Рост экономики, высокие темпы повышения зарплат и рекордно низкая безработица обеспечивали рост спроса на жилье в течение всего 2023 г. Во второй половине года инфляция ускорилась из-за всплеска потребительской активности и ослабления рубля, в результате Банк России существенно повысил ключевую ставку.
Продажи строящегося жилья стали рекордными: количество ДДУ, зарегистрированных населением на жилые помещения, в 2023 г. выросло на 42% и достигло 773 тыс. шт. Почти весь рост продаж обеспечили сделки по льготным программам (83% от всех ДДУ).
Спрос на ипотеку в 2023 г. был высоким, а в отдельные месяцы – ажиотажным. Рынок обновлял рекорды на фоне ослабления рубля, повышения ключевой ставки, модификации условий по льготным программам и ужесточения регулирования Банка России. Выдача ипотеки в 2023 г. составила 2 млн кредитов на 7,8 трлн руб. – максимум за всю историю. Доля ипотеки с господдержкой достигла рекордных 45% от общего числа выданных кредитов (+9 п.п. к 2022 г.) и 60% – от общего объема (+13 п.п.).
Активный рост ипотечного кредитования сопровождался ухудшением стандартов выдач: увеличивалась доля выдач с первоначальным взносом менее 20%, а также уровень кредитов, предоставленных заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН > 80%). Для ограничения рисков Банк России последовательно ужесточал ипотечное регулирование.
Рост ипотеки на ИЖС опережал рынок: ее доля увеличилась с 7 до 15% от выдачи на строящееся жилье (ДДУ и ИЖС), при этом почти все кредиты выдавались в рамках льготных программ. С ипотекой строится уже каждый четвертый частный дом, а в перспективе может ‒ каждый второй.
Высокие продажи жилья привели к росту притока средств на счета эскроу: в 2023 г. поступления средств составили 5,3 трлн руб. (3,2 трлн руб. в 2022 г.). Объем средств, который застройщики получили с раскрытых счетов эскроу, также значительно вырос ‒ до 3,7 трлн руб. после 2,2 трлн руб. в 2022 г.
Девелоперы увеличили строительную активность, стремясь создать «задел» по продажам до ожидаемого отключения «Льготной ипотеки». В 2023 г. запущено строительство рекордных 49 млн кв. м жилья (+21% г/г), при этом запуски росли в основном в регионах за переделами топ-10. В результате объем строящегося жилья обновил максимум с 2020 г. ‒ 106 млн кв. м.
Распроданность строящегося жилья (32% на 01.01.2024) соответствует нормальной модели ПФ (продажа 70% квартир на момент ввода в эксплуатацию). Однако рынок начал двигаться к дефициту предложения: в проектах с плановым вводом в следующем году уже распродано более половины площадей, а около 70% объема нереализованного жилья будет введено после 2024 г.
Это отразилось в возобновлении роста цен: если за первую половину года стоимость жилья в новостройках почти не изменилась, то во втором полугодии 2023 г. она увеличилась на 9%. В целом за 2023 г. цены выросли на 10%.
В 2024 г. спрос на жилье заметно уменьшится из-за высоких рыночных ставок и ожидаемого завершения «Льготной ипотеки». В этих условиях застройщики будут сокращать запуски новых проектов, что создаст риски снижения ввода после 2026 г. Цены на новостройки в 2024 г. будут стагнировать, а в 2025-2026 гг. темпы роста цен не будут превосходить инфляцию, ожидаемую на уровне 4%.
Макроэкономика
Макроэкономические условия в 2023 г. в целом были благоприятны для жилищной сферы. Спрос на жилье увеличивался на фоне роста экономики, высоких темпов повышения зарплат и рекордно низкой безработицы. Тем не менее во второй половине года инфляция ускорилась и превысила 7% г/г из-за всплеска потребительской активности и ослабления рубля. В результате Банк России к концу года повысил ключевую ставку до 16%. В этих условиях рыночные ипотечные ставки выросли до запретительных уровней (более 16%), что привело к перетоку спроса в сегмент льготных программ.
Жилищное строительство и проектное финансирование
В 2023 г. удалось достичь рекордных уровней сразу по нескольким показателям жилищного строительства. Ввод жилья (110 млн кв. м) превысил предыдущий максимум 2022 г. В отличие от 2022 г. значительную часть прироста обеспечил сегмент МКД, ввод ИЖС оставался высоким. Застройщики по итогам 2023 г. вывели на рынок самый большой за историю наблюдений объем новых проектов (49 млн кв. м), при этом запуски росли в основном в регионах за пределами топ-10. Портфель строящегося жилья увеличился до 106 млн кв. м и почти достиг «доковидного» уровня 2019 г. Показатели проектного финансирования устойчиво росли: объем открытых застройщикам кредитных линий на конец года превысил 16,5 трлн руб., а выборка лимитов по ПФ – 6,1 трлн руб. В 2023 г. застройщики получили 3,7 трлн руб. с раскрытых счетов эскроу, а накопленные на счетах эскроу 5,8 трлн руб. на конец 2023 г. обеспечат финансовую устойчивость девелоперов в 2024 г.
ГК Самолет вышла на первое место по объему запусков и жилищного строительства, обогнав ПИК
Продажи и цены на жилье
В 2023 г. продажи строящегося жилья выросли на 42% и достигли рекордного уровня: зарегистрировано 773 тыс. ДДУ на жилые помещения. Почти весь рост продаж обеспечили льготные ипотечные программы. Рекордные продажи жилья балансировались высокими запусками, в результате распроданность строящегося жилья (32% на 01.01.2024) соответствовала нормальной модели ПФ (продажа 70% квартир на момент ввода в эксплуатацию). Однако рынок начал двигаться к дефициту предложения: в проектах с плановым вводом в 2024 г. уже распродано более половины площадей, а около 70% объема нереализованного жилья будет введено после 2024 г. Сокращение предложения жилья в высокой степени готовности усилило давление на цены. Во второй половине года рост цен возобновился и в целом за 2023 г. составил 10%.
