Товарищество собственников недвижимости не является субъектом, способным приобретать недвижимое имущество по давности владения, поскольку действует не в собственных интересах, а в интересах своих участников. Приобретательная давность есть институт призванный защищать интересы приобретателей имущества по недействительным сделкам. Если фактический состав, по которому приобретено владение вещью, не содержит сделки, может быть недействительной, трудно говорить о добросовестности субъекта владения. Следовательно, такому субъекту затруднительно приобрести предмет своего владения в собственность.
Ключевые слова: приобретательная давность; бесхозяйное имущество; товарищество собственников недвижимости; кондоминимум.
Евдокимова Арина Олеговна, Иркутский институт (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)
В силу приобретательной давности затруднительно приобрести право собственности на бесхозяйное жилое недвижимое имущество (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018)
Проблема. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Приобрести имущество в собственность в силу приобретательной давности может не любой участник гражданско-правовых отношений, а только физическое или юридическое лицо. Государство (Российская Федерация, субъекты федерации) и муниципальные образования право собственности в силу приобретательной давности не приобретают. Всякое ли юридическое лицо может приобретать имущество в собственность по давности владения?
Специальная правоспособность. По смыслу Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018 жилищное товарищество (кондоминиум), будучи некоммерческой организацией собственников жилых и нежилых помещений в жилом многоквартирном доме, не является лицом, которое может приобретать в собственность недвижимое имущество. Жилищное товарищество является организацией, через которую собственники квартир реализуют свои права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
Материалы дела (факты). Акционерному обществу предоставлен в аренду на период строительства жилого дома земельный участок. По окончании строительства жилой многоквартирный дом принят в эксплуатацию. Акт о приемке дома в эксплуатацию утвержден администрацией города. Постановлением администрации городского района утвержден устав жилищного товарищества. Акционерным обществом, являвшимся застройщиком, по акту приемки основных средств передана однокомнатная квартира жилищному товариществу. На данную квартиру впоследствии жилищное товарищество пыталось оформить право собственности в силу приобретательной давности.
Затем акционерное общество передало жилищному товариществу многоквартирный жилой дом для эксплуатации.
Первоначально товарищество предоставляло квартиру для проживания гражданам по договору жилищного найма, а затем было принято решение об оформлении права собственности на квартиру с последующим ее использованием для нужд товарищества.
Правоположение. Арбитражный суд Уральского округа опирался на следующий тезис: «Из смысла статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что целью создания ТСЖ является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательствах пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В силу прямого предписания закона, товарищество создается с целью управления имуществом многоквартирного дома, а потому товарищество не вправе иметь самостоятельного экономического интереса в отношении помещений многоквартирного дома, которым оно управляет».
Товарищество создается с целью управления имуществом многоквартирного дома, а потому товарищество не вправе иметь самостоятельного экономического интереса в отношении помещений многоквартирного дома, которым оно управляет
Решение. Арбитражный суд Уральского округа оставил в силе постановление апелляционного арбитражного суда об отказе в признании права собственности жилищного товарищества на однокомнатную квартиру в силу приобретательной давности. Решение мотивировано тем, во-первых, что товарищество в момент приобретения квартиры во владение знало о том, что застройщик не может передать квартиру в собственность. Жилищное товарищество не могло не осознавать том, что застройщик не передает ему право собственности квартиру, поэтому жилищное товарищество является недобросовестным. Во-вторых, жилищное товарищество есть субъект со специальной правоспособностью, который эксплуатирует многоквартирный жилой дом и общее имущество многоквартирного жилого дома. Жилищное товарищество создается для управления общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, а не для приобретения в собственность жилой недвижимости.
Бесхозяйные движимые вещи. Закон говорит, что в силу приобретательной давности можно приобрести право собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (п. 2 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бесхозяйными вещами являются вещи, собственник которых неизвестен, либо вещи, которые не имеют собственника, либо вещи, собственник которых отказался от права собственности (п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, лицо, приобретая бесхозяйную вещь во владение, знает об отсутствии у него оснований для приобретения права собственности. Поэтому такое лицо должно обратиться в суд с заявлением о признании движимой вещи бесхозяйной в порядке ст. 290-293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно ч. 1 ст. 293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, признав, что собственник отказался от права собственности на движимую вещь, принимает решение о признании движимой вещи бесхозяйной и передаче ее в собственность лица, вступившего во владение ею (вещью). Приобретение права собственности на движимую вещь посредством признания ее бесхозяйной в литературе могут метафорично именовать моментальной приобретательной давностью (например: Уколова, Т. Н. Новеллы гражданского законодательства о владении и владельческой защите / Т. Н. Уколова // Вестник Волжского университета им. В. Н. Татищева. — 2010. —№ 74. — С. 69). Считается, что через судебное разбирательство моментально «истекают» пять лет, в течение которых добросовестный владелец должен владеть движимой вещью как своей собственной для приобретения права собственности на нее.
Бесхозяйные недвижимые вещи. Однако в отношении недвижимых вещей действуют иные правила. Если недвижимая вещь не имеет собственника, орган государственной регистрации прав на недвижимость принимает ее на учет по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года после постановки недвижимой вещи на учет орган, управляющий муниципальным имуществом может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. В разбираемом случае квартира не имеет собственника. Это означает, что квартира является бесхозяйной. Следовательно, орган местного самоуправления уполномочен на обращение в орган государственной регистрации прав на недвижимость с просьбой о постановке на учет квартиры как бесхозяйной. По истечении года орган, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на квартиру. Данное заявление суд рассматривает по форме, установленной в ст. 290-293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. К участию в деле привлекается фактический владелец вещи. В нашем случае фактическим владельцем является жилищное товарищество, номинальный характер владения не доказан.
Если заявление о признании права муниципальной собственности на квартиру оставят без удовлетворения, фактический владелец может претендовать по давности владения. Отсюда следует, что добросовестным приобретателем имущества в собственность по давности владения владельцем может быть и лицо, которое было осведомлено при получении вещи о том, что не приобретает право собственности на недвижимую вещь.
В силу приобретательной давности затруднительно приобрести право собственности на бесхозяйное жилое недвижимое имущество (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018). Всякий раз когда мы заявляем о добросовестности приобретателя имущества по давности владения, следует помнить, что добросовестность давностного владельца есть прежде всего добросовестность приобретателя имущества по недействительной сделке. «заблуждения относительно смысла ст. 234 ГК, — пишет К. И. Скловский, —проистекают из непонимания того, что добросовестность возможна только у приобретателя по сделке» (Скловский, К. И. Собственность в гражданском праве / К. И. Скловский. — 5 изд., перераб. — М. : Статут, 2010. — С. 488). Когда в основании возникновения владения нет сделки, пусть недействительной, очень трудно говорить о добросовестности владельца в специально юридическом смысле.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 нояб. 1994 № 51-ФЗ (ред. от 16. 12. 2019) // Собр. законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018 // КонсультантПлюс : информационная правовая система.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 06. 02. 2020) // Собр. законодательства РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1). — Ст. 14.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 нояб. 2002 г. № 138-ФЗ (ред. от 02. 12. 2019) // Собр. законодательства РФ. — 2002. — № 46. — Ст. 4532.
5. Уколова, Т. Н. Новеллы гражданского законодательства о владении и владельческой защите / Т. Н. Уколова // Вестник Волжского университета им. В. Н. Татищева. — 2010. —№ 74. — С. 62-69.
6. Скловский, К. И. Собственность в гражданском праве / К. И. Скловский. — 5 изд., перераб. — М. : Статут, 2010. — 893 с.
Евдокимова А. О. В силу приобретательной давности затруднительно приобрести право собственности на бесхозяйное жилое недвижимое имущество (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 мая 2019 г. № Ф09-2448/19 по делу № А50-22423/2018) // Современные проблемы правотворчества и правоприменения : материалы Всероссийской студенческой научно-практической конференции, г. Иркутск, 26 марта 2020 г. / отв. ред. Э. И. Девицкий, С. И. Суслова ; Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Всероссийский государственный университет юстиции (РПА Минюста России)", Иркутский институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России), Иркутское отделение Общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России". - Иркутск : Иркутский ин-т (фил.) ВГУЮ (РПА Минюста России), 2020. - Т. 2. - 348-353.