В эпоху стремительного развития жилищного строительства вопросы, связанные с передачей квартир от застройщика к дольщику, приобретают особую актуальность. Особое внимание участников долевого строительства привлекает пункт в передаточных актах, утверждающий отсутствие у них претензий к качеству и срокам выполнения работ. Стоит ли соглашаться с таким условием? И каковы последствия подписания документа с подобным пунктом?
Передаточный акт — это ключевой документ, фиксирующий факт передачи объекта недвижимости от застройщика к покупателю. В нем часто содержится формулировка, согласно которой дольщик не имеет финансовых и иных претензий к застройщику, в том числе касающихся качества и сроков выполненных работ. Это может вызвать беспокойство у покупателей: сохраняется ли за ними право требовать компенсацию за просрочку сдачи объекта или за недостатки в работе?
Согласно статье 415 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), прекращение обязательств возможно в случае, если кредитор дает согласие на освобождение должника от выполнения его обязанностей. Однако, чтобы такое освобождение имело место, необходимо явное выражение воли кредитора. Статья 9 ГК РФ подчеркивает, что отказ от осуществления своих прав не ведет к их автоматическому прекращению.
Таким образом, наличие в передаточном акте утверждения об отсутствии претензий к застройщику не лишает дольщика права на их предъявление в будущем, особенно если речь идет о нарушении сроков сдачи объекта или о выявленных недостатках качества работ. Важно понимать, что такой пункт в документе не может рассматриваться как юридически обоснованное освобождение застройщика от всех обязательств перед покупателем.
Что нельзя делать, если вы хотите взыскать с застройщика неустойку за просрочку:
- подписывать дополнительное соглашение кДДУ об изменении срока передачи ДДУ
- подписывать соглашение о зачете встречных требований или об отступном (например, некоторые застройщики предлагают выплатить без суда 20% от неустойки или передатьмашино-место)
- подписывать договор уступки права требования неустойки (дольщик может уступить требования по ДДУ новому дольщику, но для того чтобы сохранить права требования к застройщику O выплате неустойки за предшествующий период, необходимо включить B договор уступки дополнительное условие.
Если же в Договоре долевого участия (ДДУ) застройщик оставил за собой право на односторонний перенос сроков сдачи объекта, такое условие может быть оспорено, так как оно противоречит статье 6 Федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В этом случае дольщик имеет полное право на взыскание неустойки за период просрочки сдачи объекта, даже если был подписан акт с пунктом об отсутствии претензий.
Важно знать и то, что подписание дополнительных соглашений об изменении сроков или условий ДДУ, а также соглашений о зачете встречных требований может существенно осложнить процесс взыскания неустойки с застройщика. В случае обнаружения строительных недостатков, даже при наличии в акте приема-передачи пункта об отсутствии претензий, дольщик сохраняет право на их устранение за счет застройщика в течение гарантийного срока, установленного статьей 756 ГК РФ и Федеральным законом №214-ФЗ.
Подводя итог, следует отметить, что подписание акта приема-передачи с пунктом об отсутствии претензий не лишает дольщика права на защиту своих интересов. Однако для минимизации рисков и сохранения всех прав рекомендуется внимательно ознакомиться с содержанием всех подписываемых документов и, при необходимости, обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.