Уже в марте текущего года Центральный банк планирует ввести надбавки к коэффициентам риска по ипотекам. Для обычных граждан это означает, что получить средства теперь станет гораздо сложнее. Естественно, действия ЦБ также окажут влияние и на рыночную стоимость объектов. Что же будет происходить на рынке недвижимости и как это повлияет на цены на квартиры?
Как изменится ипотека
Повышение надбавок позиционируется как мера для снижения уровня закредитованности населения. Еще в октябре прошлого года сотрудниками ЦБ были заметно повышены макропруденциальные надбавки по ипотеке в сегментах с высоким показателем кредитной нагрузки и низким первоначальным взносом.
При этом эксперты отмечают, что сейчас граждане все чаще используют для внесения первоначального взноса кредитные средства, причем ничем не обеспеченные. В результате россияне могут столкнуться со слишком высокой долговой нагрузкой. Именно для предотвращения подобных ситуаций ЦБ и вводит надбавки к коэффициентам.
Сотрудники Центрального банка отметили, что новые условия продолжат действовать, пока россияне будут совершать рискованные действия. Из-за этого, считают эксперты, разница в стоимости между жильем на первичном и вторичном рынках будет сохраняться на высоком уровне. ЦБ задумался о вводе надбавок для того, чтобы ипотечное кредитование стало более безопасным для самих россиян. Мера позволит снизить количество ипотек, которые выдаются уже закредитованным клиентам или с минимальным первоначальным взносом. Специалисты ЦБ надеются, что благодаря этому банки начнут копить капитал для того, чтобы компенсировать возможные потери по ипотекам.
Что случится с рынком недвижимости?
Эксперты предполагают, что количество сделок с использованием ипотечных средств сильно снизится — примерно на треть, а то и больше. В прошлом году объем сделок с использованием кредитных средств составляло около 80%. А с марта этот показатель наверняка уменьшится до 50%.
В результате продавцы начнут предлагать старые и редко используемые сейчас способы покупки. Сюда относятся, к примеру, трейд-ин, рассрочка, выкуп старого жилья с разрешением на проживание в нем до окончания строительства нового. Также эксперты напоминают о достаточно распространенном методе — траншевой оплате. Эта схема предполагает, что покупатель сначала вносит 15% от первоначального взноса, затем — по 10% каждый месяц. Оставшиеся средства нужно заплатить уже после того, как дом введут в эксплуатацию или будет оформлена ипотека. Отмечается, что траншевая программа является достаточно выгодным спецпредложением. Ведь к тому времени, когда покупатель решит перейти на ипотеку, ЦБ уже может смягчить требования по ней.
Эксперты также предполагают, что роста цен на недвижимость можно не ждать. Скорее всего, рынок недвижимости впадет в стагнацию. Дело в том, что на стоимость жилья в новостройках влияет не только уровень спроса, но и себестоимость возведения зданий, которая вряд ли уменьшится. Даже если количество сделок заметно снизится, это не приведет к падению цен на недвижимость.
Таким образом, предполагается, что предпринимаемые ЦБ меры приведут к сильному снижению количества сделок с использованием ипотеки. Поэтому застройщики наверняка уже сейчас озабочены вопросом — чем ее можно заменить? К примеру, некоторые компании уже сейчас предоставляют покупателям возможность использовать арендную плату в качестве первоначального взноса. Поскольку цены на жилье в новостройках, скорее всего, изменятся не слишком сильно, высока вероятность, что застройщики начнут предлагать и покупателям другие схемы. Например, различные скидки и дисконты.
В настоящее время для ЦБ важнее всего, чтобы покупатели платили первоначальный взнос из собственных средств. Благодаря этому планируемые ЦБ меры помогут улучшить стандарты кредитования. Доля ипотечных программ при покупке недвижимости тоже будет расти, но не так интенсивно, как сейчас, а более сбалансированно. Когда ситуация на рынке стабилизируется, требования по ипотеке можно будет вновь смягчить.
Многие банки жалуются на убытки, которые они якобы понесли из-за льготных ипотечных программ. Однако эксперты считают, что их потери не настолько велики. Поэтому никаких рисков для рынка недвижимости в ближайшей перспективе нет.
Скорее всего, стоимость ИЖС тоже не претерпит изменений. Это объясняется тем, что на цены на квартиры влияет множество факторов, поэтому вполне возможно уменьшение спроса на первичном рынке, так как вторичный будет в состоянии стагнации. С ИЖС же все не так.
Эксперты уверены, что вводимые ЦБ меры станут причиной заметного снижения уровня продаж. Пока неизвестно, насколько сильным будет падение — на 10% или же на 30%. Впрочем, такую ситуацию можно назвать лишь логичным продолжением проблем, возникших из-за ужесточения условий по льготным ипотечным программам. Сейчас 6 млн рублей не хватит для строительства дома, разве что не самого большого и далеко не в любом районе. При этом дополнять данную сумму кредитными средствами покупателям уже не удастся.
Также эксперты отмечают, что девелоперы хорошо понимают все процессы на рынке недвижимости. По этой причине они вряд ли будут самостоятельно снижать цены на жилье.
Делитесь своим мнением с нами в комментариях👇
✅ подписывайтесь на наш канал и заходите на официальный сайт 1mbank.ru