный нерв
Осложняют ситуацию комиссии по льготным ипотечным программам, которые в начале января врубили девелоперам Сбер и другие банки. Ожидалось, что в Казани из-за этого квартиры могут подорожать на 4–7%. Причина в том, что правительство сократило маржу банков от льготного кредитования. Из-за этого называть льготную ипотеку «Господдержкой» стало не совсем корректно — программу, по сути, поддерживают и государство, и девелоперы, так что правильнее «ГосДевПоддержка», иронизировали застройщики в начале месяца.
«Продление ипотеки с господдержкой — это самое логичное решение, которое могли принять власти в сложившихся условиях, — рассуждает Юсупов. — Другое дело — с какими последствиями для застройщиков. В среднем сейчас девелопер платит банку 8 процентов комиссии за одну сделку. Госдевподдержка в данном случае работает. Это, несомненно, хоть какой-то стимул для рынка. Но для девелоперов и клиентов, конечно, такое накладно. Выросла цена недвижимости для конечного клиента, определенный отток сделок, безусловно, есть».
Смогли избежать подъема цен из-за комиссий банков на льготные ипотечные продукты в группе компаний «СМУ-88».
Баланс между банками заметно изменился: существенно выросла доля тех, кто не стал вводить комиссию при выдаче льготной ипотеки или повременил с ней.
Наиль Галеев гендиректор ГК «СМУ-88»
«В то же время у этих банков такое количество подводных камней и мелкого текста под звездочкой в виде жестких условий или дорогой страховки, что 10 раз подумаешь, связываться ли!» — добавляет Галеев.
Комиссии Сбербанка, ВТБ и Альфа-Банка составляют от 7,5 до 8,9% от суммы кредита, рассказывают в группе компаний «Новастрой».
«Что характерно, за IT и семейную ипотеку застройщики должны заплатить больше, так как декларируемая ставка по ним ниже, — говорит коммерческий директор ГК „Новастрой“ Антонина Дарчинова. — При этом оплатить может только застройщик. Но деньги за квартиры хранятся на эскроу-счетах! Где взять средства? Их снова придется брать в кредит в банках в рамках проектного финансирования. И итоговая цена для клиента снова растет. Я думаю, что все это часть общей программы по снижению спроса на недвижимость с целью охлаждения рынка и уменьшения ожидаемого уровня инфляции».
Цены не снизятся
Существенного торможения роста цен на жилье в целом по стране с конца января ждет Центробанк. Пока не получается — средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Казани за месяц снизилась только на 1 тыс. до 206 тыс. рублей. По Татарстану «квадрат» подешевел на 2 тыс. рублей до 171 тыс. рублей.
«Снижать цены — это неразумно, — говорят в „Унистрое“. — Как вы представляете себе застройщика, который возводит по эскроу, выдает госдевподдержку и снижает стоимость? Ни один девелопер, который заточен на маржинальность, такого не сделает. Ни одна адекватная компания».
Прогнозы Банка России о торможении роста цен на новостройки могут сбыться при условии, что доля ипотечных сделок при продажах будет снижаться и из стоимости квадратного метра пропадут банковские наценки, говорят в СМУ-88. «Потому что сегодня с нашей стороны корректировки цен происходят только в плановом режиме и не превышают 2 процентов», — говорит Галеев.
«Себестоимость строительства ежемесячно растет, стоимость квартир в новостройках будет все-таки увеличиваться в районе 10–20 процентов в год даже вне зависимости от новых финансовых условий», — соглашаются с коллегами и в «Новастрое».
Ожидания
С ценами на недвижимость разобрались — снижаться не будут, а в остальном участники рынка новостроек и вторички не теряют положительного настроя.
«Думаю, в марте – апреле рынок раскачается», — говорит Юсупов.
Пересмотра условий по семейной ипотеке не исключают в группе компаний «СМУ-88». «Что ее продлят, было очевидно, но вот условия пока не объявили, — говорит Галеев. — Если нас ждет увеличение лимитов и незначительная корректировка процентной ставки, то это позитивно отразится на конечной стоимости нового жилья».
Каков прогноз по рынку вторичного жилья на февраль – март в этом году?
«В первом квартале 2024-го, думаю, увеличится покупка малосемейных комнат, гостинок, также будут брать квартиры, требующие ремонта, которые ниже рынка на 300–500 тысяч», — говорит Сабирзянов о ситуации в Челнах.
«Некая стагнация в 2024-м точно будет, но скорее за счет эконом- и комфорт-сегмента. Бизнес-класс продолжит умеренный рост, на наш взгляд, а пока люди выжидают», — считает коммерческий директор компании «Авторы» Елена Фаттахова.
«Формируется отложенный спрос, — полагает Галлямов. — Люди рассуждают примерно так: „Вот когда процентная ставка снизится, тогда я пойду покупать“. У нас оптимистический прогноз, считаем, что в феврале – марте будет ровный тренд по продажам и цены расти не станут. Думаю, во втором квартале рынок оживится. В этом году есть ощущение, что цена на вторичку будет расти быстрее, чем на новостройки».
