26.02.2024. АПИ — Прежний собственник провел несогласованное переустройство квартиры. Несет ли за это ответственность добросовестный приобретатель помещения? Как он может удостовериться в отсутствии нарушений?
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА-Недвижимость»:
Ответственность за несогласованные переустройства или перепланировки однозначно несет действующий собственник помещения. В том числе когда их осуществил прежний владелец. Предъявить к нему претензии крайне сложно – приобретатель должен был проявить должную осмотрительность и при малейших сомнениях заказывать технический паспорт и проводить сверку. В спорных ситуациях – проводить экспертизу.
При визуальном осмотре квартиры следует особое внимание уделить перепланировкам, согласование которых невозможно, – переносу мокрых зон (местоположения санузлов), изменению границ квартиры, захвату общедомовой территории и так далее. В частности, очень часто под видом студий продаются комнаты в коммунальных квартирах или даже общежитиях, в которых очевидно нелегально оборудованы отдельные санузлы.
Переустройством согласно Жилищному кодексу РФ признаются любые изменения, отличающиеся от технического паспорта. В него должны вноситься все сведения о помещениях, в том числе вид отделки стен, потолков и перегородок, тип электропроводки, описание окон (количество переплетов, наличие створок и окраски) и так далее. Например, переустройством будет считаться замена ванны на душевую кабину или перемещение любого устройства (унитаза, плиты и другого) даже на один сантиметр. Однако на практике в техническом паспорте расположение устройств и иная информация отражены очень приблизительно, поэтому многие несущественные изменения не выявить. В настоящее время споры о переустройстве возникают крайне редко, и даже надзорные органы чаще всего не обращают на несущественные изменения внимание.
Для предупреждения рисков приобретатель может включить в договор купли-продажи оговорку об ответственности продавца за последствия несогласованной перепланировки или переустройства (компенсацию штрафов, затрат на ремонт и других). Однако вряд ли продавец на это согласится.