Договор об ипотеке жилого помещения и что в нем должно быть

В настоящее время для большинства граждан России ипотечный кредит – это уже не экзотика, а скорее возможность приобрести дорогостоящее жилье. Соответственно, все больше россиян задумывает о том, чтобы купить жилище в ипотеку. Однако большинство людей, получив одобрение на кредит, не уделяют должного внимания такому важному документу, как договор ипотечного кредита.

• Подробнее о договоре ипотечного кредита
• Основные условия договора ипотечного кредита
• Права и обязанности сторон
• Что нужно для подготовки договора по ипотеке?
• На что обратить особое внимание?

И совершенно зря, ведь клиенты банка должны знать, что государство предъявляет определенные требования как к содержанию документа, так и к его оформлению.

Что такое ипотечный договор? Это своего рода кредитный договор, где залогом становится приобретаемое недвижимое имущество. Сторонами здесь становятся финансовая компания и клиент банка, О из которых должны обладать дееспособностью и платежеспособностью.

Так же заемщиком может быть и юридическое лицо, но тогда к нему предъявляются особые требования. Так, к примеру, в бумагах ЮЛ не должно быть условий, касающихся ограничений на право передачи недвижимости в ипотеку.

Составление бумаги регулируется ГК РФ, Конституцией РФ, Жилищным кодексом, а так же федеральными законами.

Виды договоров

Существует несколько типов договоров, и прежде всего это договор купли-продажи. Благодаря этому договору финансовая компания выдает средства на покупку жилья, которое в дальнейшем становится залогом по кредиту.

Еще один вид ипотечного договора – это договор купли-продажи, который оформляется с привлечением заемных средств. По этому договору клиент вначале предоставляет недвижимость, которая находится в его собственности, а уже затем банк дает средства.

Может быть оформлен и договор, заключённый на основании кредитных средств. В этом случае сделка совершается на средства, выданные банком. Соответственно, и приобретаемая недвижимость выступает в качестве залога по кредиту.

Так же может быть заключен тройной договор, где участвуют три стороны – покупатель, продавец и финансовая компания, выдающая средства на жилье.

Как правило, тип договора выбирает именно кредитор – то есть банк.

Основные условия договора ипотечного кредита

В договоре обязательно должны быть указаны следующие сведения:

1. недвижимость, которая приобретается в кредит, а так же ее стоимость согласно решению оценочной компании;
2. так же в кредитном договоре указываются такие сведения, как размер предоставляемого финансовой компанией займа, процент по кредиту, график по выплате и размер разового платежа;
3. дополнительно в договоре оговаривается порядок погашения задолженности, и если хотя бы один пункт остается несогласованным между сторонами, то договор считается недействительным;
4. в договоре указывается наименование того органа, который регистрирует документ, и документальное подтверждение права залогодателя на жилье.

В бумаге нужно указать следующие данные:

1. наименование жилище – квартира это или дом;
2. точный адрес;
3. описание жилье – например, какая у него площадь и сколько комнат здесь находится.

Важно, что если в ипотеку покупается дом, то земля, на которой он находится, так же передается в залог.

• Поэтому в договоре, помимо информации о доме, дополнительно прописывается информация об участке – площадь, кадастровый номер и так далее.
• Здесь важен тот факт, что имущество, которое принадлежит государству или муниципалитету, а так же жилье, которое приватизации не подлежит, не может выступать в качестве залога.
• Если же заем выдается на строящееся жилье, то в качестве обеспечения используется незавершенное строительство, а так же строительные материалы и оборудование, которое принадлежит клиенту банка.

Права и обязанности сторон

Как финансовая компания, так и заемщик должны согласовать и прописать в договоре оценочную стоимость жилья. Но важно помнить, что такая стоимость не должна быть ниже нормативной цены участка.

Согласно закону клиент финансовой компании, взявший кредит, имеет право жить в залоговом имуществе и прописать в нем свою семью. А вот продавать жилье, сдавать его в аренду или делать в нем перепланировку можно только с разрешения финансовой компании.

К слову, банк имеет полное право даже иногда проверять жилище, которое находится в залоге.

В том случае, если клиент банка не выплачивает платежи по графику, либо если жилье не содержится в надлежащем состоянии, то банк вправе требовать досрочного погашения кредита.

Что нужно для подготовки договора по ипотеке?

Договор должен быть зарегистрирован госорганами по месту жительства и вступать силу с момента регистрации. Решение по договору может быть заключено исключительно в добровольном порядке – в противном случае договор будет считаться недействительным. Для госрегистрации следует предоставить следующие документы:

1. заявление, составленное от обеих сторон;
2. ипотечный договор и копии;
3. приложение к ипотечному договору;
4. кредитный договор по обеспечению ипотекой;
5. квитанция об оплате госпошлины;
6. другие необходимые бумаги.

Госрегистрация осуществляется в течение 2 недель с того дня, когда были предоставлены все необходимые документы.

На что обратить особое внимание?

При заверении договора об ипотеке бумаги предоставляются в двух экземплярах, один из которых остается в нотариальной квартире.

Если у сторон кредитного договора появится таковое желание, то нотариус может выдать нужное количество копий бумаги с пометкой «копия».

Если будут не соблюдены требования, предъявляемые к госрегистрации, нотариальные требования, либо если договор будет составлен не по форме банка, то его можно считать недействительным.

В том случае, если стороны договора не смогли договорить хотя бы по одному пункту кредитного договора, то он аннулируется, так же как аннулируются все сделки, связанные с ним.

Так же если права банка удостоверяются закладной, то это должно быть прописано в кредитном договоре – иначе его попросту не зарегистрируют.

Образец договора

О том, что договор зарегистрирован, свидетельствует надпись, поставленная на нем. На этой надписи должны быть такие сведения, как орган, который зарегистрировал договор, дата, когда он был заключен, а так же место и номер регистрации.

Порядок регистрации

Для того, чтобы документ был зарегистрирован, заявку должны подавать обе стороны. При этом регистрация осуществляется в Росреестре. Не забудьте приложить к договору документы, указанные выше.

Как правило, договор заключается в минимальные сроки, та как все нужные бумаги уже есть в наличии у обеих сторон.

После того, как процедура закончена, на договоре ставится соответствующая подпись и печать Росреестра.

Порядок расторжения

После того, как срок договора закончится, либо при досрочном расторжении, запись от Росреестра погашается на основании заявлений опять же от двух сторон, указанных в договоре.

Из данного видеоролика вы узнаете, на что обратить внимание при составлении ипотечного договора.

Договор об ипотеке жилого помещения

Приобретение жилых помещений по договору ипотеки – процедура, которая неизменно пользуется высокой популярностью среди граждан. Как правильно составляется договор об ипотеке жилых помещений, что обязательно должно быть указано в таком документе, и нужно ли заверять договор у нотариуса?

Что такое «договор об ипотеке жилых помещений»?

Чтобы ответить на этот вопрос, важно сначала понять, что такое «жилое помещение».

Согласно Жилищному Кодексу, жилым помещением называется изолированное помещение (квартира или дом), которое имеет статус недвижимого имущества и подходит для проживания граждан на постоянной основе.

Жилое помещение в обязательном порядке должно соответствовать всем действующим техническим, а также санитарным нормам и правилам, а также другим требованиям законодательства.

Для заключения договора ипотеки требуется наличие двух сторон:

• Должника – залогодателя, который передает свое недвижимое имущество (жилое помещение) в залог.
• Кредитора – залогодержателя, который принимает имущество в виде залога.

Что должно быть указано в договоре ипотеки?

К основным моментам, прописанным в договоре ипотеки жилого помещения, относится указание:

• Предмета договора ипотеки (указание наименования) – жилого помещения.
• Обеих сторон, заключающих договор.
• Местоположения предмета ипотеки – точный адрес, по которому находится помещение.
• Параметров недвижимости – размер жилой и общей площади, число комнат и т.д.
• Точной оценки жилого помещения.
• Прав, на основании которых залогодатель может законно распоряжаться предметом ипотеки. Например, право хозяйственного ведения или право собственности.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

В старой редакции Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было прописано требование, согласно которому договор ипотеки жилого помещения нужно было обязательно заверять в нотариальной конторе.

В действующей редакции такое требование отменено, необходима только государственная регистрация договора. Если процедура гос.регистрации не будет соблюдена, договор не получит юридическую силу и окажется недействительным.

Однако и процедура заверения не будет лишней – это дополнительная гарантия надежности сделки и своего рода «подстраховка» для заемщика.

Договор ипотеки — это… Инструкция, как правильно его оформить и на что обратить внимание

Ипотека позволяет ежемесячно выплачивать комфортную сумму, не копить годами деньги для покупки желаемой квартиры или машины, а также подобрать такую программу в банке, которая не станет непосильной ношей.

Когда клиент решает взять кредит, он подписывает ипотечный договор.

Мы уже писали, какие способы покупки квартиры существуют, теперь расскажем подробно, как оформлять ипотеку, где регистрировать подобный документ, как выглядит форма договора ипотеки и как правильно его составить.

Договор ипотеки — это документ, подтверждающий получение средств под залоговое имущество, фиксирующий условия соглашения участников, а также порядок погашения займа.

Стороны у такого договора две: это кредитор или залогодержатель, то есть банк, и заёмщик или залогодатель, то есть физическое лицо.

Залогом может выступать как жильё, которое собираются покупать, так и недвижимость, которая уже находится в собственности кредитора или его родственниковЕсли обратиться к международной практике, то выделяют всего три вида договоров — в силу договора, закона и судебного акта. Последний не актуален для российского законодательства, чаще всего выбирают первый формат — по привычному договору купли-продажи (ДКП). Но и он заключается на разных условиях.

• Банк одобряет кредит, на выделенные средства заёмщик покупает недвижимость, которая становится залогом.
• Залогом становится недвижимость, которая уже находится в собственности у заёмщика. Не важно, что это — дом, квартира или космическое судно.
• Тройной договор, который подписывают покупатель, продавец и сторона, выдающая средства на покупку недвижимости.

В девятой статье 102-Ф3 «Oб ипoтeкe» прописаны все необходимые пункты, которые должны быть указаны в договоре, а именно:

• данные о кредиторе и заёмщике;
• предмет ипотеки — полное описание, наименование и расположение объекта недвижимости. По этой характеристике должно быть чётко понятно, о чём именно идёт речь. Если предметом выступает квартира, в договоре важно прописать адрес, площадь и количество комнат;
• сумма займа, процентная ставка и размер ежемесячного платежа;
• сроки погашения кредита;
• стоимость имущества, оставляемого под залог, в денежном эквиваленте;
• условия обращения с залогом;
• закладная — ценная бумага, подтверждающая права заёмщика;
• обязательства заёмщика и сроки их исполнения.

Рассмотрим подробнее последний пункт — что именно подразумевается под обязательствами заёмщика.

• Конечно же, это выплата долга с процентами в полном объёме.
• Оплата штрафов и пени в случае просрочки.
• Возмещение расходов при возникновении судебного разбирательства по задолженности и при реализации жилья, оставленного под залог.
• Выплата процентов, если средства по основному договору используют неравномерно.
• Возмещение убытков при несоблюдении правил договора.

Вот чек-лист того, на что стоит обратить внимание при подписании договора:

• какие условия расторжения при разных обстоятельства;
• есть ли опция изменить условия договора, причём в одностороннем порядке;
• есть ли возможность погасить кредит досрочно и каковы условия;
• какой тип ставки — плавающая или фиксированная;
• какие предусмотрены пени и штрафы за невыплату в срок;
• какой формат платежа — аннуитетный (когда вся сумма делится на равные части и выплачивается ежемесячно) или дифференцированный (также ежемесячно нужно вносить фиксированную сумму долга и процент за непогашенную часть).

Кроме очевидных вещей вроде своевременных выплат по договору, у банка и заёмщика есть несколько опций, на которые стоит обратить внимание.

• Залогодатель может жить и прописать всю семью в квартире, которую отдаёт под залог.
• Кредитор может запретить продавать залоговое жильё или сдавать его в аренду, а также проводить в нёи перепланировку.
• В договоре важно указать стоимость жилья — для этого обычно привлекают официальных оценщиков.
• Заёмщик должен поддерживать порядок в квартире, оставленной под залог, а кредитор может проверять состояние в ней. Если банк не устраивает вид жилья, он может потребовать погасить кредит раньше указанного в договоре срока.

Процедура оформления ипотеки

1. Выбираем оптимальное предложение от банка: смотрим процентные ставки, анализируем варианты от разных официальных кредиторов.
2. Прикидываем дополнительные затраты: оплату госпошлины, услуги оценщика жилья, страхование имущества.
3. Выбираем недвижимость.Лучше не затягивать, иначе условия банка могут поменяться, и придётся возвращаться в пункт 1.
4. Собираем пакет документов, а именно:

• паспорт заёмщика;
• копия трудовой книжки;
• кадастровый и технический паспорта на недвижимость;
• справка о доходах;
• паспорт продавца;
• документ, который подтверждает право собственности продавца на недвижимость;
• отчёт об оценке недвижимости.

Причины, по которым договор ипотеки могут не принять

1. Недостоверные данные в документах
2. На недвижимость наложен арест
3. Собран неполный пакет документов
4. В отношении недвижимости происходят судебные разбирательства

Ранее, до 2014 года, сторонам приходилось регистрировать любой договор ипотеки. Теперь же это делать не нужно, но придётся пройти похожую процедуру регистрации прав на недвижимость в Росреестре. В таком случае выданный юридический акт будет подтверждать факт обременения на имущество.

А вот если квартира приобретается по ДДУ, госрегистрация обязательна. Без подобного документа сделка не будет иметь юридической силы, а дольщиков не сможет защитить закон.

Вдобавок нужно заплатить госпошлину, размер которой зависит от условий соглашения и участников сделки.

Размер госпошлины: 1000 рублей, если стороны договора — физические лица или физическое и юридическое лица; 4000 рублей — если обе стороны — юридические лица.

Для госрегистрации потребуются следующие документы:

• ДКП;
• акт приёма-передачи имущества;
• квитанция об уплате госпошлины (без неё заявление не примут);
• оригинал договора ипотеки, а также его копия;
• заявление по образцу от кредитора и заёмщика;
• документы, которые подтверждают право собственности.

Процедура регистрации проста: сначала кредитор и заёмщик подают заявление вместе с пакетом документов в органы Росрегистрации, где этот пакет проверяют.

Если оформление происходит через МФЦ, придётся подождать 7-9 дней, через Росреестр — 5 дней, через нотариуса — 3 дня, а по электронной форме — от 1 дня.

Если всё пройдёт благополучно, на договор ипотеки и в регистрационную запись добавится надпись установленного образца с названием госслужбы, датой, местом и номером регистрации.

Важно: порой Росреестр может запросить дополнительные документы — вроде нотариально заверенного согласия супруги или супруга.

Итак, мы разобрались, на что стоит обратить внимание при заключении ипотечного договора, как правильно его оформить и зарегистрировать в Росреестре. Если ипотека всё ещё кажется кошмаром наяву, есть шесть альтернативных способов приобрести жильё.

Ипотечный договор

Ипoтeкa в cилy cyдeбнoгo aктa. Oфopмляeтcя пo peшeнию cyдa и, в бoльшинcтвe cлyчaeв, пpeдпoлaгaeт пepeдaчy пpaв нa имyщecтвo дoлжникa кpeдитopy в cчeт yплaты выдaннoгo paнee зaймa. B poccийcкoм зaкoнoдaтeльcтвe тaкoй вид ипoтeчныx coглaшeний нe пpeдycмoтpeн, нo cyщecтвyeт в pядe eвpoпeйcкиx cтpaн, в чacтнocти, вo Фpaнции.

Oфopмлeниe coглaшeния и peгиcтpaция ипoтeки в cилy дoгoвopa пpoxoдит пo жeлaнию cтopoн в любoe вpeмя. Ипoтeкa в cилy зaкoнa — caмaя pacпpocтpaнeннaя фopмa ипoтeки. Ceйчac в Poccии бoлee пoлoвины вcex cдeлoк пo пoкyпкe нeдвижимocти oтнocят к этoй кaтeгopии.

Bce виды ипoтeчнoгo кpeдитoвaния paзpaбoтaны для дocтижeния eдинoй цeли — oбecпeчить вoзмoжнocть пoлyчeния кpeдитныx cpeдcтв пoд зaлoг имyщecтвa.

Кaкиe cвeдeния включaeт ипoтeчный дoгoвop

Cпиcoк cвeдeний, кoтopыe дoлжны быть yкaзaны в ипoтeчнoм дoгoвope, зaфикcиpoвaны в cт. 9 фeдepaльнoгo зaкoнa № 102-Ф3 «Oб ипoтeкe». Coглacнo этoмy нopмaтивнo-пpaвoвoмy aктy, дoкyмeнт включaeт cлeдyющиe дaнныe пpo:

• кpeдитopa и зaeмщикa;
• oбщeй cyммe зaймa, paзмepe eжeмecячнoгo плaтeжa, пpoцeнтнoй cтaвкe и cpoкax пoгaшeния ипoтeчнoгo кpeдитa;
• пpeдмeт ипoтeки — нaимeнoвaниe, pacпoлoжeниe и oпиcaниe oбъeктa, кoтopoe нeoбxoдимo для eгo идeнтификaции (нaпpимep, ипoтeчный дoгoвop пpи пoкyпкe квapтиpы дoлжeн включaть пoлный aдpec oбъeктa, oбщyю плoщaдь жилья и кoличecтвo кoмнaт);
• пpaвo зaлoгoдaтeля pacпopяжaтьcя имyщecтвoм в кaчecтвe зaлoгa — выпиcкa из дoкyмeнтoв нa пpaвo coбcтвeннocти;
• cтoимocть зaлoгoвoгo имyщecтвa — взятaя из зaключeния oб oцeнкe нeдвижимocти, выpaжeннaя в дeнeжнoм эквивaлeнтe;
• cpoк иcпoлнeния oбязaтeльcтв зaeмщикa.

Ecли oбязaтeльcтвo пoдлeжит иcпoлнeнию пo чacтям, тo в ипoтeчнoм дoгoвope пpoпиcывaют пepиoдичнocть и paзмep плaтeжeй, кoтopыe идyт нa пoгaшeниe зaдoлжeннocти.

Ocoбeннocти ипoтeчнoгo дoгoвopa

1. 3aeмщик имeeт дocтyп и мoжeт иcпoльзoвaть зaлoгoвoe имyщecтвo нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa дeйcтвия coглaшeния.
2. B нeкoтopыx cлyчaяx бaнк мoжeт зaпpeтить иcпoльзoвaть зaлoг для пoлyчeния дoпoлнитeльныx кpeдитoв, пpoпиcaть дpyгиx людeй в квapтиpe, cдaвaть жильe, в нeкoтopыx cлyчaяx — пpoвoдить пepeплaниpoвкy и пepeycтpoйcтвo пoмeщeний.
3. 3aключaeтcя в пиcьмeннoй фopмe, в cooтвeтcтвии co cтaтьeй 432 ГК PФ нe мoжeт быть зaключeн, ecли кpeдитop и зaeмщик нe пpишли к coглaшeнию пo вceм пyнктaм cдeлки.

Пoдлeжит ли гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвop ипoтeки

Дo 2014 гoдa гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция дoгoвopa ипoтeки в Pocpeecтpe былa oбязaтeльным ycлoвиeм oфopмлeния cдeлки.

1 июля 2014 гoдa в зaкoнoдaтeльcтвo PФ были внeceны пoпpaвки, кoтopыe измeнили пopядoк peгиcтpaции зaлoгa и пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy. Bce ипoтeчныe cдeлки, кoтopыe oфopмляютcя пocлe 2014 гoдa, нe пoдлeжaт гocpeгиcтpaции.

Bмecтo этoгo, в opгaны Pocpeecтpa пpoвoдят cooтвeтcтвyющyю пpoцeдypy пo oтнoшeнию к нeдвижимocти, кoтopaя пepeдaeтcя в ипoтeкy.

Пpoцeдypa peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe — этo юpидичecкий aкт, кoтopый пoдтвepждaeт фaкт oбpeмeнeния нa имyщecтвo.

Пpaвoвыe ocнoвы peгиcтpaции зaфикcиpoвaны в зaкoнe № 367-Ф3 «O внeceнии измeнeний в чacть пepвyю ГК PФ и пpизнaнии yтpaтившими cилy oтдeльныx зaкoнoдaтeльныx aктoв (пoлoжeний зaкoнoдaтeльныx aктoв) PФ.

Кpoмe oтмeны peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa, пpoцeдypa пpeтepпeлa cлeдyющиe измeнeния:

• ✅ дoпoлнитeльныe coглaшeния пo cдeлкe нe пoдлeжaт peгиcтpaции;
• ✅ гocпoшлинa oплaчивaeтcя пo кaждoй peгиcтpaциoннoй oпepaции, a знaчит пo кaждoмy oбъeктy нeдвижимocти, кoтopый включeн в cдeлкy;
• ✅ фaкт гocpeгиcтpaции пoдтвepждaeт cooтвeтcтвyющaя oтмeткa в ипoтeчнoм дoгoвope, a пpи пpoвeдeнии кpeдитнoй oпepaции в cилy зaкoнa — в дoкyмeнтe, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;
• ✅ для oфopмлeния coглacиe cyпpyгa зaлoгoдaтeля нe тpeбyeтcя.

Нyжнo ли peгиcтpиpoвaть дoгoвop ипoтeки пpи пoкyпкe пo ДДУ

Пpи пoкyпкe квapтиpы нa этaпe cтpoитeльcтвa нoвocтpoйки вы cтaнoвитecь yчacтникoм дoлeвoгo cтpoитeльcтвa и пoдпиcывaeтe дoгoвop дoлeвoгo yчacтия — ДДУ. B этoм cлyчae, в кaчecтвe зaлoгa выcтyпaют пpaвa тpeбoвaния к зacтpoйщикy.

Peгиcтpaция этoгo дoкyмeнтa и oплaтa гocyдapcтвeннoй пoшлины — oбязaтeльнoe ycлoвиe пpи зaключeнии дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия. Ecли дoгoвop ДДУ нe зapeгиcтpиpoвaн, cдeлкa нe имeeт юpидичecкoй cилы и вaши пpaвa в кaчecтвe дoльщикa нe зaщищeны.

Дoкyмeнты нeoбxoдимыe для peгиcтpaции дoгoвopa ипoтeки

1. Opигинaл пoдпиcaннoгo ипoтeчнoгo дoгoвopa и eгo кoпия;
2. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти;
3. Акт пpиeмa-пepeдaчи имyщecтвa;
4. Дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт;
5. Зaявлeния ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa oт зaeмщикa и кpeдитopa;
6. Квитaнция oб yплaтe гocпoшлины;
7. Пpи нaличии, дoкyмeнты-пpилoжeния к ocнoвнoмy тeкcтy дoгoвopa.

Baжнo! Бeз квитaнции oб yплaтe гocпoшлины, opгaны Pocpeecтpa нe пpимyт зaявлeниe и пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию.

Пocлe peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa, opгaны Pocpeecтpa пepeдaют кoпию дoгoвopa в cвoй apxив. Ecли в пpoцecce cдeлки былa выдaнa зaклaднaя, в apxив нaпpaвляют и кoпию opигинaлa зaклaднoй.

Гocпoшлинa зa peгиcтpaцию ипoтeки

B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 11 3aкoнa N 122-Ф3 зa пpoвeдeниe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции любoй юpидичecки знaчимoй пpoцeдypы взимaeтcя пoшлинa. Paзмep гocпoшлины зaвиcит oт тoгo, ктo yчacтвyeт в cдeлкe — юpидичecкoe или физичecкoe лицo, a тaкжe oт типa и ycлoвий caмoгo coглaшeния.

B бoльшинcтвe cлyчaeв тapифы для юpидичecкиx лиц знaчитeльнo пpeвышaют гocпoшлинy, кoтopaя нaчиcляeтcя физичecким лицaм.

Договор ипотеки (образец): виды, что содержит кредитный договор

Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости

Договор ипотеки — важный документ, отражающий все детали сделки. Именно в нем прописаны условия выдачи и погашения ссуды, размеры штрафов при просрочке, ограничения по залогу и пр. Специалист Бробанк.ру показывает, как выглядит договор, на что нужно обращать внимание при его подписании.

Когда происходит заключение договора ипотеки

Оформление ипотечного кредита состоит из нескольких ступеней, одной из завершающих стадий становится заключение кредитного договора. Но это не последняя стадия, как многие полагают.

Сначала заемщик получает одобрение ипотеки, после выбирает подходящий объект недвижимости, собирает на него документы и передает в банк для анализа. И только если недвижимость устроит банк, начинается завершающая процедура оформления:

1. Между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. Обычно его подготавливает агентство недвижимости.
2. Подписание договора ипотеки.
3. Объект передается покупателю в лице ипотечного заемщика, составляется акт приема-передачи.
4. Выполнение расчетов с продавцом. Обычно это перевод денег банком ему на счет, но может использоваться и банковская ячейка. Все индивидуально.
5. Регистрация договора ипотеки в Росреестре, наложение на недвижимость обременения.

Ипотека считается выданной не в момент подписания кредитного договора, а в момент получения денег продавцом.

Что говорит закон

Банки могут создавать собственные модели договоров ипотеки, но все они должны соответствовать нормам закона. В России действует Закон об ипотеке ФЗ-102, статья 9 которого разъясняет, что обязательно должно быть внесено в договор. Всего закон определяет 6 обязательных пунктов:

1. В документе должен быть указан предмет ипотеки, его оценка, срок возврата средств.
2. Описание предмета ипотеки, то есть покупаемой и оставляемой в залог недвижимости, ее местонахождение.
3. Результат оценки недвижимости, которая обязательно проводится при всех сделках.
4. Полное описание обязательства с указанием суммы и основания возникновения.
5. Сроки и периодичность внесения платежей в счет гашения ссуды.
6. Если составляется закладная, информация о ней указывается в договоре.

В целом же, договор купли квартиры по ипотеке — это полное описание сделки. В нем прописываются права и обязательства сторон, ограничения по пользованию заложенным объектом, параметры ссуды и пр. Если у заемщика в процессе выплаты возникает какой-то вопрос, он найдет его в тексте договора.

Договор ипотеки — объемный документ. Обычно банки дают заемщикам время на ознакомление с договором, присылают его образец в личный кабинет. То есть на момент подписания клиент уже ознакомлен со всем, что указано в документе.

Основная часть договора ипотеки

Вообще, заемщик должен прочесть абсолютно все, что прописано в документе. В этом случае он будет ознакомлен со всеми аспектами возврата. Например, обычно при оформлении не проговариваются устно важные детали: порядок досрочного погашения, ограничения по действиям с недвижимостью, размеры штрафов при просрочке, не разъясняется ситуация при не уплаченной вовремя страховке и пр.

Если взять основную часть кредитного договора об ипотеке Сбербанка, ВТБ и всех других банков, то он содержит следующую важную информацию:

• на первой странице всегда указаны характеристики самой ссуды. На видном месте прописывается процентная ставка, ушедшая в кредит сумма, размер ежемесячного платежа, срок выплаты ссуды, валюта выдачи;
• отдельно прописана процентная ставка и условия, при которой банк может ее повысить. Обычно это касается неоплаты обязательного страхования недвижимости, непродление титульного или личного страхования;
• количество ежемесячных платежей и платежная дата. Это день месяца, когда деньги уже должны лежать на счету, банк спишет их в счет оплаты долга;
• порядок осуществления досрочного погашения ипотеки. Варианты изменения графика, если речь о частичном досрочном закрытии ссуды.

Обычно эта информация указывается в первых пунктах, так как является самой важной. Но не стоит ограничиваться чтением только этих сведений, обязательно прочтите все до последней строчки. Банк с этим делом не торопит.

Кроме основной есть еще и дополнительная информация, которая является важной. Например, у каждого банка есть свои ограничения по пользованию объектом. В договоре может прописываться запрет на сдачу в аренду, на регистрацию в нем не родственников, обязательное уведомление об долгом отсутствии и пр.

Невыполнение прописанных в договоре условий влечет штрафы или иное наказание вплоть до расторжения договора.

Важные моменты:

• цель выдачи средств, указывается адрес объекта и номер договора купли-продажи;
• ответственность заемщика за несвоевременное внесение платежей, размеры пеней, когда они начинают начисляться;
• информация о том, что кредитор может уступить права требования другим третьим лицам;
• сам порядок предоставления и погашения ипотечного кредита;
• информация о титульном заемщике, если он участвует в сделке;
• информация о закладной, если она составляется.

В завершении документа прописываются все реквизиты сторон. Это банк с одной стороны и заемщик один или с созаемщиком — с другой. Договор составляется в нескольких экземплярах, один обязательно остается у банка, один — у заемщика.

В договоре также могут прописываться условия повышения ставки банком в одностороннем порядке. Причиной может стать только неисполнение заемщиком обязательства по продлению полисов страхования.

Виды ипотечных договоров

Содержание договора ипотеки также зависит и от вида сделки. Ипотека бывает разной, поэтому и информация в главном документе может отличаться от стандартной. Кроме стандартной договора заключаются по следующим видам ипотек:

• долевая. То есть в договор кроме банка и заемщика включается застройщик. Прописывается другой порядок передачи объекта в собственность, так речь о строящемся доме;
• социальная. Оформление ипотеки с применением государственных субсидий, что также отражается в договоре;
• с использованием материнского капитала. Указывается этот факт, на что идут средства маткапитала: на первый взнос, на увеличение суммы кредита;
• военная. Специальная программа для участников НИС, по которой составляется особый ипотечный договор.

Так что, единого эталона кредитных договоров ипотеки закон не предусматривает, они составляются юристами банков на их усмотрение. Но закон говорит о фактах, которые должны отражаться в договоре. Это соблюдают все банки.

Частые вопросы

Если покупатель еще не получил деньги, расторжение возможно на любом этапе. Даже если договор уже был подписан. Фактом выдачи ипотеки считается момент получения денег продавцом. В договоре прописываются основные параметры гашения: сумма ежемесячного платежа, срок возврата в месяцах и дата списания средств. Сам же график — это отдельное приложение к договору. За восстановлением документа обратитесь в обслуживающий банк. Выдача дубликатов обычная бесплатная. Подписывайте документ только в том случае, если он составлен верно, все указанные данные соответствуют реальности. Если нашли ошибку, уведомьте банк, он подготовит другие бланки. Так и нужно сделать. Сначала внимательно изучите, а уже потом подписывайте. Банк не будет против. ГК РФ не регулирует подобные сделки. Стороны могут заключить соглашение в виде расписки.

Ипотечный договор 2024 года: как оформить, важные пункты, образец

Покупка недвижимого имущества в ипотеку — один из распространенных видов банковского кредитования. Отношения между банком и заемщиком регулируются договором ипотеки.

Документ гарантирует обеспечение кредитной сделки. В случае непогашении займа, банк вправе взыскать долг с заемщика за счет предмета залога.

Под ипотекой понимают выдачу кредита на покупку жилья под залог приобретаемого жилья. Чтобы урегулировать все вопросы относительно сделки, между банком и заемщиками заключаются ипотечные договоры.

Документ регламентирует порядок передачи денег, залога, права и обязанности сторон. Любые неточности в формулировках или условиях могут привести к признанию договора недействительным.

Поэтому составлению и регистрации уделяют особое внимание.

Договор ипотеки определяет порядок взаимоотношений между банком и заемщиком. При его составлении руководствуются федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. и законодательными нормами ГК РФ, ЖК РФ.

Перед тем как оформить квартиру в новостройке или купить на вторичном рынке, стороны могут заключить предварительное соглашение о внесении залога или других условиях резервирования недвижимости до момента получения полной оплаты. Это документ не имеет отношения к оформляемому в банке. Для передачи права собственности и получения заемных средств составляется договор купли-продажи, на основе которого банк готовит свой кредитный договор.

Содержание и условия кредитного договора зависит от вида ипотеки:

• Долевая: в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и заемщик. Банк перечисляет деньги на счет застройщика. После сдачи дома заемщик оформляет право собственности на квартиру и передает ее в залог банку.
• Социальная: гарантом ряда обязательств залогодателя выступает государство. Процентная ставка в таком случае ниже установленной банком на общих условиях. Она субсидируется за счет федеральной программы.
• Материнская: в качестве первоначального взноса по ипотеке используют материнский капитал. Также сертификат может использоваться для погашения части долга или начисленных процентов.

Предмет ипотеки определяет вид кредитного договора. Обеспечением кредита может выступать:

• приобретаемая квартира или дом: банк перечисляет на специальный счет деньги, заемщик покупает жилье, на которое налагают обременение
• имеющаяся в собственности заемщика недвижимость: кредитная организация налагает обременение и выдает кредит
• договор на участие в долевом строительстве: деньги перечисляют на счет застройщика с условием последующей передачи в залог квартиры после сдачи в эксплуатацию

Договор на получение ипотечного кредита должен отражать существенные и дополнительные условия. Существенные условия регламентируются законом. Их несоблюдение приводит к признанию ипотечного договора недействительным. В обязательном порядке в договоре указывают:

• кто выступает сторонами сделки;
• информацию о предмете ипотеки с установлением согласованной стоимости;
• сумму кредита, процентную ставку, размер платежей, предельный срок погашения;
• права и обязанности сторон;
• порядок расторжения ипотечного договора;
• ответственность сторон;
• порядок урегулирования спорных ситуаций.

Рассмотрим основные пункты более подробно.

Ключевое условие договора ипотеки — наличие залоговой недвижимости с ее подробным описанием. В этом пункте указывают:

• адрес расположения;
• технические характеристики: общая площадь объекта, количество комнат, степень износа здания, наличие инженерных коммуникаций;
• результат оценки в денежном выражении;
• перечень прав на недвижимое имущество со стороны залогодателя.

Для земельных участков прилагают кадастровый план.

Согласно ст. 5 закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговым имуществом может выступать жилая квартира, частный дом или его часть, дача, садовый дом, гараж, земельный участок, объект незавершенного строительства, промышленные здания, принадлежащие заемщику, как физлицу.

Этот пункт определяет размер обязательства и сумму его обеспечения. Указывают:

• полную стоимость ипотеки;
• процентную ставку и общую сумму процентов по кредиту;
• график платежей;
• размер ежемесячных взносов;
• сроки исполнения обязательств: дата, когда договор об ипотеке вступает в силу и когда прекращает свое действие;
• информацию об обслуживании кредита.

В условиях оговаривают, какую часть долгового обязательства покрывает залоговое имущество. Это может быть только тело кредита или кредит с процентами, штрафы за просрочку.

Этот пункт раскрывает все права и обязанности, которые приобретают участники договора на срок его действия. Заемщик имеет право:

• сдавать залоговое имущество в аренду третьим лицам, но только с разрешения
• залогодержателя в письменном виде;
• использовать недвижимость, находящуюся в залоге, по назначению;
• завещать залоговое имущество;
• досрочно выполнить финансовые обязательства и снять обременение с залога.

Заемщик берет на себя обязательство:

• содержать имущество в должном порядке и обеспечить его сохранность;
• застраховать жилье в соответствии с условиями, выдвинутыми залогодержателем;
• возместить все убытки кредитору, в случае невыполнения условий договора;
• уплатить в полном размере штрафы и пени, которые возникли вследствие просрочки обязательных платежей;
• при реализации закладного имущества возместить банку все расходы;
• возместить расходы, связанные с проведением судебных разбирательств на основании неисполнения заемщиком условий договора ипотеки;
• возместить стоимость залогового имущества при его полной или частичной утрате;
• не препятствовать контролю заимодателя за выполнением договорных условий;
• предоставлять в банк по требованию документы, подтверждающие доход и финансовое состояние на текущий момент.
• контролировать физическое и техническое состояние залога;
• передавать залоговые права третьим лицам;
• требовать досрочного погашения ипотеки в случае утраты заемщиком залоговой недвижимости или нарушении правил по его замене на равнозначное;
• изымать обремененную недвижимость в случае использования не по назначению, невыполнении заемщиком установленных обязанностей;
• требовать от должника соблюдать меры, направленные на сохранение целостности и технических характеристик залогового объекта.

Залогодержатель обязан выдать заемщику оговоренную в договоре сумму в полном размере. А также предоставлять банковские справки о состоянии долга на текущую дату в разрезе тела кредита и процентов.

Условия, которые вносятся в документ по согласованию сторон. К ним относят:

• страхование жизни заемщика и недвижимости;
• взыскание залога без привлечения судебных органов;
• порядок реализации залоговой квартиры;
• условия по восстановлению имущества, пострадавшего в результате форс-мажора, несчастного случая или природного катаклизма;
• любые другие условия, связанные с использованием, содержанием имущества.

Согласно закону ипотеку выдают на основании договора, составленного в письменном виде. Юридическую силу также имеют письменные дополнительные соглашения. Кредитный договор составляют в 4 экземплярах: 1 остается у заемщика, 2 — в банке и 1 экземпляр передают в орган, регистрирующий сделку.

Договор вступает в полную юридическую силу только после государственной регистрации. Порядок регистрации регламентируется законом № 102-ФЗ. Чтобы узаконить ипотеку нужно обратиться в Росреестр или Федеральную службу государственной регистрации, картографии и кадастра по месту нахождения залога.

• заявление;
• паспорт заемщика;
• ипотечный договор;
• право собственности заемщика на залоговый объект;
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

На рассмотрение документов органу отводится 30 дней. Если все бумаги заполнены верно, не содержат недостоверные данные, сделка признается действительной и запись о ней вносят в ЕГРН.

Порядок расторжения относится к обязательным пунктам и допускает следующие варианты прекращения действия договора:

• полное погашение кредита в установленный срок или досрочно;
• несоблюдение заемщиком обязательств: ненадлежащее использование имущества, просрочка платежей;
• нарушение условия обязательного страхования залогового объекта.

При полном погашении займа залогодержатель и заемщик составляют заявление, подтверждающее отсутствие взаимных претензий. Затем подают заявление в Росреестр о снятии обременения.

Расторжение на основании нарушений условий происходит в суде, или в порядке, установленном договором.

Договор ипотеки определяет условия выдачи заемного капитала физическому лицу на покупку жилья. Содержит условия выплат по кредиту, права и обязанности сторон. Образец типового ипотечного договора вы можете получить в банке через онлайн-сервисы сразу после одобрения ипотеки. Также банке можно заказать услугу составления договора купли-продажи

недвижимости, чтобы снизить риски неправильного оформления документов и отказа по ипотеке.