Ну что, друзья, вот мы и пережили второй по сложности месяц в году. Февраль, конечно не январь, учитывая то, что в феврале на три дня меньше дней + дополнительный выходной - для людей, работающих на себя это дополнительные риски и нагрузка. Ну а людей, которые тянут не легкую лямку наёмного труда - дополнительные выходные и те же деньги, что и обычно, только за меньший промежуток времени(не обижайтесь, у вас действительно меньше рисков).
Для тех, кто каким-то образом не подписан на самый важный телеграм-канал о краснодарской недвижимости - вот ссылка, и, совсем недавно мы завели закрытый канал для своих клиентов "Дома в Краснодарском крае без фейков" - заявку подать можно вот здесь.
Итак, погода в Краснодаре прекрасная, зимы в этом году не было(хотя было несколько прохладных дней, когда температура опускалась ниже ноля, но мы с геройством это пережили)
Хотя, часть опрошенных мною в Ютуб подписчиков считают, что наличие снега и морозов в Краснодаре от них тщательно скрывают. Ну, наверное тогда и я чать этого самого краснодарского лобби, которое активно зазывает переезжающих). Ладно, к теме:
Недвижимость Краснодара в марте. Цифры.
Начнём с традиционного графика по динамике цен на недвижимость, который я веду уже четыре года и на конец февраля, начало марта у нас вот такая ситуация:
Для тех, кому сложно рассматривать этот график: средняя цена по первичной недвижимости в Краснодаре 168,3 тыс.руб. за метр, а средняя цена по вторичке 107,3 тыс.руб за метр.
Но, это не всё. Есть ещё один забавный график, который показывает не цены на недвижимость Краснодара, а реальную покупательскую способность:
Здесь всё видится гораздо проще, если что вот здесь я каждый день такие вещи объясняю. Если коротко, то на сайте Росстата есть статистика по среднедешевому доходу населения - эта там самая методика, которую используют, чтобы считать доходы на основании расходов(думаю вы понимаете, что доход не всегда и не всем виден, а вот расход проследить проще(не буду вдаваться в подробности, короче - это более реальная картина).
Так вот, если в ноябре 2019, когда я только начала вести этот блог на один среднедушевой доход можно было купить 0,85 метра в краснодарской новостройке в среднем, то сегодня - это 0,26 м(при этом среднедушевой доход вырос.
Отсюда вопрос: на сколько долго продлится ситуация, в которой просматривается такая динамика, если богатые люди уже купили себе жильё, средний класс на половину уже с жильём и покупательская способность снижается?
И дело не в отсутствии спроса в Краснодаре, здесь спрос сохраниться всегда, потому что здесь тепло. Вопрос в том, что новостройки не будут входить в этот спрос уже совсем скоро, а их настроено великое множество, только сейчас одновременно в Краснодаре строится более 900 многоквартирных домов - это больше, чем в Санкт-Петербурге!
Учитывая приведённые данные, всё чаще звучит вопрос возврата в уровню 2021 года или даже падению цен на новостройки до уровня 2021 года(кто читает мою аналитику по себестоимости поймёт, что падать есть куда).
Банковский "шантаж" закончен!
В начале года крупные банки выставили застройщикам условия: хотите давать клиентам "льготную ипотеку" - платите дополнительную комиссию банкам в размере 7%-8%. В телеграм каналах застройщиков это называлось "банковским шантажом", хотя мы все понимаем, что они просто хотели поучаствовать в этом празднике жизни, ведь банкиры так упорно трудятся и так мало получают за своё благое дело)))
Но, застройщики сплотились и просто перестали отправлять клиентов в банки, которые пошли против них. Ситуация разрешилась через пару месяцев: после того, как Сбер сдался на милость победителю, т.е. отменил дополнительную комиссию для застройщиков - на рынке наступила немая пауза - такой капитуляции рынок ещё не видел, но, ситуация продолжилась вчера, когда ВТБ также объявил, что больше не будет взимать комиссию с застройщиков, несмотря на то, что "льготная ипотека" сама по себе является для банков убыточным процессом(по словам господина Костина).
Интересно, но кто не знает, ипотечные продукты в структуре доходов банковской сфере занимают около половины всех доходов и то, что сегодня ипотека почти встала - равносильно тому, что банки начнут нести убыток! А ипотека встала, это я вам говорю как человек, который общается с парой десятков крупных игроков - сегодня, за редким исключением покупают только те, кто продал у себя и в основном за наличку! То, о чём я пару месяцев назад говорила: "ВРЕМЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ"
Мы Вас не ждали, а вы здесь! Банки заинтересовались риэлторами?
И вот началось то, чего не ожидали даже самые лояльные эксперты: банки начали интересоваться риэлторами!
Наверное, чтобы у тех, кто не считает нашу профессию реальной окончательно сменился вектор мышления)
Это не шутка! На прошлой неделе два банка анонсировало специальную программу для вторички, которую можно получить только через риэлтора(к слову, через меня можно🧭)
- Ставка 0,01% на вторичном рынке на три года
- После истечения ставка 10,5%
И это вторичный рынок! Не первичный!
И да, это субсидированная ставка, а не государственная программа, но, следите за руками: эта ставка даёт возможность приобрести вторичку дешевле, чем первичку с более лояльной ставкой!
Если посмотрите график выше, то поймёте, что в качестве вторички сегодня продаётся вчерашняя первичка, только дешевле. Не понятно? Приведу пример:
Человек купил первичку у застройщика в Краснодаре по очень высокой цене 165 000 за метр, потому что ему пообещали супер рост и ставку, не удосужился почитать мою аналитику и радостный побрёл домой, счастливить домашних. Пока шёл, его недвижимость упала в цене приблизительно на 50 000 рублей с метра, затем он вдруг захотел её продать, но увидел, что спроса по этой цене нет, так как цена завышена из-за программ "льготной ипотеки". Он попытался найти спрос у риэлторов, там ему покрутили пальцем у виска и предложили обратиться к тому, кто ему этот неликвид втюхал, те, кто втюхал напомнили ему о том, что нужно было читать Екатерину Романенко и он начал снижаться до того уровня, когда появился спрос, а спрос появляется на 107 000 - 109 000 рублей за метр. Ну а для покупателя - это хорошее предложение и учитывая, что у него есть возможность выкупать ставку у банка - он получает ежемесячный платёж ниже, чем на первичке со всеми вытекающими! Объяснить, почему проиграл тот, кто ходил к застройщику?
Существую две точки зрения на дальнейшие события!
Как всегда, никто ничего не знает, но все важно надувают щёки, да?
Думаю, что адекватные люди так понимают, что прогнозы никто, НИКТО, кроме одного человека в этой стране дать не может, а он не спешит делиться своими мыслями)
- Итак, первый вариант: Вторичка немного подтянется к первичке(т.е. подорожает до 115 000 за метр, а первичка упадёт до уровня сегодняшней вторички после отмены "льготной ипотеки. Думаю логика здесь ясна: вторичку начинают покупать больше, так как она обходится дешевле, соответственно будет перекос, так как рынок вторички по бросовым ценам станет меньше(нужно также осознавать, что цены сегодня на вторичном рынке Краснодара гораздо ниже, чем в других городах-миллионниках, именно потому что продаётся большой объём, как только объём старой вторички снизится в пропорции - она начнёт расти - это логично! Это не произойдёт до июля, потому что именно на эти месяцы намечена отмена "льготной ипотеки".
- Вариант второй: введут новые программы "льготной ипотеки", в том числе то, чего многие ожидают: "ипотека для участников СВО на новостройки" и у застройщиков снова появится козырь. Учитывая это вторичка вырастет до уровня 120 000 - 125 000 за метр, так как банки вплотную займутся формированием программ под вторичку, подобных той, которую я привела выше.
Посмотрим, что будет. Ну а если вы достаточно мудры, чтобы не идти к застройщику и понимаете, что на рынке есть очень хорошие предложения - добро пожаловать ко мне в группу недвижимость Краснодара, где всегда честная информация, или звоните +7(928)211-33-77, обозначайте что именно ищите и мы будем под вас подбирать именно те варианты, которые сейчас выскакивают на рынок, т.е. отслеживать то, что вам нужно.
Как всегда, если нужно писать на тему недвижимости Краснодара - отмечайте лайком эту статью и конечно подписывайтесь. Хорошего дня!