Одна из основных наболевших проблем управляющих компаний (частные управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК) – это проблема взаиморасчётов с ресурсоснабжающими организациями (РСО), поскольку ни для кого не секрет, что законодатель в действующей в настоящее время редакции Жилищного Кодекса возложил обязанность по оплате всех потреблённых жителями дома коммунальных ресурсов именно на управляющую компанию.
Соответственно, вся разница между начислениями РСО и оплатами УК ложится на плечи управляющих компаний.
Причины образования задолженности УК перед РСО
· долги жителей
· хищения ресурсов потребителями
· неисправность инженерной инфраструктуры
· разность в начислениях РСО-УК и УК-жители –
· и другие
Каковы ни были причины образования задолженности - результат один: долг потихоньку копится, и в результате РСО обращается в суд.
Важные моменты:
· к сумме основного долга (а он с лёгкостью может составить и сто тысяч,
и несколько миллионов рублей) жадный ресурсник обязательно добавит и проценты, и судебные расходы.
· суд абсолютно не будет волновать вопрос, по какой именно причине у УК возник долг;
· при отсутствии правильно выстроенной стратегии защиты сумма будет взыскана
в полном объёме – а это кратчайший путь к блокировке расчётных счетов организации и банкротству.
Общие варианты решения проблемы:
1. перевод жителей на т.н. "прямые" расчёты с ресурсоснабжающей организацией (метод вполне действенный, но обратной силы – в отношении уже накопившегося долга – не имеет),
2. жёсткий контроль потребителей, в т.ч. работа с должниками,
3. ревизия договорных отношений с РСО (например, бывают ситуации, когда РСО необоснованно предъявляет к оплате не только фактический объём потреблённого домом ресурса, но и некие мифические потери).
Варианты решения проблемы при начавшемся судебном разбирательстве по поданному ресурсником иску
То есть, долг уже накопился, ресурсник подал иск, и стоит вопрос, как быть дальше.
1. Своевременно получать почтовую корреспонденцию по юридическому адресу управляющей организации (и документы по электронным каналам связи, если такая обязанность предусмотрена в договоре с РСО)
– это прямая обязанность УК.
"Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним" (ст. 165.1 ГК РФ).
Т.е. не забрали своевременно письмо – не пришли на судебное заседание – суд автоматически удовлетворил иск в пользу РСО.
2. Ознакомиться со всеми материалами дела, которые имеются в суде,
а не только с теми документами, которые направлены в ваш адрес.
Это важно, т. к. суд рассматривает дело только по заявленным требованиям, и только исходя из представленных сторонами доказательств.
3. Обратить внимание на период исковых требований и предмет исковых требований
Если, допустим, ресурсник заявил исковые требования о взыскании, скажем, задолженности за горячую воду за декабрь 2021 г. – то и иск будет рассматриваться судом только в аспекте разницы начислений и оплат за декабрь 2021 г., а не за весь период Ваших договорных взаимоотношений.
4. Составить контррасчёт задолженности
Вы и поймёте – должна ли Ваша управляющая компания именно за горячую воду, и именно за спорный период, а если должна, то сколько именно. И вполне возможно, что Ваша цифра окажется существенно меньше долга по версии ресурсника.
Здесь важно учитывать прямое указание закона, а именно, ст. 319.1 ГК РФ: "В случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения". Таким образом, если произведённых Вашей организацией оплат, в которых в качестве назначения платежа указано "оплата за горячую воду за декабрь 2021 г. по договору (такому-то)", полностью покрывает объём начислений РСО, то и долга в рамках конкретного спора у Вашей организации нет.
Подводя итог вышесказанному, хочется отметить, что пассивное поведение в суде недопустимо и неизбежно приведёт к взысканию задолженности, процентов и судебных расходов в полном объёме. Боритесь! Судьба Вашей организации – в Ваших руках.