Часть первая. Очень скучная, но вроде бы как необходимая вводная. Без картинок.
Не хочу вворачивать "идите в Swift.ag", то есть ко мне. Это и так очевидно. Как и то, что все ниженаписанное является мнением.
Первый же вопрос, который стоит очень остро - экономическая целесообразность.
У хрущевок тьма проблем. Главная - контингент. По мере старения здания и оттока экономически наиболее активных людей он сменяется на все более и более маргинальный. Государство или УК могут сделать двор, дополнительное утепление, поменять коммуникации, косметический ремонт в подъезде, но не могут сменить жильцов. На моей практике, после косметики в подъезде, тот самый родной запах хруща возвращается максимум за полгода.
Поэтому для начала я бы открыл ЦИАН и посмотрел цены. Возможно, да чаще всего, если речь идет о Санкт-Петербурге, рациональнее просто сменить квартиру. Есть не так уж мало приятных малоэтажных ЖК, особенно в районе Пулковского шоссе. Проблема транспортной доступности же решается в пределах миллиона рублей на покупку Гранты или вездесущим такси.
А дальше закономерно есть два варианта развития событий. Подготовка на продажу или подготовка к собственному проживанию.
Подготовка на продажу заключается в наведении внешнего лоска за самые минимальные деньги. Немножко не то, о чем хотелось бы писать, ибо все это очень напоминает деятельность перекупщиков автомобилей. С квартирами выполняется еще проще, потому что тут подборщиков нет. Что странно, потому что сами по себе квартиры очень дорогие. Риелторы, которые берут процент с продавца - это не подборщики. Они будут предлагать только квартиры, с которых могут получить процент. Услуги по подбору могут оказывать и оказывают некоторые дизайнеры. Если дизайнер не способен помочь подобрать квартиру, то я бы усомнился в его квалификации. Это немного не та профессия, в которой можно не разбираться в недвижимости.
Если же продать не получится, то будем ковырять. Поскольку мы не забываем об экономической целесообразности, варианты с обдиранием хруща до состояния новостройки лучше сразу отмести.
Дальше мы выметаем (уже буквально) весь новодел последних лет. Поскольку жители хрущевок редко бывают богаты, ремонт, который там делается, обычно выполняют ужасающими материалами. Нет никакого смысла в рассуждениях о цвете кварцвинила. Он будет отвратительно дешево выглядеть по сравнению с деревом и камнем в любом случае. Кварцвинил и ламинаты выгодны только рендер-студиям, потому что на том самом рендере паркет елочкой от самого дешевого линолеума под паркет вообще никак не отличается.
Промежуточный итог: На этом этапе можно смотреть, с чем мы будем иметь дело. Вариаций невероятное кол-во.
Планировка. То, о чем я писать тут не буду. Потому что даже типовых квартир ну очень много, особенно если выскочить за пределы одного города. Да и рисовать планировку нужно вокруг мебели.
Для ряда типовых многоэтажек Москвы существует каталог типовых перепланировок проектного института МНИИТЭП, на который согласно ППМ №508 можно ссылаться и не заморачиваться с рисованием проекта. https://www.mos.ru/mgi/function/pereustroistvo-i-pereplaniro...
Для жителей же обычной России (да и большинства домов в Мск) остается только вариант с беготней и согласованиями. В принципе, перепланировку можно согласовать по эскизному проекту.
Расширить кухню или санузел на жилую зону - нельзя. На коридор - можно. В хрущевках, однако, встречаются жилые по мнению БТИ зоны, которые тщательно маскируются под коридор, поэтому всегда лучше смотреть проект. Дверь на кухню при наличии газовой плиты отсутствовать не может. Несущие не трогаем. Согласование, затрагивающее несущие стены, технически конечно возможно, но мы все еще помним об экономической целесообразности. Делегировать можно. Но дорого. Рационально будет делегировать проект, а с согласованием побегать самостоятельно.
В общем и целом наша цель в том, чтобы любыми доступными способами увеличить санузел (раздельный или два, никаких компромиссов), а потом и кухню, но при этом тронуть как можно меньше.