Делимся опытом от семейной строительной компании.
Когда Вы начали строить дома?
Меня зовут Максим Котельников. Я давно связан с недвижимостью, как инвестор и владелец агентства недвижимости в "Kotelnikov-estate.
Мой друг и коллега Степан строит загородные дома с 2009 года. И строительство загородных домов - смежная для меня отрасль. Поэтому в 2021 г. мы приняли решение основать свою компанию, где Степан отвечает за техническую, инженерную часть, как профессионал. Я отвечаю за организационные вопросы. С 2021 г. мы построили дома в Волгограде и Крыму совместно. Приглашаем в гости посмотреть их. Строим дома с премиум качеством, как для себя.
В Волгограде нам стало тесно и мы хотим постараться осчастливить наших клиентов в Московской области и Москве. Тренд строить свой дом за 50-70 тыс с м² вместо ~ 250-350 тыс м² продолжает набирать обороты. Многие продают квартиру в регионе и переезжают туда, где выше уровень жизни. Мы как раз в помощь.
Особенности сотрудничества "Kotelnikov&Silkin-Estate"?
Фиксированная смета:
У нас не самые дешевые цены. Наши сотрудники получают ставку рыночная+(~15%). Цена не может изменится после подписания. Колебания рынка, повышение цен на строительные материалы, форс- мажоры не влияют на цену. На случай повышенной волатильности на рынке мы закладываем в смету погрешность 5-15%. Смета не может измениться.
Еженедельная оплата:
Мы выполнили задачи по строительству за неделю. Получили в пятницу до 00:00 от Вас сумму по фиксированой смете. Обычно это прямые деньги. Первую неделю мы оплачиваем за свой счет материалы, работу, бытовые условия и прочие расходы. Доказываем на деле, что держим сроки и качество работ. Самое главное - это не материалы, а руки.
Когда Вы проверили за неделю соответсвуют ли наши слова делу. Если да, то мы ждем оплату еженельного транша по фиксированной смете. И продолжаем. Если нет, то расстаемся. Компенсируем нашей подушкой безопасности доходы нашего персонала. Никаких конфликтов. Не сработались. Мы ушли в минус.
Поэтому надеемся, что мы подружимся и будем, как одна семья. Это в наших с Вами интересах.
Важно - это высокая ставка выше рыночной за работу и уважительные условия работы. Мы лично контролируем все ключевые процессы и несем ответственность.
Мы не делаем дома дешево - это небезопасно. Не делаем дорого- это прероготива крупной компании. В её финансовой модели, заложены: штат сотен сотрудников, кредитная нагрузка, отношения с органами самоуправления и пр..
Ценообразование.
Сколько стоит одноэтажный дом?
Одноэтажный дом, который будет служить Вам без проблем более 50 лет и 20 лет не требовать ремонта из газоблока под ключ не должен стоить менее 35 тыс м², также не стоит более 80 тыс с м²
Строительные материалы.
Самое главное - это не материалы, а руки?
Важнее для надежности рук, которые будут строить Ваш дом ничего не будет. Тот, кто говорит Вам обратное - либо некомпетентен, либо лжет в интересах заработать на откатах.
Стиль работы.
Как обеспечить 100% прозрачность всех процессов строительства?
Чеки, квитанции, фиксированная смета, фото, видео отчет, 24 часа он-лайн видео фиксация этапов строительства. Вы устанавливаете приложение и отслеживате работу с любой точки планеты.
+ Сопровождаем 12 мес. ( Любые вопросы после закрытия сделки).
+ Фиксированная смета
+ Еженедельная оплата (нет больших траншей на миллионы).
+ 24/7 на связи.
Как работает наш персонал?
Начало сотрудничества.
1. Вы оплачиваете аванс.
Мы понимаем серьёзность Ваших намерений.
2. Делаем детализированный расчет, фиксированную смету.
3. Составляем план-проект по этапам нашей работы с Вами.
4. Договариваемся о сроках начала строительства и привлечения необходимых ресурсов.
Почему Семейная?
Мы контролируем всё сами. Постоянно находимся лично на объектах. Бригадир у среднестатистической компании почти никогда не является профессиональным инженером-проектировщиком. Степан имеет соответсвующее образование и прекладной опыт.
Если бригадир строит дома давно и у него много хороших отзывов. Откуда Вы знаете что все дома строятся им правильно?
Нужна оценка инженера.
Бригадир- это связующее звено между проектировщиком и руками которые строят.
Инженерное мышление. Одна из расспространенных ошибок заказчика думать, что бригадир на Вашей стороне. Бригадир не заинтересован в работе в срок, работе качественной. На рынке часто нарисует чек на нужную ему сумму.
Поэтому мы стараемся работать по рекомендации. В связи с тем, что у нас еженедельные транши, Вы застрахованы от частой ошибки - дать строителю деньги вперед. Вы не балуете своих подрядчиков. Они выполняют поставленные задачи в сжатый семидневный срок. Обычно дом делается в 12-16 траншей(недель) под кюч, white box.
Почему важно не начинать строить дом без проекта?
Инженер проектировщик должен делать его, не архитектор. Архитектор может сделать красиво. Он отвечат за функционал нашего дома.
Он планирует дом так, чтобы он отвечал Вашим пожеланиям. Отвечает за внешний вид и форму(архитектура здания). Надежно построит если знаний инженерии ему хватит. Максимально практично и долговечно может сделать только инженер.
На чем нельзя экономить?
1. На проекте.
Строительство без проекта грозит увеличением сметы, сроками, непредсказуемостью. 3d модель не дает гарантий.
2. Фундамент (просядет дом). Есть технологии восстановления фундамента(это недешево). Но, зачем такие сложности.
Залог хорошего фундамента также- геологоразведка и грамотный проектировщик. Который понимает, что делать.
Что Вам даст геологоразведка?
Информацию о грунтах. Можно выбрать оптимальный фундамент. Или более дорогой. Но, если этого не сделать, рискуем потерять дом. Нельзя экономить на несущей конструктивной части.
Можно сэкономитьь на отделке. Например Вы сэкономили и установили не натуральную черепицу, а накрыли проф.листом. При этом страпилы выполненны и спроектированны на совесть. Потом через 10 лет поменяете кровлю.
Однако, если Вы например сэкономили на рабочих и через какое-то время несущая конструкция прогнулась. Вы попадаете на реконструкцию всей кровли. А, кровля весьма дорогая.
Нельзя экономить на проекте, фундаменте и несущих констуркциях стен, перекрытий и кровли. Можно сделать дом чуть меньше или архитектуру проще, отделку.
Контроль как делается?
Фооточеты по всем этапам работ. Это позволяет проверить качество даже скрытых работ.
Зимой сухо. Снег менее проблемно чем дождь. Желательно по-возможности закупиться материалами до Нового года. Поставщики проще торгуются. А после Нового года рост обычно 5-15%. Летом поставки несколько недель могут задерживаться по материалам. По окнам хорошего качества на несколько месяцев задержки могут быть. Зимой сроки короткие поставок. Зимой строить иногда выгодней кстати.
Чтобы не получилось так, что сотрудник захотел при отделке повесить картину и схалтурить себе в карман все делается через нас. Потому что там где картины, могут проходить например трубы или электрика. Также закупки проходят централизованно через нас. Чтобы тот же кабель купленный в целях экономии на рынке без чека, потом не сжег все приборы в доме. Таких случаев с недостаточным контролем мы слышим тысячи. Это всё про опыт и безопасность. Будьте бдительны. Доверяйте строитеььство дома профессионалам.
Почему нельзя строить как у соседа?
Дом сложная система и одно изменение повлияет на всю конструкцию.
От Архитектора, инженера важно получить:
1. Эскизный проект
2. Архитектурно планировочное решение (Общий вид фасадов, планировок, с детализацией) архитектурный проект содержит много детальной информации.(размеры, разрезы, подробные сечения стен, перекрытий и кровли.
С чего начинаем?
С рекогносцировки на местности — делаем визуальный осмотр. Проводим исследование.
По каким этапам работает команда Kotelnikov&Silkin-Estate?
В среднем 40 этапов для строительства одноэтажного дома. Вот основные:
1. Земляные работы
2. Фундаментные работы
3. Кладка газобетонных блоков несущих стен.
4. Подготовка армапояса, вязка армакаркаса, опалубка, заливка,
5. Кровельные работы
6. Фасадные работы
7. Инженкрные коммуникации.
8. Отделочные работы
Какие есть технические нюансы, в строительстве, ошибки?
1. Можно газобетон положить как кирпич, а можно как газобетон. Шлифовать каждый ряд. Можно плиты положить абы как, а можно хорошо. Не просто на раствор, а на правильный раствор. Потому что это совершенно разные вещи. Как приготовишь пропорцию цемента и песка. 2:1 это будет 4:1 другое 3:1 третье...
2. Надежнее будет сделать хорошими руками из дешевых и простых матариалов, чем плохими из дорогих и долговечных. Представьте разницу есть Тойота сборки СНГ спецами с малым опытом и с низким контролем работ, а есть ручной сборки инженерами.
При плохой сборки что то начнет скрипеть, что то отваливаться. Важно кто будет исполнять и контролировать!
3. Если газобетон положить на густой и не правильный раствор не 1-2 мм слой, а 3 мм например. Он уже не будет такой эффективный. 3-4 мм шов между ними. Это уже не тот газобетонный дом. Это уже будет почти кирипичная кладка. Он будет промерзать. В газобетоне смысл в том, чтобы он был в максимально тонкий, идеальный слой уложен. шлифовался каждый ряд, а не просто слоем раствора выкладывались на скорую руку уложенеые блоки. Каждый ряд мы проверяем лазером каждое утро, невелиром. Шлифуем до идеала, продуваем компрессором, грунтуем, либо водным раствором грунтуем. Потом продолжаем кладку следующего ряда. Каждый второй-третий ряд армируем. Как согласуем. Можно так заармировать, что будет крепко, но будет промерзать, а газобетон. У него 2 слоя утеплителя, а зачем он там нужен? обшивать утеплителем газобетон. Он вообще не крепиться. Он сыпучий материал. Огромные винтовые дюбеля. Толстые. Дюбеля шьются. В него не крутяться обычные дюбеля, саморезы обычные. А, фасад испытывает ветрянные нагрузки как парус. Порывы ветра, знакопеременные. И еще расширения в процессе эксплуатации от нагрева. Т.е он играет. И он будет потихонечку отслаиваться от газобетона. Никакая обшивка не используется на газобетоне. Также по паропроницаемости. Необходимо от стены. Делать на убывание материалы. чтобы дом стремился внутри себя культивировать это. Пар и тепло, а наружу в меньше степени отдавал. Как на примере с майкой дышащей или не дышащей.
Как с бронежилетами например. Сами не побегав в зоне боевых действий продаете. Это просто теория. К черту теорию когда важна Твоя жизнь. Так и с домом. Ваши дети, жена, муж будут жить в этом доме еще 40-50 лет или больше.
20 лет без ремонта. Он не будет мозги делать. Это важно!
Пример о ценообразовании с нами?
Заказчики частенько не разбираются в порядке цен. Например сколько стоит метр квадратный потолка? 650 р..Заказчик не закупает дюбеля для багета, багет, пленку и др сам. Заказчик дает деньги. Ему делают под ключ.
А, должна быть конечная фиксированная сумма?
Заказчик с нами увидит любой момент подетально. Например спросит почему так? Потому что здесь диагональная нагрузка, здесь Вам возможна просадка по грунту, а углы являются слабыми местами, а здесь у нас усиление. А это у нас запас, но от запаса можно отказаться хотя это 15 000 р, что мы делать не рекомендуем. Мы будем присутствовать лично на всех этапах работ.
Почему одноэтажку строить проще?
Высота ниже. Работа идет быстрее. Люди без опыта спокойно работают на стенах. На 2 этажке можно шею сломать. 60%, что падение окончится тяжелой травмой. Нужно приматываться. Стройка - это объект повышенной опасности. Случай от знакомых: "Парень залез на наледь. Упал на арматуру насмерть". Нужно смотреть чтобы ребята не стояли на полу, где возможна утечка электрического тока и многое другое. Даже опытные ребята мухлюют. 2 этаж можно, но скорость строительства ниже и есть свои нюансы.
Как происходят работы с фундаментом?
Часто задействуются плиты. Под плиты свой армапояс. Еще добавляется обвязка к плитам. Плиты мы положили. Они не от края до края. Они должны лежать на промежуточном армапоясе. Армапояс- это мини- фундамент. Литой, с арматурой. Унас фундамент- тип фундамента обкатаный десятилетиями- свайный. Как вертикальные круглые столбы. Они на 5-10 см торчат из земли. На них сверху мы вяжем арматуру, затем ставим опалубку и заливаем ленту. Горизонтальное, прямоугольное кольцо. Прямоугольного сечения. Сантиметров 40 на 40. 40 на 50. Ширина диктуется шириной стены, а высота диктуется расчетом. Это, как гвозди забитые - вертикально колонной, они пробуриваются, машина бурит, как бур большой, как штопр на 2 м глубиной, 40 см диаметром. Мы туда вставляем армакаркас. Это 4 арматурины, в сечение квадрат получается. Как большие фонарные столбы. Заливаем это кольцо. На этот свайно-ростверкный фундамент, происходит кладка стен. Заканчиваем первый этаж, собираем, опять опалубку и каркас. Но, уже маленький, небольшой сантиметров 20 высотой и на ширину почти на ширину стен, почти потому что там с внешней стороны идёт кирпич+ утеплитель должен быть обязательно, Бетон промерзает легче, чем газобетон. А на газобетон плиты не кладуться, на живую, на сухую на блок. У газобетона плотность d 500. 500 кг на кубометр. Это газобетон. Вспенинная, как пемза(пример). Только белая . Плотность 2 600 кг. Газобетон d 500. И мы заливаем по окончанию первого этажа этот армапояс это- мини-фундамент. Это горизонтальное кольцо, без сваи. На стены когда подсыхает, ставим плиты. Укладываем краном. Есть свои нюансы, как обычно. После того как фундамет высох, мы прикручиваем плоско доску по периметру стены Это и есть мавлорат. Это такаой демфир, прослойка. Между крышей и стенами, Брус мы прикручиваем этот мавлорат, намертво к стене. К последнему армапоясу верхнему. На него стропильную систему собируем, прикручиваем к нему. Крышу мы прикручиваем к этому брусу. А, брус прикручен к стенам к этому армапоясу.
Благодарю за внимание.