Города для нас имеют огромное значение. Но мало кто из простых обывателей задумывается о том, из чего города состоят, откуда в них берутся проблемы и как их решить. А проблем в современных российских городах очень много. Корень многих из них кроется в застройке. Наши города больше, чем на 50% состоят из типовых домов второй половины ХХ века, поэтому проблемы этого пласта застройки касаются большого числа людей.
Из чего состоят наши города
Типовая застройка второй половины ХХ века
Наши города состоят минимум на 45% из домов, построенных по типовым проектам конца 50-х - конца 80-х годов ХХ века. Некоторые города состоят из них полностью. Этот гигантский пласт однотипного жилья с течением времени приобрёл много проблем. Первая - одновременная потребность целых районов в капитальном ремонте. Из-за плохого обслуживания и низкокачественной постройки здания ветшают. Перед обслуживающими компаниями стоит проблема неотложного ремонта большого объёма зданий, на что средств не хватает. Проблемы возникают не постепенно, а одновременно, целыми районами. К этому же приведёт и современная микрорайонная застройка, которая через 50 лет придёт в негодность целыми микрорайонами. Вторая проблема - стигматизация районов с типовой советской застройкой. При наличии альтернативы, такие районы сильно теряют в цене, поэтому у жителей нет инициативы и желания улучшать свой район, реконструировать свой дом и благоустраивать двор. Из этих районов съезжают более обеспеченные жители, жильё ещё больше дешевеет, его покупают менее обеспеченные люди, район становится более неблагополучным. Этой проблемы избежали города, которые полностью состоят из типовых советских домов. Там нет альтернативы, из-за чего в одном доме могут жить люди как с хорошим достатком, так и малообеспеченные. Такое жильё можно назвать социально равным. Подобную картину можно видеть в городе Балаково, о котором чуть дальше и пойдёт речь. Но есть у этой застройки то, что обрекает её на смерть: невозможность перепланировки, из чего вытекает отсутствие адаптивности, высокое энергопотребление и монофункциональность. Ещё довольно сложнореализуема самоорганизации жильцов. Из-за высокого количества жильцов на дом решать мелкие бытовые проблемы становится сложно, а вопрос ремонта или благоустройства решить практически невозможно.
Сталинская застройка
Застройка сталинского периода считается лучшим жилым фондом в городе. Высокие потолки, толстые стены, способные сохранять тепло и создавать звукоизоляцию, зачастую хорошее качество постройки - характеристики «сталинок». Квартиры в них дают жильцам широкие возможности в перепланировке и обустройстве квартиры. Так как эти районы за полвека уже обжиты людьми, в них хорошо развита социальная инфраструктура. Сами дома низкой или средней этажности, богато украшены. Также эти районы обычно очень зелёные. Всё это в совокупности создаёт хорошее восприятие сталинских районов в городе. Но есть и минусы. Например, коммуникации без должного ухода, своевременного ремонта и качественной замены могут быть сильно изношены. Но это не приобрело такого масштаба, какой можно наблюдать в дореволюционном жилом фонде.
Дореволюционная застройка
Старый фонд считается очень проблемным. Даже в Петербурге на одно «за» найдётся два «против» насчёт покупки квартиры в старом фонде. Первый минус - ветшание. Старые дома без должного ухода могут превратиться в развалины за одно десятилетие. Стены, перекрытия и фундамент зачастую нуждаются в дорогостоящем ремонте, за который хотят браться не все. Следующий минус - износ коммуникаций и их доступность. Коммуникации и их проведение в старом доме - само по себе проблема. Усугубляется она ещё и тем, что коммуникации никто не менял по полвека. В домах 19 века может сохраняться электрика и водопровод 50-х годов в абсолютно непригодном для использования состоянии. С полной заменой коммуникаций новые собственники морочиться не хотят, а старые не имеют на это средств. С дореволюционным фондом ещё связана такая проблема как коммунальные квартиры. Дореволюционный фонд в большинстве своём состоит из коммуналок. Люди в них живут в основном малообеспеченные. На ремонт коммуникаций и конструктивных элементов у жильцов денег нет.
Но есть и плюсы, которые зачастую перекрывают эти минусы. Транспортная доступность. Зачастую дореволюционный фонд находится в центре города, поэтому оттуда легче всего добраться до любого другого района. Там с большей долей вероятности проходят все главные транспортные маршруты. Также в центре зачастую сосредоточен весь бизнес, разнообразие товаров и услуг у жителей центра всегда под рукой. Также, не стоит забывать и про гибкость такого жилья. Благодаря толстым стенам и высоким потолкам помещения в дореволюционном фонде можно приспособить под что угодно. А ещё проживание в дореволюционном доме даёт тесный контакт с историей города, на что в последнее время запрос только растёт.
Современная застройка
Современная застройка в России осталась на уровне 80-х годов. Она впитала в себя все минусы застройки второй половины ХХ века и приумножила их. Этажность стала выше, масштабы спальных районов - больше, элементов долгосрочного планирования и социальной инфраструктуры - меньше. На том же уровне осталось качество постройки. Тонкие стены, низкая энергоэффективность и отсутствие шумоизоляции. При этом, плюсов зелени старых районов новые лишены и исправится это очень нескоро, так как много где не высаживаются даже маленькие деревья, не говоря уже о взрослых. Особо остро стал ощущаться минус микрорайонов в виде опустыривания, о котором я делал видео (посмотреть можно здесь).
Если вкратце, то площадь первых этажей зданий становится меньше, площадь незанятой земли больше, на её обслуживание денег нет, образуются пустыри. Ещё появился минус отчуждённости таких районов от города из-за малого количества межрайонных связей. Без радикальной перестройки проблемы новых районов не решить. Усугубляет ситуацию положение дел с общественным транспортом. Он либо ужасный, либо его нет совсем. Также зачастую внешний вид домов оставляет желать лучшего. Нужно менять градостроительные нормы, застрявшие в 70-х годах ХХ века. Затем нужно вводить передовые стандарты жилья, делая их обязательными. Также, нужно усилить архнадзор и повысить роль главного архитектора города в принятии решений. Особое внимание стоит уделять генплану города и прочим планам развития территорий. Также нужно формировать представление о хорошей архитектуре у людей, чтобы появился спрос на действительно современную застройку.
Проблематика районов
Вред монофункциональных районов
Монофункциональные районы делятся на спальные и деловые. Минусы спальных районов более заметны. Спальные районы покрывают только базовую потребность в школах и продуктовых магазинах. Покрыть более широкий спектр потребностей они не могут, что порождает маятниковую миграцию. В часы пик транспортная инфраструктура перегружается, создаётся коллапс, время в пути до места назначения увеличивается.
При этом, в рабочее время спальный район вымирает. Внутри остаются только определённые категории жителей: подростки и пенсионеры. Это неблагоприятно сказывается на частном бизнесе, он становится невостребованным, налоговые поступления в бюджет города падают. Также из-за опустевания района в дневное время он маргинализируется. Так как общественный контроль за пространством района осуществлять некому, в районе активизируется маргинальная прослойка жителей. Совокупность всех этих факторов ведёт к падению уровня жизни всего района. То же самое, только со сменой времени суток, происходит и в деловом центре (даунтаун). Ночью он вымирает, там активизируется преступность, нахождение там становится опасным.
Способы решения проблем монофункциональных районов
Монофункциональные районы можно разбавлять застройкой другого функционала. Офисный центр частично можно переделать под жилые квартиры, а в многоквартирных домах организовывать коворкинги. Также можно применить частичную перестройку зданий или точечную застройку на пустых территориях. Желательно сформировать активный фронт улицы, чтобы пешеходному потоку было где концентрироваться. Первые и, при необходимости, вторые этажи можно преобразовать под коммерческую недвижимость. Разбавить же обычные квартиры можно создав террасы на крыше или навесив балконы. Также район должен быть обеспечен социальными объектами, чтобы не паразитировать на инфраструктуре соседних районов. Полная доступность всех инфраструктурных и коммерческих объектов достигается при развитии района в рамках концепции 15-минутного города.
Сама архитектура же должна быть адаптивной. Адаптивная архитектура подразумевает проектирование конструкций и зданий, которые взаимодействуют с окружающей средой, подстраиваются под новые условия и при необходимости могут трансформироваться. Главные признаки адаптивной архитектуры — гибкость, многофункциональность и способность обновляться. Первым термин «адаптивная архитектура» использовал в конце 1960-х годов американский информатик Николас Негропонте. Но идеи адаптивности возникли задолго до этого — в XIX веке. Тогда хрустальный дворец, построенный к Всемирной выставке 1851 года в Лондоне, разобрали после её окончания и перенесли в другой район города. При создании новых районов должен применяться подход, при котором ещё на этапе проектирования анализируются модели развития здания и закладывается возможность для его трансформации в будущем. Такой метод может применяться при создании самых разных объектов — от выставочных павильонов и стадионов до многоквартирных домов. Адаптивная архитектура по своей сути более мобильна, она реагирует на изменения численности населения города, экологические условия и даже погоду. С инженерной точки зрения адаптивными также являются энергопассивные жилые дома. Это те дома, которые обеспечивают сами себя электричеством. У жилья адаптивность проявляется в первую очередь в высоких потолках и в возможности перепланировки. Такое жильё можно будет легко адаптировать под новые нужды, продиктованные временем и спросом.
Районы с однотипным жильём
Районы с однотипными жилыми домами надо разбавлять в том числе и жилой застройкой, только другой типологии, чтобы перемешать внутри людей с разными потребностями и уровнем достатка. Нельзя допускать концентрацию людей с одним уровнем достатка, такой район будет либо недоступным и оторвётся от городской жизни, в случае, если его будут населять исключительно люди с высоким уровнем достатка, либо опасным и неблагополучным, если там сконцентрируются люди с низким уровнем достатка. Однотипное жильё не может обеспечить покрытие всех потребностей жильцов. В поисках более разнообразного жилья люди уезжают в неплотные пригороды, где нет социальной и транспортной инфраструктуры из-за низкой плотности населения. Неплотные пригороды заставляют людей пересаживаться на личный транспорт, так как в пешей доступности в районах индивидуальной застройки не будет ничего. Зависимость от автомобиля у целого района, в свою очередь, порождает пробки, проблему загазованности, низкого числа социальных связей между жителями и проблемы со здоровьем из-за малоподвижного образа жизни.
Решение проблемы однотипных районов
Многие даже не знают, что их потребности может покрыть плотная городская застройка. Банальные «студия», «однушка», «двушка» и «трёшка» - это далеко не все типологии городской жилой недвижимости. Квартиры могут быть двухуровневыми, независимо от их метража. Квартиры на первых этажах могут иметь свою террасу и выход на улицу. Квартира может иметь целый свой небольшой участок, занимая секцию дома со своим входом, тогда это уже таунхаус. Небольшой одноподъездный дом с просторными квартирами и маленьким количеством самих квартир называется урбан-виллой. Это всё имеет достаточную плотность, чтобы не терять плюсов городской жизни, но при этом пространство для жизни отдельного человека значительно расширяется.
Мировая практика перестройки районов
Во всём мире признана проблема микрорайонной застройки второй половины ХХ века. Разные страны подходят к решению этой проблемы по-разному. В России, а именно в Москве, как все знают, активно применяется практика массового сноса пятиэтажек и построения на их месте нового жилья. Этот метод подвергается большой критике. Во-первых, при таком подходе район теряет своих старожилов. Рушатся социальные связи, возникают неудобства всвязи с обустройством в незнакомом районе. Во-вторых, это не очень хорошо для экологии. Это создаёт много строительного мусора, который мало где перерабатывается и зачастую просто складируется, что приносит негативные последствия для экологии города. Также в воздух при сносе поднимается много пыли, которая накрывает рядом стоящие дома. Ну и в-третьих, это дорого. Мал того, что надо выкупить все квартиры и землю, так ещё нужно проводить сложные работы по переносу уже имеющихся коммуникаций. Мировые эксперты ещё предлагают прибавлять к цене такого рода реновации цену постройки старого здания. Поэтому за пределами России мало где сносят пятиэтажки.
Немецкий опыт по реновации старых типовых домов довольно богат. По всей Германии достаточно много было панелек, проживание в которых по комфорту значительно уступало более новым или более старым домам. Над решением этой проблемы стали думать сразу после объединения Германии. В конце 1990 года Минстрой Германии пришёл к выводу, что перестройка панельных домов обойдётся в 4 раза дешевле, чем возведение нового жилья в том же объёме. При реконструкции домов утепляются фасады, что делает дома энергоэффективными; навешиваются балконы и достраиваются лифты, что улучшает условия жизни жильцов; достраиваются новые секции или этажи, что позволяет реконструкции окупаться; первые этажи переоборудуются под коммерцию.
Также в Германии часто применяется практика достройки частей домов для уплотнения района. В новопостроенной секции могут размещаться офисы и коммерческие площади, что разбавляет жилую застройку и делает район многофункциональным.
Также были эксперименты с уменьшением этажности у домов и созданием террас. Выглядит очень эффектно, именно эти фотографии можно найти первыми при поиске фотографий реновации в Германии. Но это оказалось слишком сложно и дорого, поэтому это осталось единичными экспериментами и массовости не приобрело.
В Берлине процесс перестройки пятиэтажек начался ещё в 90-е годы. Проделано было очень много работы, комфорт жизни в типовых районах возрос в разы. Но выглядят эти дома морально устаревшими. Может показаться, что это из-за ограниченности бюджета, но нет. Несмотря на ограниченность бюджета на перестройку пятиэтажек Потсдама, по внешнему виду их невозможно отличить от новостроек. Пример Потсдама показывает, что перестройка пятиэтажек может сделать дома просто неузнаваемыми. Перестроенные дома могут быть не только комфортными, но и красивыми.
Утепление домов, создание коммерческих помещений на первых этажах, новое благоустройство - всё это повысило стоимость жилья и уровня жизни внутри района.
Пример района и способ решения его проблем
1-й микрорайон города Балаково, Саратовская область
Построен он как типовой советский микрорайон с пятиэтажками. Главная дорога опоясывает район, а внутри одно большое дворовое пространство с домами и внутридворовыми проездами. Отсутствие ощущения живой улицы делает этот район непривлекательным для прогулок. Планировка района как одного большого двора создаёт у прохожих обманное ощущение приватного пространства, а у жителей наоборот отсутствия приватности, так как дворы не имеют чётких границ и принадлежности к конкретным домам. Отсутствие случайных прохожих же делает это пространство опасным. Отсутствует общественного контроля со стороны жителей и прохожих, а значит, там могут собираться маргинальные слои общества.
На границе с районом имеется дом культуры, пользующийся популярностью у жителей города. Между домом культуры и 1-м микрорайоном расположен пруд, с двух сторон которого оборудован песчаный пляж. Летом каждый день туда съезжается половина города. Город стоит на реке, поэтому это не единственный пляж. Но в черте города он один из немногих, что странно. Пространство набережных, к сожалению, не используется в полном объёме. Внутри района есть два детских сада и школа. Из необычного: проектировщики района постарались сделать район более интересным. Для этого был придуман ансамбль из многоподъездных пятиэтажек и трёх девятиэтажных башен, составляющих из себя "треугольник". Три таких "треугольника" стоят вдоль судоходного канала, создавая собой вид, когда-то считавшийся открыточным.
Район находится в географическом центре города. Это обеспечивает ему прекрасную доступность до любого района города, так как город плотный, а районы в нём все связаны друг с другом. Также в районе находится ТПУ, на котором останавливаются автобусы до дачных посёлков и деревень Балаковского района.
К сожалению, этот район считается неблагополучным и опасным. Недвижимость там крайне дешёвая. Люди, у которых есть деньги на переезд, переезжают оттуда. Переезжают же туда либо пенсионеры, либо те, у кого нет денег на лучшее.
Как улучшить этот район
Чтобы перезапустить этот район, нужно реорганизовать пространство внутри. Я предлагаю его радикальную перестройку с максимальным уплотнением. Посмотрев на карту района, напрашивается сетка улиц, ориентированная на три главных "треугольника". Эти треугольники же разделить на 6 кварталов.
Затем, демонтировав крайние подъезды домов, отремонтировать их. Далее по периметру достроить новые дома, отвечающие требованиям адаптивной архитектуры с учётом возможности смены функции помещений. Первые этажи будут приспособлены под коммерцию. Таким образом, плотная квартальная застройка разграничит пространства района на общественное (улицы) и приватное (дворы).
Школы и детские сады так же без сноса будут достроены, их площадь увеличится. В районе появится образовательный квартал. Появится общественный контроль за территорией, у жителей появится ощущение своей зоны ответственности. Безопасность повысится, а случаев вандализма станет меньше. Уплотнение района повысит разнообразие услуг в шаговой доступности, что подтолкнёт рост уровня жизни в районе. С ростом уровня жизни района выростет его привлекательность. Понизится уровень преступности. Благодаря своему удачному местоположению в географическом центре города район сможет стать ещё и его экономическим центром. Это подтолкнёт к изменениям соседние отстающие районы.
Выводы
У всех типов застройки есть свои плюсы и минусы. Одни условия подходят для одних людей, другие – для других. Но проблемные районы нужно адаптировать под требования современного города, чтобы они были комфортными для жизни. Говоря о советских микрорайонах, нужно сказать, что изменения нужны кардинальные. При этом, нужно сохранять район, а не сравнивать его с землёй и строить новый на его месте. Такой подход вполне реален, он осуществляется во многих странах Европы, например, в Германии и в Нидерландах. Если приложить должное усилие и знания в сфере урбанистики, то из отстающего района можно сделать процветающий.
