Продажа квартиры, которая находится в залоге, может быть осуществлена несколькими способами.
Один из способов - досрочное погашение кредита, когда продавец либо сам погашает кредит, либо покупатель делает это за него. После этого банк снимает обременение, и происходит продажа квартиры.
Первый способ требует наличия у продавца или покупателя достаточных средств для досрочного погашения кредита.
Еще один способ - продажа квартиры с участием банка, который выдал кредит. Покупатель погашает кредит, после чего банк снимает обременение, и квартира продается.
Также возможен вариант переоформления ипотечного кредита на нового покупателя с согласия банка.
Второй и третий способы требуют согласия банка на сделку. Каждый банк имеет свои условия для выдачи такого согласия.
Если вы рассматриваете возможность продажи квартиры с использованием закладной, важно соблюдать условия сделки в соответствии с законодательством (ст.13 Закона №102-ФЗ).
В случае нарушения условий, банк имеет право потребовать признания сделки недействительной или досрочного погашения кредита с использованием заложенного имущества (ст.323 ГК РФ).
При проведении сделки купли-продажи с участием банка, который выдал кредит, обычно заключается предварительный договор купли-продажи. Процедура дополнительных платежей и снятия обременения должна быть согласована с банком и зарегистрирована в установленном порядке. По завершении всех этапов продавец получает деньги, а покупатель - свидетельство о праве собственности на квартиру. Если покупатель хочет переоформить ипотечный кредит на свое имя, он должен выполнить требования банка для заемщиков по таким кредитам. После согласия банка, продавца и покупателя о переводе долга по кредиту, покупатель становится новым заемщиком. Важно провести все действия в соответствии с законом, заключить договор купли-продажи и кредитный договор, а также зарегистрировать собственность на нового владельца квартиры. В случае необходимости, получите консультацию у специалиста по юридическим вопросам. Кроме того, при продаже квартиры, налог на доходы физических лиц должен быть уплачен после подачи налоговой декларации.