К сожалению, для многих людей единственный шанс купить недвижимость - оформить ее в ипотеку. Но что делать, если выплата растягивается на срок до 30 лет, а обстоятельства у заёмщика изменились? Тогда выходом становится продажа жилплощади. Сегодня команда “Азбуки Недвижимости” расскажет вам о том, как осуществить продажу, если на имуществе есть залоговое обязательство.
Какие у вас есть права на ипотечный дом?
Собственником ипотечного жилья является тот, кто его купил. Но до момента погашения кредита оно находится в залоге у банка как гарантия возврата денег клиентом.
Владелец недвижимости имеет право:
- пользоваться ею;
- делать в ней ремонт;
- регистрировать по этому адресу членов семьи;
- включать жилище в завещание.
Согласие банка может потребоваться только в случае, если владелец решил:
- сделать перепланировку;
- сдать жильё в аренду;
- временно зарегистрировать на жилплощади человека, который не является членом семьи;
- оформить на жилье дарственную;
- продать его.
Это законное ограничение, которое юристы называют обременением. Продажа залоговой собственности возможна, если сделка не нарушит финансовые интересы банка и владелец получит от него письменное согласие. В ином случае заключить сделку на продажу недвижимого имущества не удастся, так как её не пропустит Росреестр. Ведь у него есть сведения о том, что собственность находится в залоге.
Как продать дом с обременением?
Осуществить такую сделку можно, если:
- выплатить ипотечный кредит досрочно. В некоторых банках такая практика есть, и досрочное погашение не влечет за собой удорожание займа или штрафных санкций;
- погасить задолженность в ходе сделки купли-продажи. Здесь тоже банк и клиент ничего не теряют, поэтому вариант вполне возможен;
- этим займется банк. Подобное случается, если клиент допустил просрочки по выплатам, не может или не хочет дальше возвращать кредит.
Досрочное погашение ипотеки
Возможность досрочной выплаты ипотечного займа прописывают в договоре. Если вернуть деньги, обременение с жилплощади будет снято и собственник получит право продать её. Это делают в несколько этапов:
- Продавец находит покупателя, который готов внести задаток за жилье.
- Затем продавец обращается в банк с заявлением о досрочном погашении ипотеки, узнаёт оставшуюся сумму.
- Продавец и покупатель составляют предварительный договор с использованием задатка, который равен задолженности по кредиту.
- Деньги передают продавцу, который возвращает их банку в счет погашения ипотеки.
- Таким образом с недвижимости снимают обременение, и согласие банка на сделку не нужно.
- Теперь составляют договор купли-продажи, после чего бывший заёмщик получает остаток денег, а покупатель становится собственником жилплощади.
Этот способ удобен для продавца, но найти покупателя в такой ситуации непросто. Здесь для него довольно много рисков — например, владелец жилья может исчезнуть с задатком. Или право собственности перейдет к его наследникам, а они откажутся возвращать деньги и продавать недвижимость. Покупателю придется тратить время и средства на суды. Если же он сам откажется от покупки, задаток не вернут. Привлечь покупателя к такой сделке можно сниженной на 20–30% стоимостью жилища, что не выгодно продавцу.
Продажа с погашением ипотеки по время сделки
Для большей прозрачности сделки банк может выступить в ней третьей стороной:
- Первый шаг заемщика — обращение к банку за согласием на продажу жилья таким способом.
- Продавец уточняет сумму долга, договаривается с покупателем.
- Тот оформляет две депозитарные ячейки: для денег на выплату по кредитному договору и для остатка средств, который пойдет продавцу.
- Стороны подписывают договор купли-продажи.
- Банк оформляет досрочное закрытие кредита.
- С жилплощади снимают обременение.
- Бывший заемщик получает остаток средств из банковской ячейки.
Участие банка в сделке делает ее более безопасной для сторон. Поэтому и продать недвижимость можно дороже, чем в предыдущем случае.
Продажа дома банком
Это крайняя мера, которую используют при просрочках выплат по ипотечному кредиту или при невозможности заемщика выплачивать его. Во втором случае он сам сообщает в банк о финансовых проблемах. Решением, к которому придут стороны, может стать продажа дома на специализированной площадке. Как это происходит:
- Заемщик и банк подписывают соглашение о сделке.
- Жилище оценивает специалист, после чего составляет акт с указанием стоимости.
- Затем недвижимое имущество выставляют на торги.
- Покупатель, которого устроила цена, помещает деньги в банковские ячейки, поделив на две части: на оплату задолженности, всех пеней и штрафов, если они есть, и остаток для собственника жилья.
- Продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи.
- Банк получает свои деньги, а с недвижимости снимают обременение.
- Жильё регистрируют на нового собственника.
- Продавец получает свою долю средств из второй банковской ячейки.
В этом случае банк полностью организует и сопровождает сделку. Поэтому она безопасна и для продавца, и для покупателя. Но цена жилья будет существенно ниже рыночной. Её устанавливает банк, чтобы быстрее окупить свои затраты, и собственник в этой ситуации не сможет повлиять на стоимость. Поэтому не стоит копить долги по ипотеке.
Подводим итоги
Продать и купить дом, который является залоговым имуществом, можно. Хотя сделать это сложнее, чем реализовать недвижимость, свободную от обременений. Если возникла такая необходимость, для всех сторон сделки выгоднее и удобнее, чтобы в ней участвовал банк. Тогда продавец может быть уверенным, что рассчитается с долгами по кредиту, а покупатель — что станет собственником жилья.
Также вы можете обратиться за помощью по данному вопросу к квалифицированным риэлторам и юристам компании “Азбука Недвижимости”. Мы оперативно найдем покупателя на вашу недвижимость с обременением и будем сопровождать вас на каждом этапе сделки.