Ежемесячно жильцы многоквартирных домов платят за ремонт и содержание дома. Но как часто они видят, что управляющая компания что-то делает? А что она вообще должна? Разбираемся, за что берут деньги УК — и как заставить их работать, если они не хотят.
Управляющая организация — лишь один из способов управления многоквартирным домом (МКД). Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, собственники могут управлять МКД сами, создать товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или выбрать УК. Мы рассмотрим только третий вариант.
УК: управление и контроль
Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Другими словами, она следит за тем, в порядке ли общее имущество, в идеале вовремя устраняет проблемы и служит посредником между жильцами и поставщиками ресурсов (воды, электричества, газа).
Жилищный кодекс чётко предъявляет основное требование к управлению домом: главное — чтобы условия проживания были благоприятными и безопасными. Если вдаваться в детали, управляющие компании должны:
- содержать в порядке фундаменты, стены, перекрытия, лестницы и другие конструкции, устранять нарушения;
- следить, чтобы подвалы были сухими, пустыми и чистыми;
- проверять кровли на отсутствие протечек, наледи, сосулек;
- контролировать работу и вовремя ремонтировать оборудование и системы водоснабжения, канализации, отопления и других;
- обеспечивать пожарную безопасность.
В обязанностях УК и организаторские функции: заключение договоров с поставщиками ресурсов и подрядчиками, оплата их услуг, борьба с должниками, информирование жильцов и проведение собраний собственников.
Устранение засоров и чистка мусоропроводов, работоспособность лифтов и связь с диспетчером, круглогодичный порядок на придомовой территории, прочистка ливневой канализации — всё это тоже обязанности УК.
Минимальный перечень работ по содержанию общего имущества установлен постановлением правительства РФ №290 от 03.04.2013 г. Детальнее, что, когда и как должна делать УК, прописано в постановлении Госстроя от 27.09.2003 г. №170, а правила содержания общего имущества в МКД указаны в постановлении правительства РФ от 13.08.2006 №491.
Как узнать свою «управляйку»
Обязанности конкретной УК закреплены в договоре управления между организацией и собственниками помещений. Они не могут противоречить законодательным актам. Если у вас нет договора, вы можете запросить его в УК и проверить, следует ли ваша управляющая компания этим правилам.
Вполне вероятно, что нет. Что уж говорить: периодически жильцы даже не знают, какая управляющая компания вообще обслуживает дом. Информационные стенды пусты или отсутствуют, а сама УК никак не проявляет внимания к подведомственному объекту.
Самый простой способ выяснить название — посмотреть в квитанции. Если её нет под рукой, помогут порталы ГИС ЖКХ и ДОМ.МИНЖКХ. На этих сайтах достаточно ввести нужный адрес: система выдаст все имеющиеся данные о МКД, включая название УК.
Что можно требовать с управляющей компании
Кто-то сломал перила в подъезде? УК должна всё починить. Представители УК не заметили вовремя протечку на кровле, и вода залила квартиры? УК обязана компенсировать стоимость ремонта жильцам. Отопления не было более 16 часов? Вы можете потребовать компенсацию.
Чтобы выполнять свои обязанности, управляющие компании должны проводить сезонные и текущие, а в экстренном случае — внеочередные осмотры. По итогам проверок представители УК составляют список работ, который не должны прятать от жильцов. И, конечно, управляющие организации реагируют на заявления граждан.
На каждый тип работы у УК есть регламент. Например, аварийно-диспетчерская служба должна работать круглосуточно и отвечать на звонки жильцов за пять минут. Аварийные повреждения внутридомовых систем холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и электроснабжения должны быть локализованы в течение получаса после заявки, а устранены — в срок не более трёх суток.
Ещё УК обязана оплачивать услуги ЖКХ ресурсоснабжающим организациям (РСО), если у собственников не заключены прямые договоры с поставщиками. Жильцы могут выяснить, выполняет ли УК эту обязанность — и не грозит ли ей в ближайшее время банкротство. Как это сделать:
- проверить ежегодную финансовую отчётность компании;
- ознакомиться со сметой расходов и перечнем выполненных работ. УК должна публиковать эти сведения на своем сайте ежемесячно и вносить их в Единую информационную систему, а также предоставлять по запросу жильцов;
- по названию, ИНН или ОГРН компании на сайте федеральных арбитражных судов посмотреть, не предъявлял ли кто-нибудь иск к УК, а на сайте Федеральной службы судебных приставов — нет ли у организации долгов;
- напрямую запросить сведения у РСО, данные которых должны быть в платежной квитанции.
По закону дом не могут отключить от воды или газа за долги УК. Однако поставщик ресурсов может подать на организацию в суд и принудительно расторгнуть договор, а также привести к банкротству УК. Это, в свою очередь, приведет к тому, что некому будет производить работы по содержанию общего имущества.
Есть ряд ситуаций, в которых УК бессильна. Например, в случае аварии на линии электропередач, отключения воды или если вас донимает сосед. Капремонт, смена асфальта, установка шлагбаумов и заборов — тоже вне компетенций УК. Не отвечают УК и за большую часть происшествий внутри квартиры — только если авария произошла на общедомовом стояке или касается перекрытий и другого общедомового имущества. Но они могут оказать услуги сантехника или электрика платно.
Как повлиять на управляющую компанию
Управляющая компания обязана по требованию собственников предъявлять отчеты о своей работе, а ещё выкладывать данные на своём сайте или портале ГИС ЖКХ. Вы можете проверить, следует ли УК договору, соответствуют ли счета для оплаты коммунальных услуг утвержденным тарифам, а сметы — проведённым работам. Отсутствие сведений в общем доступе — причина для штрафа в соответствии со статьями 13.19.1 и 13.19.2 КоАП РФ.
Если управляющая компания выполняет свои обязанности плохо или не выполняет вовсе, жильцы имеют право потребовать произвести работы, сделать перерасчет и выплатить компенсации.
Начать стоит с обращений в аварийно-диспетчерскую службу и управляющую компанию. Именно на основании заявлений каждая последующая контролирующая инстанция будет оценивать клиентоориентированность и работоспособность УК.
Порядок обращений может быть следующим:
В заявлениях указывайте свои ФИО, контактные данные и право собственности на квартиру (или права арендатора на основании договора), чётко описывайте проблему, по возможности ссылайтесь на законодательные акты и прикладывайте имеющиеся документальные доказательства.
Каждое госведомство может привлечь управляющую организацию к ответственности. Например, ГЖИ в праве выписать штраф и вынести предписание. В случае злостного нарушения договора УК может потерять право управления домом или лишиться лицензии.
Ещё один способ добиться ответа от УК — подача иска в суд. Как правило, это крайняя мера. Для этого тоже понадобятся доказательства, в том числе попыток решить вопрос в досудебном порядке. Прикладывайте к иску всё: квитанции, письма, копии жалоб, ответы УК и других инстанций, при наличии — акт обследования дома. С УК можно затребовать не только устранение недостатков в обслуживании, но и компенсацию ущерба и выплату штрафа по закону «О защите прав потребителей».
Стоит ли менять УК
Управляющую компанию в большинстве случаев выбирают на общем собрании сами собственники. Стороны заключают договор, который действует 3-5 лет и на основании которого УК и управляет домом. Если её действия не устраивают жильцов, они вправе сменить управляющую компанию.
Правда, с 2023 года действует ограничение. Раньше жильцы могли сменить УК в любое время. Теперь же компания должна проработать год, прежде чем собственники смогут провести общее собрание и выбрать другую УК.
Исключения: если собственники решили изменить формат управления домом (например, с УК перейти на ТСЖ) или если УК не выполняет свои обязанности. Однако во втором случае жителям необходимо собрать доказательства: официальные претензии, фото- и видеофиксацию нарушений, результаты экспертиз и проверок жилищной инспекции и другие документы.
Если собственники собрали достаточную доказательную базу, они должны:
- выбрать новую УК;
- сформировать повестку общего собрания собственников и предупредить их как минимум за 10 дней;
- выбрать председателя и секретаря;
- вести письменный протокол собрания;
- получить согласие большинства собственников;
- передать итоговый протокол в действующую УК для расторжения договора и в жилинспекцию.
Старая УК обязана в трёхдневный срок передать все документы по жилфонду. После включения дома в лицензию новой управляющей организации она сможет начать работу.
У жильцов есть разные способы повлиять на управляющую компанию. Конечно, для этого нужно приложить усилия, а порой и побороться с инертностью подобных организаций. Зато после жить станет чуточку комфортнее — а это уже большой плюс.