Давайте разбираться...
Попробую рассказать, что такое подбор объекта и с чем сталкивается агент, чтобы исполнить все хотелки покупателя.
Многие покупатели представляют себе подбор, как предложение агента приобрести тот или иной объект, который сам покупатель уже видел на авито.
Видели и смотрели это не одно и тоже. Именно поэтому многие очень долго находятся в поисках!
Подбор - это поручение покупателя, данное агенту, по выбору объекта недвижимости, в соответствии с целями покупателя, подкрепленное договорными отношениями.
В подборе есть две основных составляющих:
- психологическая
- техническая
Психологическая 90% успеха. Это чёткая диагностика потребностей с привязкой к жизненному этапу человека. Этапы - молодая пара (человек) без детей, с детьми, дети выросли, дети уехали, зрелая пара (человек).
Практически всегда покупатели не имеют чётко выраженной потребности. Есть запрос, хотелка, но не сформированная цель. При диагностике потребности формируется чёткая цель и понимание всего процесса.
Техническая 10% успеха.
Иногда поиски объекта затягиваются на долгое время, все устают и в итоге разочаровываются и откладывают покупку. Задача агента не довести до такого.
Информация для тех, кто решил самостоятельно подобрать:
- 90% собственников ничего толком не могут пояснить по документам
- 50% агентов не помнят какая правоустановка и ничего пояснить также не могут
- при анализе документов, в 50% случаев пакет не готов
- те, у которых готов, альтернативная продажа в 80% случаев
- если цепи с опекой, любой просчёт и поиск начинаем заново
- цепи с узким запросом продавца, в узкой локации - вечная продажа, для вас заезд через неизвестно когда - вечный подбор
- цепи с разъездами - 50 % таких объектов "мёртвые", их не купить, никогда...!
- на всё это накладываются занижения, обременения и пр., и с вашим фин. инструментами вы просто не сможете купить объект, даже если нравится
- из 50 звонков в лучшем случае отсмотрите только 5-7 объектов
- осмотр объектов ногами и только ногами! Это безупречное знание города, района и домов.
- враньё через раз, как агентов, так и собственников. А хуже всего, вранье самого заказчика, о бюджете, лицах принимающих решение и пр.
- случайные, некомпетентные люди в профессии
- советы родственников и друзей, которые точно знают как вам нужно поступить, и что это самая лучшая новостройка, поэтому они её купили и вам туда же
- торги, сложные переговоры, что бы войти в рынок по адекватной цене
- горящие сроки в которые нужно уложиться, и каждая деталь имеет значение, просчёт до мелочей
- изменение схемы сделки перед сделкой; развал звена в цепи; возврат задатков, потому что продавец передумал (вышел на рынок поиграться) = паника покупателя = железные нервы
- люди, которые в процессе подделывают документы
- менеджеры банков, которые как будто первый раз слышат, что такое сделка по недвижимости и никак не могут сообразить, что делать. Не все, но много таких.
- юристы, получившие образование заочно, по другому направлению, никогда не практиковавшие в недвижке, но зато очень умело качающие права и законы на сделках. «Я приду со своим юристом» или «Я отправлю документы своему юристу» - все, сделки не будет в 99%. Юристов хороших, в недвижке, на пальцах двух рук, так же можно пересчитать и их все знают…
- агенты, которые не умеют держать слово.
Есть фразы типа: «Я пойду к нотариусу, он мне все сделает» или «Я пойду в банк, он мне все сделает». Вы серьезно думаете, что все написанное выше нотариусы и банки будут проделывать?
Решение конечно за вами. Нужно всё хорошенько обдумать, взвесить. Да и купить объект без проверки документов может быть опасно.
